房地產(chǎn)業(yè)營改增：土地增值稅存廢引爭議

　　2015年是“十二五”規(guī)劃的收官之年，稅制改革中的“營改增”也將在今年擴(kuò)圍至房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)。那么，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行“營改增”后，房價的走向會是怎樣的趨勢？與其密切相關(guān)的另一個稅種———土地增值稅是否還有存在的必要？是否也會面臨著改革？

　　1月17日，中央財經(jīng)大學(xué)稅收籌劃與法律研究中心和北京理家舟稅務(wù)師事務(wù)所聯(lián)合舉辦了主題為“房地產(chǎn)業(yè)走向及土地增值稅疑難解析”的2015年第1期財稅學(xué)術(shù)沙龍。

　　房地產(chǎn)業(yè)面臨著“營改增”的背景下，土地增值稅的現(xiàn)狀如何？又該何去何從？房地產(chǎn)業(yè)的走向及與稅制改革的關(guān)系如何？本網(wǎng)整理了與會專家的觀點(diǎn)，分享給大家。

　　土地增值稅現(xiàn)狀：“不上不下、不尷不尬”

　　在當(dāng)前的財稅體制改革中，并沒有把土地增值稅列入改革的重點(diǎn)內(nèi)容當(dāng)中，那么土地增值稅在整個稅收體系當(dāng)中處于一個什么樣的位置，其當(dāng)前的征收狀況如何？

　　對此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)財稅學(xué)院稅務(wù)系主任劉穎認(rèn)為，土地增值稅是一個“不上不下、不尷不尬”的稅種。她說，“不上不下”體現(xiàn)在征稅環(huán)節(jié)上，土地增值稅既不像增值稅、營業(yè)稅在第一環(huán)節(jié)征收，也不像所得稅在損益環(huán)節(jié)征收：“不尷不尬”是指收入，實(shí)際上土地增值稅在稅收收入中的排名是排在7名之后的，一般來說，它在全國稅收收入中只占到2.3%左右。

　　她從多個角度分析了我國的土地增值稅目前的狀況：從稅種稅制角度來看，土地存在重復(fù)征稅，土地增值稅的設(shè)計存在于增值稅和營業(yè)稅的結(jié)構(gòu)之外，土地增值稅增值額的計算與增值稅的直接計算法相類似，但又有其特殊性；從財政收入角度，土地增值稅在財政收入中的地位比較尷尬，同時，影響土地增值稅收入和納稅人重視的原因在于其計算的復(fù)雜性，如各項(xiàng)扣除項(xiàng)目的確定；從收作用種角度，稅種應(yīng)具有調(diào)控作用，土地增值稅的調(diào)控作用在于打壓房價。但是國家出臺的土地增值稅政策在房價上漲時并沒有體現(xiàn)出它的調(diào)控作用，或者說作用不突出；從監(jiān)督角度，稅種應(yīng)涉及到監(jiān)督，應(yīng)該體現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的監(jiān)督，但實(shí)際上土地增值稅的監(jiān)督功能體現(xiàn)得并不充分，它反而被監(jiān)督了。在去年年初，因?yàn)橛杏浾叩膱蟮廊狈I(yè)性，導(dǎo)致國家稅務(wù)總局在巨大的輿論壓力下給各省市強(qiáng)加了土地增值稅清算的任務(wù)，稅務(wù)局也成為被監(jiān)督對象。

　　河北省石家莊地稅局稅收政策處王軍輝以他多年的稅務(wù)基層工作經(jīng)驗(yàn)談道，土地增值稅管理的嚴(yán)格和寬松與國家大的經(jīng)濟(jì)形勢是分不開的。自2013年以來，稅收下行壓力較大，加上“營改增”的減稅因素，地稅機(jī)關(guān)對土地增值稅的清算工作越來越重視，政府沒有給地稅機(jī)關(guān)一個很好的空間，一個3年或5年的項(xiàng)目，要求稅務(wù)機(jī)關(guān)在60或90天內(nèi)把清算工作做出來是不現(xiàn)實(shí)的；國家在增值稅和企業(yè)所得稅上投入大量的人力、財力，如增值稅軟件的開發(fā)和升級，但對復(fù)雜的土地增值稅卻缺少投入。一旦稅收收不上來，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將面臨來自各方的輿論壓力。

