公司出租房產(chǎn)收取的各種費(fèi)是否可以確認(rèn)收入？

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企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入（2017）規(guī)定

“第三十四條  企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其在向客戶轉(zhuǎn)讓商品前是否擁有對(duì)該商品的控制權(quán)，來(lái)判斷其從事交易時(shí)的身份是主要責(zé)任人還是代理人。企業(yè)在向客戶轉(zhuǎn)讓商品前能夠控制該商品的，該企業(yè)為主要責(zé)任人，應(yīng)當(dāng)按照已收或應(yīng)收對(duì)價(jià)總額確認(rèn)收入；否則，該企業(yè)為代理人，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)期有權(quán)收取的傭金或手續(xù)費(fèi)的金額確認(rèn)收入，該金額應(yīng)當(dāng)按照已收或應(yīng)收對(duì)價(jià)總額扣除應(yīng)支付給其他相關(guān)方的價(jià)款后的凈額，或者按照既定的傭金金額或比例等確定。

企業(yè)向客戶轉(zhuǎn)讓商品前能夠控制該商品的情形包括：

（一）企業(yè)自第三方取得商品或其他資產(chǎn)控制權(quán)后，再轉(zhuǎn)讓給客戶。

（二）企業(yè)能夠主導(dǎo)第三方代表本企業(yè)向客戶提供服務(wù)。

（三）企業(yè)自第三方取得商品控制權(quán)后，通過(guò)提供重大的服務(wù)將該商品與其他商品整合成某組合產(chǎn)出轉(zhuǎn)讓給客戶。

在具體判斷向客戶轉(zhuǎn)讓商品前是否擁有對(duì)該商品的控制權(quán)時(shí)，企業(yè)不應(yīng)僅局限于合同的法律形式，而應(yīng)當(dāng)綜合考慮所有相關(guān)事實(shí)和情況，這些事實(shí)和情況包括：

（一）企業(yè)承擔(dān)向客戶轉(zhuǎn)讓商品的主要責(zé)任。

（二）企業(yè)在轉(zhuǎn)讓商品之前或之后承擔(dān)了該商品的存貨風(fēng)險(xiǎn)。

（三）企業(yè)有權(quán)自主決定所交易商品的價(jià)格。

（四）其他相關(guān)事實(shí)和情況?！?/p>

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證監(jiān)會(huì)《2021 年上市公司年報(bào)會(huì)計(jì)監(jiān)管報(bào)告》

“一、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和財(cái)務(wù)信息披露規(guī)則執(zhí)行問(wèn)題 

（一）收入相關(guān)問(wèn)題

3.未恰當(dāng)核算物業(yè)出租方收取租戶的水電費(fèi) 

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)規(guī)定，企業(yè)向客戶銷售商品或 提供勞務(wù)涉及其他方參與其中時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同條款和相關(guān) 事實(shí)，判斷其身份是主要責(zé)任人還是代理人。企業(yè)在將特定 商品或服務(wù)轉(zhuǎn)讓給客戶之前控制該商品或服務(wù)的，為主要責(zé)任人，應(yīng)當(dāng)按照已收或應(yīng)收對(duì)價(jià)總額確認(rèn)收入；否則為代理人，應(yīng)當(dāng)按照已收或應(yīng)收對(duì)價(jià)總額扣除應(yīng)支付給其他相關(guān)方 價(jià)款后的凈額確認(rèn)收入。 

年報(bào)分析發(fā)現(xiàn)，部分上市公司作為物業(yè)出租方向承租人收取租金，同時(shí)按照承租人消耗的水、電量及市場(chǎng)單價(jià)收取 水、電費(fèi)，并按照總額法確認(rèn)水、電銷售收入。對(duì)于此類業(yè)務(wù)，上市公司應(yīng)判斷其在提供服務(wù)過(guò)程中是否取得了對(duì)水、電的控制權(quán)，若未取得控制權(quán)，其收取的水、電費(fèi)實(shí)質(zhì)上為代收代付性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照凈額確認(rèn)收入?！?/p>

對(duì)于財(cái)稅會(huì)員咨詢的問(wèn)題，結(jié)合上述規(guī)定來(lái)看，個(gè)人認(rèn)為出租方應(yīng)當(dāng)采用“凈額法”確認(rèn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入，出租房產(chǎn)出租方收取的水、電、供暖費(fèi)，因出租方本身并不生產(chǎn)也不能控制水電暖，因此，如果沒(méi)有額外收取服務(wù)費(fèi)的情況下，作為代收代付款項(xiàng)處理比較合適。