廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程[征求意見稿]

國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于公開征求《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程[征求意見稿]》意見的通知

　　為進(jìn)一步完善我省土地增值稅清算工作流程和工作標(biāo)準(zhǔn)，國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局?jǐn)M修訂《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號)，現(xiàn)面向社會公開征求意見，歡迎社會各界提交意見和建議。請于2024年5月3日前通過廣東省稅務(wù)局門戶網(wǎng)站-互動(dòng)交流-意見征集欄目反饋意見建議。

　　國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局

　　2024年4月3日

國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程(征求意見稿)

　　第一章 總  則

　　第一條  為規(guī)范土地增值稅清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　第二條  本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。

　　第三條  本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，并填報(bào)土地增值稅清算申報(bào)表及附表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。

　　第四條  土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。

　　第五條  稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與財(cái)政、發(fā)改、住建、自然資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅清算管理。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)，結(jié)合市場因素，確定前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)。在清算審核過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請工程造價(jià)等專業(yè)機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員提供工程造價(jià)咨詢、鑒定服務(wù)。

　　第六條  納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的；

　　(四)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第七條  對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗(yàn)收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　(二)清算單位已取得的最后一份銷售(預(yù)售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的；

　　(三)進(jìn)入法定破產(chǎn)清算程序但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　(四)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失的。

　　上述第七條第(一)項(xiàng)中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計(jì)占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積的比例在85%以上；第(二)項(xiàng)中“銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的”，包括不需辦理銷售(現(xiàn)售)備案手續(xù)但辦理新建商品房首次登記滿三年仍未銷售完畢的。

　　第八條  納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性和相關(guān)性。

　　第九條  稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)，及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及應(yīng)補(bǔ)(退)稅額等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章  項(xiàng)目管理

　　第十條  納稅人應(yīng)在取得國有土地使用權(quán)并獲得首張房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工許可證之日起30日內(nèi)辦理項(xiàng)目報(bào)告，取得土地增值稅項(xiàng)目編碼。納稅人后續(xù)取得有關(guān)部門立項(xiàng)、規(guī)劃、施工、銷(預(yù))售、竣工等審批備案資料，應(yīng)在次月15日前更新項(xiàng)目報(bào)告。

　　項(xiàng)目報(bào)告應(yīng)與本規(guī)程第十六條規(guī)定的清算單位相匹配，一個(gè)項(xiàng)目編碼對應(yīng)一個(gè)清算單位。因立項(xiàng)變更、規(guī)劃調(diào)整等原因需要對原項(xiàng)目進(jìn)行拆分合并的，納稅人應(yīng)自發(fā)生變化之日起30日內(nèi)提交有關(guān)資料，申請項(xiàng)目拆分或合并。

　　第十一條  稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施臺賬管理，跟蹤項(xiàng)目規(guī)劃、施工、銷售、竣工、達(dá)清算條件情況，輔導(dǎo)納稅人做好項(xiàng)目報(bào)告、更新房源信息和房屋銷售情況，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項(xiàng)目開發(fā)同步。

　　第十二條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，輔導(dǎo)納稅人根據(jù)清算要求合理歸集收入、成本、費(fèi)用。

　　第三章 預(yù)征管理

　　第十三條  納稅人取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首張預(yù)售(銷售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證后，在次月15日前向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理預(yù)(銷)售報(bào)告。后期取得新的預(yù)售(銷售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證時(shí)，應(yīng)于取得次月15日前更新報(bào)告。

　　納稅人報(bào)告銷售(預(yù)售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證信息時(shí)，應(yīng)同時(shí)報(bào)送對應(yīng)的土地增值稅項(xiàng)目房源信息，并按季度更新銷售情況，報(bào)送信息包括但不限于已售房源的網(wǎng)簽合同編號、房地產(chǎn)類型、合同簽訂時(shí)間、合同金額等。

　　第十四條  納稅人應(yīng)區(qū)分不同房地產(chǎn)類型銷售收入，按照規(guī)定的預(yù)征率及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

　　第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按以下方式確認(rèn)土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

　　土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)

　　適用一般計(jì)稅方法的，按照適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法的，按照征收率計(jì)算。

　　第四章  清算申報(bào)受理

　　第十六條 土地增值稅以發(fā)改部門審批(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對同一個(gè)發(fā)改立項(xiàng)審批(備案)的項(xiàng)目，分期進(jìn)行開發(fā)的，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，具體根據(jù)政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載內(nèi)容確認(rèn)。對連續(xù)24個(gè)月內(nèi)取得的多份《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，可結(jié)合施工、銷售(預(yù)售)、竣工驗(yàn)收等情況確定清算單位。

　　經(jīng)縣級以上(含縣級)人民政府審批的城市更新、城中村改造等項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可綜合立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃實(shí)施方案等情況合理確定清算單位。

