物業(yè)收取的自來(lái)水水費(fèi)常見問題

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 54 號(hào)）規(guī)定：“提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。”圍繞這個(gè)政策，我們來(lái)看看他的常見問題。
1.物業(yè)公司差額征稅，該如何向服務(wù)接受方開票呢？
一般納稅人和小規(guī)模納稅人按全額開具3%的增值稅發(fā)票的，可以是普通發(fā)票，也可以是增值稅專用發(fā)票。
開具專票的依據(jù)： 2016年08月29日國(guó)家稅務(wù)總局辦公廳關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)增值稅問題的公告》的解讀：“提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除納稅人支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。同時(shí)，納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票?！薄∫簿褪钦f(shuō)， 服務(wù)接受方向物業(yè)服務(wù)方支付水費(fèi)后，可以按支付價(jià)款全額取得增值稅專用發(fā)票，申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
2.物業(yè)公司可扣除的自來(lái)水水費(fèi)，哪些票據(jù)是合規(guī)的呢？
“扣除對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)”需要獲取合法有效的憑證，從實(shí)務(wù)中看，包括增值稅發(fā)票或省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
3.物業(yè)公司支付水費(fèi)中，包含污水處理費(fèi)，可以扣除嗎？
54 號(hào)公告明確，可以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)，并不包含污水處理費(fèi)。
4.我公司向業(yè)主收取的自來(lái)水水費(fèi)103萬(wàn)，同時(shí)向自來(lái)水公司支付水費(fèi)92.70萬(wàn)，取得增值稅普通發(fā)票，我公司實(shí)際繳納增值稅為多少？如何進(jìn)行賬務(wù)處理呢？
貴公司實(shí)際繳納增值稅=（103-92.7）/（1+3%）×3%=0.3萬(wàn)元
根據(jù)新收入準(zhǔn)則，當(dāng)存在第三方參與企業(yè)向客戶提供商品時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其在向客戶轉(zhuǎn)讓商品前是否擁有對(duì)該商品的控制權(quán)，來(lái)判斷其從事交易時(shí)的身份是主要責(zé)任人還是代理人，進(jìn)而判斷總額法還是凈額法確認(rèn)收入。 
物業(yè)公司作為自來(lái)水供應(yīng)的第三方，是根據(jù)業(yè)主消耗的水來(lái)支付自來(lái)水公司款項(xiàng)的，本身并不會(huì)對(duì)自來(lái)水進(jìn)行控制，因此應(yīng)該采用凈額法進(jìn)行核算。賬務(wù)處理建議如下：
（1）收取業(yè)主水費(fèi)時(shí)：
　　借：庫(kù)存現(xiàn)金或銀行存款  103
　　   貸：其他應(yīng)付款---自來(lái)水水費(fèi)      100
　　       應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅             3
（2）支付水費(fèi)并取得增值稅發(fā)票，可允許抵扣稅額：
借：其他應(yīng)付款---自來(lái)水水費(fèi) 90
應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅   2.7
貸：銀行存款              92.7
（3）繳納增值稅稅款時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅  0.3
   貸：銀行存款                   0.3 
5. 《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》中“3%征收率的貨物及加工修理修配勞務(wù)”欄次并不能填寫扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額，我該如何填寫增值稅申報(bào)表？ 
接問題4的案例，建議填表如下：