2015年是營改增的收官之年，目前還有生活性服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)尚未納入。普華永道中國內(nèi)地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮表示，由于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)高度相關(guān)，這兩個(gè)行業(yè)可能同時(shí)營改增，“政策可能在3月出臺，具體實(shí)施時(shí)間可能在三季度。”

　　《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》曾明確，建筑業(yè)適用11%稅率。在2月4日普華永道“房地產(chǎn)營改增研討會”上，胡根榮表示，由于兩行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)最終稅率應(yīng)該也是11%.考慮到目前房地產(chǎn)業(yè)處于困境，營業(yè)稅改增值稅相關(guān)政策制定時(shí)，應(yīng)考慮其對行業(yè)發(fā)展的影響，需要謹(jǐn)慎處理。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜，開發(fā)成本主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本和房屋裝修成本。其中占比最高的土地成本，因?yàn)榇嬖跓o償劃轉(zhuǎn)、集體合作、股權(quán)收購等多種獲取方式，很難取得相關(guān)稅務(wù)發(fā)票，且政策設(shè)計(jì)難度較大，“未來可能不予抵扣。”胡根榮稱。

　　他同時(shí)稱，磚瓦、白灰、砂石、土方等原材料，其供應(yīng)商大多為個(gè)人、個(gè)體戶、小規(guī)模納稅人等，沒有或很難向企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票。加之此類供應(yīng)商個(gè)體體量較小，數(shù)量眾多，也增加了發(fā)票收集的難度。

　　國稅總局此前表示，2015年?duì)I改增力爭擴(kuò)圍到建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)、金融保險(xiǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，這些行業(yè)將增加800萬戶試點(diǎn)納稅人，戶數(shù)是目前的兩倍。

　　已開工、已開盤等的存量資產(chǎn)項(xiàng)目，可能受營業(yè)稅改增值稅影響巨大。胡根榮舉例稱，一個(gè)已完工但銷售還未結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)行營改增后，從5%的營業(yè)稅變成到11%的增值稅，項(xiàng)目成本基本均已發(fā)生，無法再取得進(jìn)項(xiàng)稅票抵扣，項(xiàng)目預(yù)售、銷售合同可能也已簽訂，“如無法更改，增加的稅負(fù)很難轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，項(xiàng)目收入及利潤必然大幅下降。”

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)的顯著特征是項(xiàng)目周期長，且成本與收入周期背離，這可能導(dǎo)致營業(yè)稅改增值稅之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷項(xiàng)稅額與其進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生時(shí)間上的不匹配。

　　胡根榮分析稱，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售的方式，在項(xiàng)目建造過程中，所有預(yù)售已完成，所有銷項(xiàng)稅額均已發(fā)生并繳納，之后發(fā)生的建造成本，其進(jìn)項(xiàng)稅額沒有銷項(xiàng)稅額可以抵扣，將成為沉淀成本。如果項(xiàng)目在建造完成后才開始銷售，銷售周期較長，或者項(xiàng)目最終用途為出租，則大額的建造成本產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅金，需要根據(jù)銷售或租賃周期，在很長時(shí)間內(nèi)完全消化，會影響現(xiàn)金流，增加項(xiàng)目的資金成本。

　　當(dāng)前建筑業(yè)普遍認(rèn)為，一旦實(shí)行11%的增值稅稅率，絕大多數(shù)建筑企業(yè)都可能將大幅增加稅負(fù)。以某家特級建筑總承包企業(yè)為例，其2012年已繳營業(yè)稅約為4億元。營業(yè)稅改增值稅后，由于不少支出（如水泥、石沙等原料）難以取得增值稅發(fā)票，則實(shí)際上繳納的增值稅可能將達(dá)到7.6億元，與繳納營業(yè)稅相比接近翻倍。