土地增值稅清算疑難及熱點(diǎn)問題匯總

　　房地產(chǎn)涉及土地增值稅稅額較大，因而土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)重要的稅種。在此，小編將一些會(huì)員實(shí)務(wù)中遇到的土地增值稅方面的熱點(diǎn)問題進(jìn)行了匯總，希望對(duì)大家有所幫助！

　　1.問：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅是否加收滯納金？

　　「答案」

　　參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　2.問：土地增值稅清算時(shí)，"取得土地所支付的金額"中是否包含契稅？

　　「答案」

　　國稅函「2010」220號(hào)：五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同"按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用"，計(jì)入"取得土地使用權(quán)所支付的金額"中扣除。

　　3.問：發(fā)電廠因城市規(guī)劃建設(shè)需要被政府收回土地是否繳納土地增值稅

　　「答案」

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第三款的規(guī)定，條例第八條第（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

　　因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

　　符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

　　4.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)可否在土地增值稅清算時(shí)扣除？

　　「答案」

　　參考《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第三款的規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按上述規(guī)定扣除。

　　5.問：拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否列入土地增值稅的扣除項(xiàng)目

　　「答案」

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 “第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。”

　　因此，符合上述政策的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

　　6.問：企業(yè)置換土地使用權(quán)，雙方土地使用權(quán)價(jià)值相同，沒有資金交易，此項(xiàng)業(yè)務(wù)需要繳交土地增值稅嗎？

　　「答案」

　　依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，土地增值稅應(yīng)稅收入按照換出土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)確認(rèn)，土地成本按照取得該項(xiàng)土地使用權(quán)支付金額確認(rèn)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。故雙方均需計(jì)算交納土地增值稅。

　　注意的是，對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款，或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除。