　　同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

　　第十七條  稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對土地增值稅清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理。

　　對符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供本規(guī)程第十八條要求的資料、辦理清算申報(bào)手續(xù)，并于90日屆滿次月15日前繳納土地增值稅稅款；若清算申報(bào)為退稅情況，則在土地增值稅清算審核結(jié)束后，由納稅人在規(guī)定期限辦理補(bǔ)(退)稅手續(xù)。

　　對符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)跟蹤管理，定期評估,對確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，及時(shí)發(fā)出清算通知書。納稅人應(yīng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供本規(guī)程第十八條要求的資料、辦理清算申報(bào)手續(xù)，并于90日屆滿次月15日前繳納土地增值稅稅款；若清算申報(bào)為退稅情況，則在土地增值稅清算審核結(jié)束后，由納稅人在規(guī)定期限辦理補(bǔ)(退)稅手續(xù)。

　　第十八條  納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供下列資料：

　　(一)土地增值稅清算申報(bào)表及其附表(具體格式見附件1)。

　　(二)與清算項(xiàng)目有關(guān)的書面說明及相關(guān)佐證資料，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費(fèi)用的計(jì)算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價(jià)、房地產(chǎn)清算項(xiàng)目稅款繳納等基本情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其它情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1.項(xiàng)目總建筑面積、可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。項(xiàng)目立項(xiàng)文件、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售(預(yù)售)許可證、銷售(現(xiàn)售)備案證、權(quán)屬證明及測繪文件等資料。

　　2.對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)說明項(xiàng)目分期情況、不同項(xiàng)目之間共同成本費(fèi)用總額及其分?jǐn)偳闆r。

　　3.商品房銷售明細(xì)表以及將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

　　4.取得國有土地使用權(quán)的情況及相應(yīng)的出(轉(zhuǎn))讓合同、出讓金(地價(jià)款)憑證等資料。

　　5.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本構(gòu)成及相關(guān)合法有效憑證；拆遷(回遷)合同、勘察設(shè)計(jì)合同、工程施工合同、監(jiān)理合同、材料采購合同和相關(guān)的預(yù)決算報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工圖、竣工圖、工程量清單、設(shè)計(jì)圖、管理人員架構(gòu)及人員明細(xì)等資料。工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送造價(jià)書面說明等資料。

　　6.對納稅人開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用或有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分項(xiàng)分類說明，并附上相關(guān)憑證。

　　7.融資情況說明及相關(guān)的借款合同、利息結(jié)算通知單等資料。

　　8.企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。

　　9.關(guān)聯(lián)交易情況說明。

　　(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送項(xiàng)目會計(jì)資料的，還應(yīng)提供會計(jì)憑證資料。

　　(四)納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。

　　第十九條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且清算資料完備的項(xiàng)目，予以受理并出具受理通知書。

　　納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通知納稅人補(bǔ)正資料，納稅人在收到通知之日起15日內(nèi)補(bǔ)正清算資料。

　　納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)正全部資料的，予以受理。

　　在限期內(nèi)補(bǔ)正確定收入、扣除項(xiàng)目金額的關(guān)鍵資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的，予以受理。

　　逾期未能補(bǔ)正關(guān)鍵資料，由納稅人書面確認(rèn)，確因客觀原因造成資料難以補(bǔ)正的，予以受理。

　　第五章  清算審核重點(diǎn)

　　第二十條  清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

　　案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

　　實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、施工資料，重點(diǎn)實(shí)地查核項(xiàng)目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　第二十一條  審核收入情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核納稅人預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)收入以及銷售價(jià)格是否明顯偏低。應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含主管部門網(wǎng)上備案登記資料)、銷售(預(yù)售)許可證、銷售(現(xiàn)售)備案證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)及其它有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對營改增后應(yīng)稅收入是否不含增值稅進(jìn)行審核。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)是否少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)是否將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

　　對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按本規(guī)程第二十二條第(一)項(xiàng)規(guī)定確定其收入。

　　前述正當(dāng)理由一般包括：

　　(一)人民法院判決或裁定確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格的；

　　(二)司法拍賣確定成交價(jià)格的；

　　(三)縣級以上人民政府或政府主管部門確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格的；

　　(四)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他情形。

　　第二十二條  非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　　2.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　第二十三條  土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

　　(一)取得國有土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　第二十四條  納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供情況說明和佐證資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時(shí)引用工程造價(jià)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員意見，經(jīng)集體審議后，認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)據(jù)以計(jì)算扣除。

　　憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指存在下列情形之一：

　　1.不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的；

　　2.工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)無正當(dāng)理由的；

　　3.擋土墻、樁基礎(chǔ)、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單(總平面喬灌木配置圖)的；

