【摘要】目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅制嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不符合國(guó)際慣例，而物業(yè)稅的出臺(tái)正順應(yīng)了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的條件還不是完全具備，仍受諸多因素的制約，鑒于此，本文對(duì)有效實(shí)施物業(yè)稅政策的提出了幾點(diǎn)看法和建議。

　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 房地產(chǎn) 法律

　　一、物業(yè)稅的含義和特點(diǎn)

　　物業(yè)稅是國(guó)際通行的房地產(chǎn)稅制，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評(píng)估價(jià)值繳付一定稅款。物業(yè)稅具有以下特點(diǎn)：第一，征稅范圍確定。除少數(shù)國(guó)家對(duì)大宗折舊資產(chǎn)征稅外，大多數(shù)國(guó)家只對(duì)土地和房屋征稅，具有較強(qiáng)的確定性。其納稅人為房屋和土地的所有者，課稅對(duì)象為房屋及其附屬物，計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋的評(píng)估價(jià)值，稅率多為比例稅率，也有累進(jìn)稅率。第二，稅種地位明確。財(cái)產(chǎn)稅是實(shí)行分稅制國(guó)家的主體稅種。而在財(cái)產(chǎn)稅中大部分是以土地、房屋為主體的不動(dòng)產(chǎn)稅。第三，配套制度完善。房屋評(píng)估價(jià)值符合“量能納稅”原則，而且具有“交易證據(jù)多、便于誠(chéng)信納稅、收入富有彈性”的特點(diǎn)，世界各國(guó)尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，稅制比較完善的國(guó)家普遍建立了嚴(yán)密的房地產(chǎn)評(píng)估制度，形成了一套較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，以配合物業(yè)稅的征收管理。第四，適合地方稅收管理。從稅收的管理角度看，房地產(chǎn)特有的不可隱匿性和地域的差異性，決定了物業(yè)稅適合由地方政府負(fù)責(zé)征收。一方面，地方房地產(chǎn)管理部門(mén)可以提供完備準(zhǔn)確的產(chǎn)權(quán)戶(hù)籍資料來(lái)保證征稅對(duì)象的確定；另一方面，地方稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)征收管理也符合征收的便利原則，降低稅收成本。綜上所述，物業(yè)稅是以擁有或占有土地及地上建筑物和土地附著物等不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為納稅人，以納稅人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，以課稅對(duì)象保有階段的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，按一定的比率計(jì)算征收的一種稅。物業(yè)稅在國(guó)際上是地方政府收入的主要來(lái)源，以市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心的稅基體系，而且有規(guī)范和嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記系統(tǒng)和完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系。

　　綜觀各國(guó)稅制，凡實(shí)行中央與地方分享稅制的國(guó)家，物業(yè)稅基本上劃歸地方，構(gòu)成地方稅的主體稅種。以美國(guó)為例，美國(guó)實(shí)行徹底的分稅制財(cái)政管理體制，各級(jí)政府的收入90%以上來(lái)自于稅收。聯(lián)邦、州、地方三級(jí)政府各有自己的主體稅種，并各種擁有比較獨(dú)立的稅收立法權(quán)、管理權(quán)和稅款的使用權(quán)。地方政府的主體稅種為財(cái)產(chǎn)稅。再例如香港，香港地區(qū)目前的房地產(chǎn)稅收主要有三種，包括印花稅、物業(yè)稅和差晌。香港 “物業(yè)稅”不是以房地產(chǎn)市值為計(jì)稅基準(zhǔn)，而是以房地產(chǎn)出租的租值為計(jì)稅基準(zhǔn)，這就避開(kāi)了因土地使用年限不斷下降而形成房地產(chǎn)市值下降從而影響稅收的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)采用房租為計(jì)稅基準(zhǔn)是一個(gè)好辦法，雖然房地產(chǎn)因土地年限下降而房地產(chǎn)市值下降，但房租并不受影響，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋質(zhì)量好，房租是變化不大的，因而“差餉物業(yè)稅”收入也是可以穩(wěn)定的。

　　二、開(kāi)征物業(yè)稅帶來(lái)的影響

　　1、有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在很多問(wèn)題。稅種復(fù)雜，內(nèi)外稅制有別。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)外資企業(yè)和個(gè)人征收城市房地產(chǎn)稅，形成內(nèi)外有別的兩套稅制，不利于公平稅負(fù)下的內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的平等競(jìng)爭(zhēng)。還有一些如稅基不合理、重復(fù)征稅、稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重等一系列問(wèn)題。要解決這一問(wèn)題，必須要改革現(xiàn)行的稅費(fèi)體制，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，將部分稅種合并與取消，并清理房地產(chǎn)亂收費(fèi)現(xiàn)象，嚴(yán)格取消不合理、不合法收費(fèi)。根據(jù)WTO相關(guān)原則，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對(duì)內(nèi)外資企業(yè)、個(gè)人統(tǒng)一征收物業(yè)稅。變復(fù)雜的稅費(fèi)制度為較為規(guī)范簡(jiǎn)化的稅制，避免重復(fù)征稅。并進(jìn)一步規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易，有利于房地產(chǎn)稅收制度的規(guī)范，為房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)、激活并規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造條件。

