海南國稅營改增房地產(chǎn)業(yè)執(zhí)行口徑（更新到6.8）

　　全面推開營改增政策指引——四大行業(yè)座談會(huì)問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)

　　一、關(guān)于土地價(jià)款的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)等。

　　土地出讓金通常是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價(jià)”（即提供“七通一平”的地塊價(jià)，包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)）、“毛地”或“生地”價(jià)。其票據(jù)由財(cái)政部門出具。

　　拆遷補(bǔ)償費(fèi)通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金，主要包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)三方面。其票據(jù)主要是被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人出具的發(fā)票或者收據(jù)。

　　征收補(bǔ)償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)、并通過政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項(xiàng)。其票據(jù)為政府財(cái)政部門出具的非稅收入票據(jù)。

　　開發(fā)規(guī)費(fèi)通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個(gè)部門繳納若干項(xiàng)的各種規(guī)費(fèi)。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。

　　目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　二、關(guān)于扣除土地出讓金及進(jìn)項(xiàng)抵扣問題

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價(jià)款扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的除外），單獨(dú)作價(jià)銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），只能扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款。采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)兼有新老項(xiàng)目無法準(zhǔn)確劃分進(jìn)項(xiàng)稅如何計(jì)算。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。

　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣，這些設(shè)施如果后拆除已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅是否要轉(zhuǎn)出問題。售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣，如果終拆除，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)企業(yè)有一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，如何進(jìn)行抵扣。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目分別使用一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，需對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行劃分。

　　三、征收范圍界定問題

　?。ㄒ唬┘{稅人以無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)作為投資，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。”《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。”以不動(dòng)產(chǎn)投資，是以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

　?。ǘ┸囕v停放服務(wù)屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃范圍。車輛停放服務(wù)老項(xiàng)目，是指取得不動(dòng)產(chǎn)所在地物價(jià)管理部門批復(fù)的《停車場(chǎng)收費(fèi)許可證》或《房屋建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)》注明時(shí)間為2016年4月30日前的項(xiàng)目。

　?。ㄈ╆P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)的范圍是：“單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。”

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈(zèng)送，無需視同銷售。

　?。ㄋ模┑叵萝囄蛔赓U行為增值稅稅目如何適用問題?！逗贤ā芬?guī)定，租賃合同超過20年無效。對(duì)租賃，按財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)處理，適用11%增值稅稅率。

　　（五）隨房贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)如何確認(rèn)銷售額。買房送物業(yè)管理費(fèi)視同銷售，按市場(chǎng)公允價(jià)，確定銷售額征稅。

　?。]收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅及開具發(fā)票。沒收的定金和違約金，如果后交易成交，則需繳納增值稅，如果交易沒有成交，則不需要繳納增值稅。

　　四、關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問題

　　《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

　　納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

　　在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

　　以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，主要是基于以下幾點(diǎn)考慮：

　　一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問題；

　　二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問題（如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，可能形成前期銷項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長(zhǎng)期留抵甚至到企業(yè)注銷時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。

　　三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問題。

　　五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

　　六、關(guān)于代收的辦證等費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用的問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人辦理“兩證”時(shí)代收轉(zhuǎn)付并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項(xiàng)不屬于價(jià)外費(fèi)用的范圍。

　　七、關(guān)于房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其土地成本如何分?jǐn)偟膯栴}

　　房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r(jià)款：

　?。?）首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

　?。?）然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

　　（3）按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。

　　（4）從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。

　　八、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)稅的問題

　　小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，為銷售土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。

　　小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)經(jīng)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的，為轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。

　　九、房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，是否視同銷售的問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。

　　十、房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，無償提供家具、家電等貨物的征稅問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以內(nèi)的，不單獨(dú)對(duì)貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨(dú)對(duì)貨物按17%稅率征收增值稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，為促銷舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

　　十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項(xiàng)目是否可以部分選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，部分選擇一般計(jì)稅方法問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項(xiàng)目可以部分選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，部分選擇一般計(jì)稅方法。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　房地產(chǎn)以項(xiàng)目管理為原則，同一房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目需要單獨(dú)備案，符合老項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的，可以選擇適用簡(jiǎn)易征收。按5%征收率繳納增值稅。除法律規(guī)定不得開具增值稅專用發(fā)票的情形外，一般納稅人可自行開具增值稅專用發(fā)票。

　　例如：一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B兩個(gè)老項(xiàng)目，A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并不影響B(tài)項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法。

　　十二、不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目的確定問題

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目。

　　（二）自建不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目納稅人取得的一個(gè)《建筑工程施工許可證》或建筑施工合同注明的開工時(shí)間在2016年4月30日前的項(xiàng)目。

　　1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

　　（三）出租不動(dòng)產(chǎn)的老項(xiàng)目關(guān)于2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法問題，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

　　《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額” .此問題的實(shí)質(zhì)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃中“取得”概念進(jìn)行解釋。國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的基本出發(fā)點(diǎn)，是基于取得“老不動(dòng)產(chǎn)”缺少進(jìn)項(xiàng)稅額這一事實(shí)，營改增前開工，營改增后完工的在建工程，無法取得全部進(jìn)項(xiàng)稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)劃分新老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，確定是否可以選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

　　十三、企業(yè)兼營適用簡(jiǎn)易和一般計(jì)稅方法的應(yīng)稅項(xiàng)目，有無法劃分的進(jìn)項(xiàng)稅額的，在實(shí)際操作中要注意的問題

　　答：根據(jù)財(cái)稅2016年36號(hào)文附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十九條：“適用一般計(jì)稅方法的納稅人，兼營簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額”。

　　十四、6月30日后，已交營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票需要補(bǔ)開增值稅發(fā)票的，要提供什么資料，按照多少稅率開具發(fā)票的問題

　　答：需要提供在地稅繳稅證明材料。金稅盤按照0稅率開具，稅控盤按照不征稅開具。

　　十五、房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)發(fā)票開具問題

　　答：房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)按照適用稅率或者征收率開票，多次收款的可以多次開票，一套商品房可以開具多張發(fā)票。

　　十六、兩個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在同一塊土地上開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地在其中一方名下，土地出讓金應(yīng)由誰來扣除的問題

　　答：擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，可以扣除相應(yīng)的土地出讓金。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）：“第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）”。

　　十七、18號(hào)公告第5條土地價(jià)款扣除中提到的建筑面積問題

　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）：“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。”