稅務總局官員詳解房地產(chǎn)稅收政策

　　《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》下發(fā)后， 國家稅務總局負責人12日表示，各級稅務機關要嚴格稅收征管，確保調(diào)整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅等政策落實到位。他還就房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策做了詳細解讀。

　　稅收優(yōu)惠政策曾促進房地產(chǎn)發(fā)展

　　這位負責人指出，1999年和2003年，為貫徹積極的財政政策，鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對個人購買住房又對外銷售的制定了幾項優(yōu)惠政策。

　　一、營業(yè)稅。營業(yè)稅暫行條例規(guī)定：個人銷售不動產(chǎn)，按銷售額征收營業(yè)稅。優(yōu)惠政策：1、《財政部國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》規(guī)定：對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。2、《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》規(guī)定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

　　二、土地增值稅。土地增值稅暫行條例規(guī)定：轉讓地上建筑物并取得收入的個人按規(guī)定繳納土地增值稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。優(yōu)惠政策：財稅[1999]210號文件規(guī)定：對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

　　三、個人所得稅。個人所得稅法規(guī)定：個人出售自有住房取得的所得按“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收個人所得稅，稅率為20%.

　　優(yōu)惠政策：《財政部 國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》規(guī)定：為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所交納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

　　四、契稅。契稅暫行條例規(guī)定：個人轉移房屋權屬按成交價格的3%-5%征收契稅。優(yōu)惠政策：財稅[1999]210號文件規(guī)定，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

　　五、印花稅。印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅。

　　稅收調(diào)控勢在必行

　　這位負責人指出，上述優(yōu)惠政策在國民經(jīng)濟處在內(nèi)需不足的時期，和其他宏觀調(diào)控政策相配合發(fā)揮了預期的作用，房地產(chǎn)業(yè)（包括住宅）已走出內(nèi)需不足的陰影，發(fā)展速度加快。今年以來，國家對房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)的形勢進行了分析，總體來說，住宅業(yè)呈現(xiàn)了一定程度的過熱局面，經(jīng)國務院同意，建設部等七部門發(fā)出《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。這些措施的落實，可以增加住宅特別是普通住宅的有效供給，可以抑制目前已經(jīng)出現(xiàn)的一部分不合理需求，同時，可以調(diào)整住宅業(yè)供需結構，而稅收政策是發(fā)揮調(diào)整結構功能的一項重大舉措。

　　住宅業(yè)有兩大特點：一是既有商業(yè)性買賣，又有消費性買賣；二是既有普通住宅，又有非普通住宅。根據(jù)宏觀調(diào)控需要，國家對營業(yè)稅的優(yōu)惠政策做了如下調(diào)整。

　　一是為了體現(xiàn)對商業(yè)性買賣和消費性買賣的區(qū)別，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時不再享受按售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，而恢復為按售房收入全額征收營業(yè)稅。為了防止炒賣普通住宅，損害廣大群眾對普通住宅的消費性需求，對這種銷售行為的營業(yè)稅政策不再區(qū)別普通住宅和非普通住宅。

　　二是對于個人購買住房超過兩年轉手交易的，為了體現(xiàn)對普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，凡普通住宅可以繼續(xù)享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對非普通住宅則只能繼續(xù)享受按售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。特別需要說明的是，現(xiàn)行對個人銷售住宅的優(yōu)惠政策在這次調(diào)整中只調(diào)整了營業(yè)稅。而契稅、土地增值稅、個人所得稅的優(yōu)惠政策仍繼續(xù)執(zhí)行，印花稅目前對此沒有優(yōu)惠政策，這次調(diào)整中也維持不變。

　　這位負責人說，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中一個支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展對整個國民經(jīng)濟健康發(fā)展有重大作用。各項政策調(diào)整的目的是解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格上漲幅度過快等問題。相關部門要密切關注政策落實的效果，定期對政策的效果進行評估。他強調(diào)，各地稅務機關在落實這次優(yōu)惠政策調(diào)整中負有重要責任。目前，國家稅務總局正會同建設部等部門研究制定具體操作辦法，下發(fā)以后各地要嚴格執(zhí)行。對不符合享受優(yōu)惠政策標準的住宅，一律不得給予稅收優(yōu)惠，對于違法給予稅收優(yōu)惠，影響國家宏觀調(diào)控政策效果的，要追究有關人員責任。