物業(yè)公司隨水費收取的污水處理費如何納稅并開具發(fā)票

《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
《財政部 國家稅務總局關于污水處理費有關增值稅政策的通知》（財稅〔2001〕97號）規(guī)定，對各級政府及主管部門委托自來水廠(公司)隨水費收取的污水處理費，免征增值稅。

國家稅務總局公告2016年第54號和財稅〔2001〕97號對于物業(yè)公司提供物業(yè)服務管理服務過程中收取自來水水費的同時收取的污水處理費如何繳納增值稅和開具發(fā)票并沒有明確的規(guī)定，個人認為應該參考財稅〔2001〕97號文件的規(guī)定，免征增值稅。但實務操作中各地稅務機關的執(zhí)行口徑不一致，根據(jù)各地稅務機關的答復，目前大概分為以下五種情形：
一、免征增值稅，開具免稅普通發(fā)票。如河北、江蘇、廣州稅務。
二、開具發(fā)票并且在“貨物或應稅勞務、服務名稱”、“金額欄”填開污水處理費及其金額的，不得免征增值稅；未在“貨物或應稅勞務、服務名稱”、“金額欄”填開污水處理費及其金額，僅在備注欄注明的，免征增值稅。如重慶稅務。
三、并入自來水水費從銷售額中扣除。如安徽、廈門、陜西稅務。
四、按經(jīng)紀代理服務繳納增值稅，可開具普通發(fā)票，不得開具專用發(fā)票。如北京稅務。
五、作為價外費用繳納增值稅。如福建、河南稅務。

1.河北稅務
《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答之七》
二十二、關于提供物業(yè)管理服務的納稅人收取自來水水費問題
按照《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
提供物業(yè)管理服務的納稅人，扣除其對外支付的自來水水費以發(fā)票為合法有效憑證；向服務接受方隨水費收取的污水處理費免征增值稅；隨水費收取的水資源稅不征收增值稅。納稅人向服務接受方開具增值稅發(fā)票時，收取的水費全額選擇3%征收率，收取的污水處理費選擇“免稅”，收取的水資源稅稅款信息在發(fā)票備注欄注明，該增值稅發(fā)票可作為納稅人繳納水資源稅的會計核算原始憑證。
《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之六）》第七條相關物業(yè)公司收取自來水水費的規(guī)定廢止。

2.江蘇稅務
國家稅務總局12366納稅服務平臺2019年8月22日江蘇省稅務局對于“代收租戶的水費中污水處理部分怎么開票”的回復。
問題內(nèi)容：
我公司為物業(yè)公司，一般納稅人，統(tǒng)一代交水費時，水務局開給我們的發(fā)票中，基礎水費和水資源費部分可開3%的專票，污水處理費部分因不交稅，只可開普票。請問，我們對應收取租戶水費，開票給租戶時，污水處理費部分怎么開票，是并入其他水費部分，按3%全額開票，還是怎么處理？
答復內(nèi)容：
根據(jù)國家稅務總局公告2016年第54號規(guī)定：提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。經(jīng)請示總局，對于各級政府及主管部門委托自來水廠（公司）隨水費收取的污水處埋費，提供物業(yè)管理服務的納稅人，可采取與自來水廠同樣的處理方式，即：自來水廠就污水處理費部分開具免稅收入的，物業(yè)管理服務納稅人同樣就此部分開免稅收入。 因此，物業(yè)公司代收水費可以根據(jù)需要開具專用發(fā)票或普票發(fā)票。污水處理費不適用差額扣除，但可開具免稅發(fā)票，免稅收入應開具普票不得開具專用發(fā)票。

3.廣州稅務
《企業(yè)管理服務業(yè)問題解答》
3、物業(yè)管理公司代為收取的污水處理費是否免稅？發(fā)票應如何開具？
答：（1）符合《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》所述第十條第（一）款行政事業(yè)性收費條件的可不計入銷售額。
（2）如不符合《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》所述第十條第（一）款行政事業(yè)性收費條件的需計入銷售額，屬于免稅范圍，開具增值稅普通發(fā)票。