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的；

　　5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

　　第二十五條  審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

　　(一)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法有效憑據(jù)的不得扣除。

　　(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

　　(三)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

　　(四)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

　　(五)同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用，原則上按照普通住宅、其他類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例分?jǐn)偪鄢?。對國有土地使用?quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明地上部分、地下部分分別繳納土地出讓金的，或者按照用地性質(zhì)分別繳納土地出讓金的，可直接歸集到相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除；戶內(nèi)裝修費(fèi)用、燃?xì)夤こ藤M(fèi)用可直接計(jì)入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除。本款所稱“相應(yīng)房地產(chǎn)類型”指普通住宅和其他類型房地產(chǎn)。

　　(六)對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

　　(七)對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集分配方式應(yīng)保持一致；如未保持一致的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。

　　第二十六條  審核取得國有土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　　(一)同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

　　(二)是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得國有土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

　　(三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。對于補(bǔ)償金額大、明顯超出當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或采取大額現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)?，?yīng)重點(diǎn)審核。

　　(四)納稅人為取得國有土地使用權(quán)，按照土地出讓公告、土地出讓合同及其變更協(xié)議或補(bǔ)充合同、城市更新項(xiàng)目政府批復(fù)文件要求，在項(xiàng)目規(guī)劃用地外建設(shè)的公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，是否符合上述文件要求。

　　(五)按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金而支付的利息，作為支付的土地出讓金額扣除。

　　(六)納稅人取得國有土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的契稅、印花稅、辦證費(fèi)以及按照《中華人民共和國拍賣法》規(guī)定交納的拍賣傭金等，計(jì)入“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，作為取得國有土地使用權(quán)的成本扣除。

　　第二十七條  審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　　(一)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。

　　(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

　　(三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

　　第二十八條  審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　　(一)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的情況。

　　(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

　　(三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

　　(四)利用地下人防設(shè)施建造的車位，是否按照以下方式處理：建成后無償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；房屋網(wǎng)簽備案合同或補(bǔ)充協(xié)議約定人防車位歸屬全體業(yè)主所有，且已在小區(qū)內(nèi)公示的，其成本、費(fèi)用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計(jì)算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。

　　不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照測繪報(bào)告文件、人防設(shè)施竣工驗(yàn)收備案文件的順序確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含戶內(nèi)裝修、高檔外立面費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。不予扣除的成本=人防車位建筑面積/清算單位總建筑面積×不含戶內(nèi)裝修、高檔外立面費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)。

　　第二十九條  審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　　(一)發(fā)生的費(fèi)用是否與建安發(fā)票、工程施工合同及補(bǔ)充協(xié)議、工程結(jié)算報(bào)告記載的內(nèi)容相符。

　　(二)建筑安裝服務(wù)增值稅發(fā)票是否注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及備案的項(xiàng)目名稱。

　　第三十條  審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　　(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

　　(二)開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

　　第三十一條  審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　　(一)利息支出是否真實(shí)，核算是否準(zhǔn)確，是否與借款合同條款相符，是否與本房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)。

　　(二)是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　　(三)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

　　(四)利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

　　(五)是否將向金融機(jī)構(gòu)支付的顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的費(fèi)用計(jì)入利息支出。

　　(六)金融機(jī)構(gòu)及商業(yè)銀行同類同期貸款利率是否按照以下方式處理：金融機(jī)構(gòu)是否取得金融主管部門批準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)；商業(yè)銀行同類同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等基本條件相同情況下商業(yè)銀行提供貸款的利率。

　　第三十二條  代收費(fèi)用的審核。

　　對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

　　第三十三條  關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

　　在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

　　應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

　　第三十四條  與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。

　　應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會計(jì)制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費(fèi)用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。納稅人繳納的地方教育附加可計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算、歸集的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加扣除；涉及到多個(gè)清算項(xiàng)目的，按各清算項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偪鄢?；同一清算?xiàng)目內(nèi)不同房地產(chǎn)類型之間不能準(zhǔn)確歸集的，按各房地產(chǎn)類型土地增值稅應(yīng)稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偪鄢?/p>

　　第三十五條  納稅人整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(在建工程)、投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目包括：

　　(一)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

　　(二)繼續(xù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目發(fā)生的成本；

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　以上房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算扣除基數(shù)包括上述第一項(xiàng)、第二項(xiàng)的金額。

　　第三十六條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起90日內(nèi)作出清算審核結(jié)論；確有困難的，經(jīng)縣(區(qū))級稅務(wù)局批準(zhǔn)，可延期90日完成；確有特殊情況的，經(jīng)地級以上市稅務(wù)局批準(zhǔn)，可再延期90日完成。