　　王軍輝表示，隨著“營改增”的推進(jìn)，土地增值稅在現(xiàn)有地稅稅種中的地位越來越高，車船稅及其他一些小稅種占比也會逐步提高。但目前土地增值稅沒有統(tǒng)一的清算結(jié)論，100個清算可能會出現(xiàn)100個結(jié)果，工作程序極為繁瑣。因此，土地增值稅清算和企業(yè)所得稅清算可以開發(fā)出類似增值稅的軟件，使用專用軟件進(jìn)行清算。

　　此外，他認(rèn)為，3月1號起實(shí)施的《不動產(chǎn)登記條例》解決了房產(chǎn)證、土地證分離的問題，同時物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的應(yīng)用趨勢（如不動產(chǎn)登記，納稅人識別號等），有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握涉稅信息，方便稅務(wù)機(jī)關(guān)后期征稅。

　　河南省地稅局鄭州新區(qū)流轉(zhuǎn)稅和財產(chǎn)行為稅處處長秦權(quán)認(rèn)為，對于土地增值稅現(xiàn)存的問題，首先是土地增值稅清算中有些政策不清楚，導(dǎo)致不能輕易定義偷稅。第二，預(yù)征環(huán)節(jié)預(yù)征率太低，導(dǎo)致土地增值稅清算的時候，可能出現(xiàn)幾千萬的稅要繳納，給企業(yè)造成困惑。第三，是土地增值稅鑒證法律責(zé)任問題相關(guān)法律文件缺失。

　　土地增值稅對房價影響不大

　　近年來，房價一直是社會各界熱議的話題和關(guān)注的焦點(diǎn)，影響房價的因素有很多，也很復(fù)雜，作為房價要素之一的土地增值稅在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行“營改增”后，是否會對房價產(chǎn)生一定的影響呢？

　　中央財經(jīng)大學(xué)稅收籌劃研究與法律中心主任蔡昌就此分析了中國房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢，他指出房地產(chǎn)行業(yè)將從過去的黃金時代走向白銀時代。理由有五個：一是房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期拉長；二是房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率降低；三是房地產(chǎn)業(yè)的流動負(fù)債比率不斷提高；四是房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率看漲；第五，房地產(chǎn)企業(yè)的資金束縛遠(yuǎn)沒有松綁。其中在談到房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率看漲時，蔡昌介紹，這主要涉及三大稅種（營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅）。萬科集團(tuán)2011年的綜合稅負(fù)率達(dá)到了17%，其中營業(yè)稅、土地增值稅的合計達(dá)到10%以上，企業(yè)所得稅實(shí)際稅負(fù)率達(dá)到6.76%，稅負(fù)水平相對較高。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授張春平認(rèn)為，土地增值稅是造成房價上漲的影響因素之一。他說，稅務(wù)總局之前進(jìn)行土地增值稅的征收，主要是從增加財政收入的角度進(jìn)行考慮，如果現(xiàn)階段將土地增值稅并入“營改增”的話，房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)會達(dá)到什么樣的程度不得而知，且國家還在陸續(xù)對土地增值稅推出政策，似乎有要對其進(jìn)行完善的意圖。此外，譬如北京等大城市現(xiàn)有房地產(chǎn)商的利潤還是相當(dāng)可觀的，國家為了保證財政收入，應(yīng)當(dāng)是不會取消土地增值稅，因?yàn)楸ＷC財政收入仍然是一個相當(dāng)重要的原則。

　　秦權(quán)則認(rèn)為，土地增值稅在房價處于上漲趨勢時不會產(chǎn)生影響，但在房價下跌時肯定會造成影響。

　　中財訊教育集團(tuán)董事局主席周華洋指出，中國的房地產(chǎn)在未來的10年，必然會向下走，這是一種不可扭轉(zhuǎn)的趨勢，這與土地增值稅無關(guān)。

　　“營改增”后土地增值稅存廢起爭議

　　房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后，土地增值稅是否會被取消還是會繼續(xù)保留，或是以另一種方式存在呢？

　　中央財經(jīng)大學(xué)黃樺教授認(rèn)為，涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的問題，層面很多，角度也很多。從稅制改革方面來說，這項(xiàng)改革是一個包括多個子系統(tǒng)相關(guān)稅種綜合調(diào)整的系統(tǒng)性改革。房地產(chǎn)企業(yè)從最開始的拿地、開發(fā)、銷售到未來的保有環(huán)節(jié)，涉及多個稅種。稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅的征收過程中為了保證稅源，采取預(yù)征的方式。這顯然跟營業(yè)稅類似，也可以說跟土地出讓金類似，無論是類似的稅還是費(fèi)，層層疊疊的征是沒有太大意義的。伴隨著整個流轉(zhuǎn)稅改革，如果把土地增值稅原來的稅負(fù)因素并到建筑、房地產(chǎn)企業(yè)改成增值稅是比較合理且便于操作的。從稅收征管成本角度看，土地增值稅以往的征收成本和納稅成本無論從稅務(wù)機(jī)關(guān)還是對企業(yè)來講都是很高的，實(shí)際征收的土地增值稅和設(shè)計初衷有非常大的差距。