4.重慶稅務
《重慶國稅營改增政策指引（一）》
5、水廠開具給物業(yè)公司的發(fā)票上有代政府收取的污水處理費，稅率為0。物業(yè)公司對該部分污水處理費也是代收，但是又不符合政府性基金的條件，如果企業(yè)作為水費價外費用征稅又不合理，如何處理呢？
回復：對各級政府及主管部門委托自來水廠（公司）隨水費收取的污水處理費，免征增值稅。物業(yè)公司隨自來水費一并收取的污水處理費，向客戶開具發(fā)票并且在“貨物或應稅勞務、服務名稱”、“金額欄”填開污水處理費及其金額的，不得免征增值稅；未在“貨物或應稅勞務、服務名稱”、“金額欄”填開污水處理費及其金額，僅在備注欄注明的除外。

5.安徽稅務
《生活服務業(yè)營改增熱點難點問題(二)》
58.提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，扣除的金額是否包括支付給自來水公司的污水處理費、水資源費？如包括，上述費用能否按國家稅務總局公告2016年54號規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票？
答：提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，其從銷售額中扣除的金額包括支付給自來水公司的污水處理費、水資源費，但不得向服務接受方開具增值稅專用發(fā)票。

6.廈門稅務
國家稅務總局12366納稅服務平臺2020年3月27日對于“支付給水務公司的污水處理費能否差額扣除”的答復。
問題內(nèi)容：
根據(jù)國家稅務總局公告2016年第54號，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
請問支付給水務公司的污水處理費是否也可以差額扣除？
答復內(nèi)容：
物業(yè)公司代收的水費（含自來水水費和污水處理費）以扣除其對外支付的水費（含自來水水費和污水處理費）后的余額為銷售額。

7.陜西稅務
《營改增試點政策答疑（十）》
問題9：物業(yè)管理公司收取的水費和污水處理費等如何繳稅？
答：根據(jù)國家稅務總局公告2016年第54號的規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取自來水水費不屬于代收轉(zhuǎn)付的，以扣除其對外支付的自來水水費的余額為銷售額，按照“物業(yè)服務”依3%征收率計算繳納增值稅?？鄢皩ν庵Ц兜淖詠硭M”需依據(jù)合法有效的憑證，包括增值稅發(fā)票和省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。
依據(jù)《污水處理費征收使用管理辦法》（財稅〔2014〕151號）第十三條“使用公共供水的單位和個人，其污水處理費由城鎮(zhèn)排水主管部門委托公共供水企業(yè)在收取水費時一并代征，并在發(fā)票中單獨列明污水處理費的繳款數(shù)額”、第十四條“使用自備水源的單位和個人，其污水處理費由城鎮(zhèn)排水主管部門或其委托的單位征收”和第十五條第三款“城鎮(zhèn)排水主管部門或其委托的單位應當對申報情況進行審核，確定污水處理費征收數(shù)額。收取污水處理費時，使用省級財政部門統(tǒng)一印制的票據(jù)”的規(guī)定，自來水公司或其他受托單位通過開具免稅普通發(fā)票方式收取的污水處理費，免征增值稅；開具財政票據(jù)方式收取的污水處理費，不征增值稅。
自來水公司收取的水資源費、抄表到戶費，屬于銷售自來水時收取水費的價外費用。
提供物業(yè)管理服務的納稅人向客戶收取自來水費時一并收取污水處理費、水資源費、抄表到戶費等其他費用，在國家稅務總局進一步明確之前，我省暫按以下口徑執(zhí)行：
提供物業(yè)管理服務的納稅人向客戶收取自來水費時一并收取污水處理費、水資源費、抄表到戶費，不屬于代收轉(zhuǎn)付情形的，應并入物業(yè)管理服務單位銷售額繳納增值稅，可以向客戶開具增值稅發(fā)票。提供物業(yè)管理服務的納稅人將所取得的污水處理費、水資源費、抄表到戶費支付相關單位或部門的，可以憑污水處理費、水資源費、抄表到戶費收取方開具給物業(yè)管理單位的增值稅發(fā)票或者財政票據(jù)，在計算其銷售額時并入水費進行扣除。

8.北京稅務
《貨物和勞務稅熱點問題（2023年7月）》
5.物業(yè)公司代自來水公司收取污水處理費、水資源費，按照什么稅目繳納增值稅？應如何開具發(fā)票？
答：提供物業(yè)服務的一般納稅人轉(zhuǎn)收代付污水處理費及水資源費按照經(jīng)紀代理服務繳納增值稅，可開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