　　第三十七條  稅務(wù)機(jī)關(guān)啟動(dòng)清算審核后，因不可抗力，或出現(xiàn)公檢法及紀(jì)檢監(jiān)察部門因立案檢查而調(diào)取納稅人賬簿憑證等資料、納稅人因存在重大偷逃稅嫌疑而被移交稽查部門處理等情形，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)無法在規(guī)定期限內(nèi)完成審核的，可以中止清算審核。中止情形消失后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)恢復(fù)清算審核。中止期間不計(jì)入清算審核期限。

　　第三十八條  土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將清算審核結(jié)論通知納稅人，納稅人應(yīng)在收到通知書之日起30日內(nèi)辦理更正申報(bào)和補(bǔ)(退)稅事宜，清算審核結(jié)論確認(rèn)的應(yīng)補(bǔ)繳稅額超過納稅人按照本規(guī)程第十七條規(guī)定清算申報(bào)的部分，在上述規(guī)定期限內(nèi)更正申報(bào)并補(bǔ)繳稅款的，不予加收滯納金。

　　第六章  核定征收

　　第三十九條  在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　　(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

　　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　　(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格控制核定征收的范圍，加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，原則上不得直接采用核定征收率方式核定征收土地增值稅。

　　第四十條  符合第三十九條核定征收條件的，稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議后，發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)通知書，開展土地增值稅核定征收核查，通過向自然資源部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等對項(xiàng)目情況進(jìn)行評估計(jì)算，同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別核定應(yīng)納稅額、確定核定征收率，經(jīng)集體審議后發(fā)出清算審核結(jié)論通知書。核定征收情況應(yīng)報(bào)上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

　　第四十一條  對進(jìn)入破產(chǎn)清算程序、納稅人走逃、被列入非正常戶等原因的房地產(chǎn)項(xiàng)目，難以按照本規(guī)程第四十條規(guī)定核定應(yīng)納稅額的，可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，向地級以上市稅務(wù)局報(bào)備后，按核定征收率方式核定征收土地增值稅。

　　第四十二條  對于采用核定方式征收土地增值稅的，不適用土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征政策，普通住宅核定征收率不低于5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率不低于5.5%。

　　第七章  清算后尾盤管理

　　第四十三條  在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定的期限申報(bào)繳納土地增值稅。

　　第四十四條  土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。納稅人收到交換意見稅務(wù)事項(xiàng)通知書5日內(nèi)，也可提出一并納入土地增值稅清算收入申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。

　　第四十五條  納稅人按規(guī)定辦理土地增值稅納稅申報(bào)時(shí)，扣除項(xiàng)目金額按清算審核確定的各房地產(chǎn)類型單位建筑面積成本費(fèi)用乘以尾盤銷售面積計(jì)算。

　　各房地產(chǎn)類型單位建筑面積成本費(fèi)用=各房地產(chǎn)類型清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷各房地產(chǎn)類型清算的總建筑面積

　　對采用核定征收率進(jìn)行清算的開發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)行尾盤申報(bào)時(shí)應(yīng)按清算審核確定的各類型房地產(chǎn)的核定征收率計(jì)算申報(bào)應(yīng)納的土地增值稅。

　　第四十六條  清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計(jì)算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的普通住宅，應(yīng)征收土地增值稅。

　　第四十七條  稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算后尾盤管理，輔導(dǎo)納稅人及時(shí)、準(zhǔn)確進(jìn)行尾盤申報(bào)。

　　第八章  法律責(zé)任

　　第四十八條  納稅人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦理項(xiàng)目登記或報(bào)送相關(guān)資料的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)告知仍未辦理的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則處理。

　　應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)、繳納清算稅款或者未按照規(guī)定報(bào)送涉稅資料的，或者提供虛假清算資料、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則處理。

　　第四十九條  對涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和從事涉稅服務(wù)人員出具虛假報(bào)告或涉稅文書的，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定處理。

　　對會計(jì)人員偽造、變造會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿，編制虛假財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國會計(jì)法》《中華人民共和國注冊會計(jì)師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

　　對造價(jià)工程師、資產(chǎn)評估師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價(jià)、資產(chǎn)評估成果文件的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《注冊造價(jià)工程師管理辦法》《注冊資產(chǎn)評估師注冊管理辦法(試行)》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

　　第五十條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)稽查、稅務(wù)督察、審計(jì)、財(cái)政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責(zé)任。

　　第五十一條  在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理。

　　第五十二條  納稅人對稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后可以依法申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。

　　第九章  附  則

　　第五十三條  土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

　　第五十四條  各地級以上市、橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局可根據(jù)本規(guī)程制定操作指引，并報(bào)國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局備案。

　　第五十五條  本規(guī)程由國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局解釋。

　　第五十六條   本規(guī)程自2024年X月X日起施行，有效期為五年。《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號)同時(shí)停止執(zhí)行。