　　中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長曹明星認(rèn)為，由于土地增值稅稅種本身的復(fù)雜性，稅收理論上也沒有一個清晰的界定，政府應(yīng)當(dāng)不會取消其征稅權(quán)。曹明星表示，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)失衡的狀態(tài)下，要改善出現(xiàn)貧富較大差距的社會現(xiàn)狀，對于財產(chǎn)稅的調(diào)整是必要的，而土地增值稅作為其中的一環(huán)也發(fā)揮著重要的作用，政府在做決策時一定會慎重考慮平衡各方意見。

　　中國稅務(wù)報編采三部副主任鄒國金認(rèn)為，雖然土地增值稅在稅收收入總額中占比不大，但是對于地方政府尤其是在“營改增”大背景之下是很重要的。另外，在考慮土地增值稅改革問題時還必須要充分考慮稅收法治的問題。

　　中央財經(jīng)大學(xué)國防科學(xué)研究院副院長張廣通認(rèn)為，土地增值稅與增值稅“形似神不似”，“形似”是都按增值額征收，“神不似”是土增是為了調(diào)節(jié)暴利，在這方面土地增值稅更接近企業(yè)所得稅，因此他認(rèn)為不能取消土地增值稅，一方面，土地增值稅是地方政府稅收收入的重要來源；另一方面，它是調(diào)節(jié)土地暴利的辦法。

　　劉穎表示，我們評價一個稅種往往會走兩個極端，要么說它多么萬能，要么說它多么無用?，F(xiàn)在應(yīng)該從收入、調(diào)控以及土地增值稅在整個稅制結(jié)構(gòu)中的地位來思考土地增值稅的定位與作用：土地增值稅的收入比較低，不能指望它能取得多少財政收入；土地增值稅沒有對整體宏觀調(diào)控產(chǎn)生多大的影響；在稅制性重復(fù)問題上，土地增值稅是可以在稅制改革中和其他稅種比如房地產(chǎn)稅結(jié)合在一起考慮的。同時，土地增值稅的改革不要片面強(qiáng)調(diào)對地方政府財政收入的影響，因?yàn)樨斦芾眢w制是可以變動的。

　　秦權(quán)認(rèn)為，房地產(chǎn)“營改增”之后，土地增值稅短期內(nèi)不會被取消。他列出一系列數(shù)字作了解釋：2009年國家征收土地增值稅719億元，2011年征收2 062億元，2013年征收3 294億元，而2014年估計征收3 600~4 000億元。

　　王軍輝的看法是，由于房地產(chǎn)稅實(shí)施和“營改增”的推進(jìn)，使得地稅系統(tǒng)缺少了營業(yè)稅的收入，所以5年內(nèi)不會取消土地增值稅。土地增值稅在交易環(huán)節(jié)征，稅負(fù)雖是老百姓買單，但納稅人是開發(fā)商，而房地產(chǎn)稅是對產(chǎn)權(quán)所有人即老百姓直接征收。

　　關(guān)于土地增值稅改革的問題，周華洋的觀點(diǎn)是，隨著房地產(chǎn)稅的征收，“營改增”的完成，土地增值稅的歷史使命就完成了，將其取消也是必然的。

　　專家視角土地增值稅改革與稅制改革密不可分吉林財經(jīng)大學(xué)的王亭喜指出，稅種的設(shè)計理論上要符合三個原則：收入原則、公平原則與效率原則?，F(xiàn)階段，政府設(shè)計稅制時將收入原則推后考慮了，針對這種情況要考慮一個問題，就是現(xiàn)在一些稅種改革是遵循效率原則還是公平原則。

　　土地增值稅的改革并不是它自身的問題，而是稅制改革的一部分，因此才會產(chǎn)生“營改增”對土地增值稅影響的討論。政府需要通盤考慮，即對稅制改革的通盤考慮，也就是對流轉(zhuǎn)稅體系以及所得稅體系的綜合考慮，還有中央與地方稅權(quán)關(guān)系劃分問題的考慮。