9.河南稅務
國家稅務總局12366納稅服務平臺2020年7月29日河南省稅務局對于“物業(yè)公司收取水費，污水處理費，水資源稅如何納稅及開票”的答復。
問題內(nèi)容：
自來水公司直接向物業(yè)公司開具發(fā)票（水表總表戶頭為物業(yè)公司），自來水公司開具的發(fā)票分為三部分：自來水費，稅率3%+污水處理費，免稅+水資源稅（發(fā)票上開的是不征稅自來水），不征稅。物業(yè)公司向業(yè)主收取以上三種費用且不加價。請問物業(yè)公司同時隨水費收取的污水處理費及水資源稅，是否免稅或不征稅或者屬于價外費用不計入銷售額？向業(yè)主或租戶開具發(fā)票時應如何開票？
附件

答復內(nèi)容：
一、《國家稅務總局關于水資源費改稅后城鎮(zhèn)公共供水企業(yè)增值稅發(fā)票開具問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第47號）規(guī)定，……原對城鎮(zhèn)公共供水用水戶在基本水價（自來水價格）外征收水資源費的試點省份，在水資源費改稅試點期間，按照不增加城鎮(zhèn)公共供水企業(yè)負擔的原則，城鎮(zhèn)公共供水企業(yè)繳納的水資源稅所對應的水費收入，不計征增值稅，按“不征稅自來水”項目開具增值稅普通發(fā)票?！瓏叶悇湛偩?政策解讀)解讀一: ……城鎮(zhèn)公共供水企業(yè)在銷售自來水時，發(fā)票的開具方法如下：1.開具普通發(fā)票的，應分為兩項：原計征增值稅的自來水水費部分，繼續(xù)按3%計征增值稅；水資源費平移為水資源稅部分，在貨物勞務名稱欄填開“不征稅自來水”，在稅率欄選擇“不征稅”，稅額欄顯示為“***”?！?br style="max-width: 100%; box-sizing: border-box; overflow-wrap: break-word;"/>二、《財政部 國家稅務總局關于污水處理費有關增值稅政策的通知》（財稅〔2001〕97號）各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、新疆生產(chǎn)建設兵團財務局：為了切實加強和改進城市供水、節(jié)水和水污染防治工作，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，加快城市污水處理設施的建設步伐，根據(jù)《國務院關于加強城市供水節(jié)水和水污染防治工作的通知》的規(guī)定，對各級政府及主管部門委托自來水廠（公司）隨水費收取的污水處理費，免征增值稅?！?br style="max-width: 100%; box-sizing: border-box; overflow-wrap: break-word;"/>三、根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局令第50號）規(guī)定，第二條 條例第一條所稱貨物，是指有形動產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)?！谑l 條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費。……
四、根據(jù)《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅?！?br style="max-width: 100%; box-sizing: border-box; overflow-wrap: break-word;"/>五、根據(jù)《國務院關于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法>的決定》（中華人民共和國國務院令第587號）規(guī)定，第十九條　銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。……第二十二條　開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，城鎮(zhèn)公共供水企業(yè)在銷售自來水時開具普通發(fā)票的，應分為兩項：原計征增值稅的自來水水費部分，繼續(xù)按3%計征增值稅；水資源費平移為水資源稅部分，在貨物勞務名稱欄填開“不征稅自來水”，在稅率欄選擇“不征稅”，稅額欄顯示為“***”。對各級政府及主管部門委托自來水廠（公司）隨水費收取的污水處理費，免征增值稅。物業(yè)公司同時隨水費收取的污水處理費及水資源稅，不適用免征增值稅政策；價外向您公司收取的費用屬于上述的價外費用需正常繳納稅款。您公司向業(yè)主收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。如實開具。

10.福建稅務
國家稅務總局12366納稅服務平臺2019年10月30日福建省稅務局對于“物業(yè)公司污水處理費”的答復。
問題內(nèi)容：
物業(yè)公司代底下商戶繳納的污水處理費，要如何開具增值稅發(fā)票？能否像自來水公司一樣，將污水處理費金額在備注欄里注明？
答復內(nèi)容：
收取的污水處理費如果符合《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條不屬于價外費用的款項，就不作為增值稅的計稅依據(jù)。否則應按照價外費用處理，計入物業(yè)服務銷售額中開具發(fā)票。