企業(yè)對外出租房屋時，在免租期間，各項稅費應(yīng)如何繳納？本文以案例形式對此進(jìn)行解析。
甲企業(yè)為增值稅小規(guī)模納稅人，于2022年12月將其自有商鋪對外出租，并一次性預(yù)收了2023年度的租金，不含稅價總計120萬元。合同約定2022年12月為免租期。該商鋪的原值為350萬，房產(chǎn)稅的計算基于房產(chǎn)原值的70%進(jìn)行折算。（一）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第七條規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。因此，2022年12月的免租期內(nèi)，甲企業(yè)無需繳納增值稅。（二）根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第四十五條第二項規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，甲公司應(yīng)于2022年12月確認(rèn)增值稅銷售收入為120萬元。此外，值得注意的是，若本案例中的出租商鋪方不是公司而是自然人，那么根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第1號第三條規(guī)定，自然人若采取一次性收取租金的方式出租不動產(chǎn)并獲取租金收入，該收入可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)進(jìn)行平均分?jǐn)?。若分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元，則可免征增值稅。（一）關(guān)于2022年12月免收的租金是否應(yīng)征收企業(yè)所得稅的問題：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。然而，甲企業(yè)在出租商鋪時約定的免租期并不等同于無償提供使用，因此不屬于捐贈行為，也無需視同銷售。所以，免租期的租金無需征收企業(yè)所得稅。（二）關(guān)于預(yù)收的租金何時確認(rèn)收入的問題：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的規(guī)定，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）的相關(guān)規(guī)定，若交易合同或協(xié)議中規(guī)定的租賃期限跨年度，并且租金是提前一次性支付的，出租人可根據(jù)收入與費用配比原則，在租賃期內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度收入。因此，甲企業(yè)既可以選擇在收取租金時的2022年12月一次性確認(rèn)收入，也可以選擇分期確認(rèn)總計為120萬元的收入。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國稅發(fā)〔1986〕90號）第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納?！钡谌龡l規(guī)定：“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?！钡谒臈l規(guī)定：“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%?！?/span>根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規(guī)定：“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?！?/span>作為小規(guī)模納稅人，根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持小微企業(yè)和個體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第12號）規(guī)定，甲公司可以享受房產(chǎn)稅減半征收優(yōu)惠。因此，2022年12月應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元；而2023年全年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為1200000×12%×50%=72000元。合計應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為73225元。若換一種合同簽訂方式，即甲公司與承租方約定從2022年12月到2023年12月共13個月的房租為120萬元，則合計應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為1200000×12%×50%=72000元。通過對比分析可以看出，約定免租期可能會導(dǎo)致企業(yè)多繳納房產(chǎn)稅。甲企業(yè)需要依據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（國稅地字〔1988〕第15號）的第四條規(guī)定來繳納土地使用稅。應(yīng)納稅額的計算公式為：每平方米土地年稅額÷12×占地面積。此外，根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持小微企業(yè)和個體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第12號）的規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人可以享受土地使用稅減半征收的優(yōu)惠政策。至于印花稅，它是按照租賃金額的千分之一來貼花的。由于在免租期內(nèi)沒有產(chǎn)生金額，因此無需貼花。而城建稅和教育費附加的計稅依據(jù)是實際繳納的消費稅和增值稅額。在免租期內(nèi)，由于增值稅免稅，因此城建稅和教育費附加也相應(yīng)免稅。
來源：小穎言稅
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