　　2、有利于改變地方政府的短期行為

　　當(dāng)前的土地批租制給各地方政府帶來(lái)可觀的收益，也為地方政府追求政績(jī)，通過(guò)出售土地?fù)Q取收入，即所謂的“寅吃卯糧”搞建設(shè)提供便利。同時(shí)，也會(huì)造成土地資源的極大浪費(fèi)。而物業(yè)稅作為一種“細(xì)水長(zhǎng)流”的土地管理體制以及相應(yīng)的稅費(fèi)制度，可以有效地改變政府這種急功近利的短期行為，可以在一定程度上壓抑政府賣(mài)地的積極性，并且使其賣(mài)地時(shí)更理性，規(guī)避目前地方政府過(guò)量開(kāi)發(fā)與出讓土地，促使城市土地資源的合理配置。開(kāi)征物業(yè)稅后，由于政府參與保有階段物業(yè)增值收益的分配，為長(zhǎng)期的收益著想，為增長(zhǎng)當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入，政府會(huì)千方百計(jì)地優(yōu)化當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，提高轄區(qū)內(nèi)的繁榮程度。在當(dāng)?shù)鼐幼〉娜嗽蕉?，人氣越旺，?huì)讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)不斷升值，物業(yè)稅也就越多，政府的財(cái)政收入就會(huì)相應(yīng)增加。

　　3、有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　目前我國(guó)在土地買(mǎi)賣(mài)、拍賣(mài)上缺乏透明度和公正性，許多好的地塊基本上是轉(zhuǎn)了幾手才到開(kāi)發(fā)商的手里，土地價(jià)格被人為放大，并轉(zhuǎn)移到初始房?jī)r(jià)中，造成房?jī)r(jià)的普遍惡性上漲。“炒樓”這種現(xiàn)象也非常普遍，導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)飄升，增加了實(shí)際需求者的購(gòu)房成本，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，可以在一定程度上抑制“炒地”行為。而初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房成本也隨之下降，抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了囤積住房成本，有利于打擊“炒樓”者的積極性。

　　4、導(dǎo)致房地產(chǎn)商的過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　如果征收物業(yè)稅，使得土地取得成本降低，而相關(guān)稅費(fèi)的合并或取消，占開(kāi)發(fā)成本很大比例的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，開(kāi)發(fā)商的籌資額和籌資成本大大下降，項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入門(mén)檻也隨之降低?，F(xiàn)在還沒(méi)有決定土地出讓金是否也作為物業(yè)稅的一個(gè)部分，如果并入，那開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本較現(xiàn)在而言幾乎無(wú)成本。同時(shí)，購(gòu)房者的購(gòu)置成本也降低，房?jī)r(jià)的下降在一定程度上會(huì)刺激人們的購(gòu)房需求，在需求旺盛和進(jìn)入門(mén)檻降低的前提下，開(kāi)發(fā)商不可能會(huì)閑看花起花落，極有可能一頭扎進(jìn)土地市場(chǎng)，在合法免稅的前提下，進(jìn)行更加瘋狂的圈地運(yùn)動(dòng)，出現(xiàn)“羊吃人”的情形，使更多農(nóng)民失去土地。而過(guò)度的圈地可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的過(guò)度開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，最終造成空置率的提高。

　　三、有效實(shí)施物業(yè)稅政策的若干建議

　　1、明晰土地產(chǎn)權(quán)，理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

　　征收物業(yè)稅，必須要求房地產(chǎn)所有者擁有完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。但是，現(xiàn)在我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國(guó)有，二是集體所有。目前比較突出的是集體土地，開(kāi)發(fā)商隨便占用農(nóng)民土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象普遍。其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰，沒(méi)有明確的集體土地的法人代表。開(kāi)征物業(yè)稅，應(yīng)理順相關(guān)產(chǎn)權(quán)關(guān)系：首先，國(guó)有土地和集體土地應(yīng)該并軌。當(dāng)前在我國(guó)集體土地私有化是現(xiàn)實(shí)的，為保證集體土地的數(shù)量，應(yīng)把集體土地變?yōu)閲?guó)有。其次，土地使用形式應(yīng)該并軌?，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓?zhuān)袆潛?，這兩種不同形式在房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值量上差別很大。其三，我國(guó)的住宅建設(shè)，有多種形式:商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房、集資建房、房改房等等，除了以出讓方式取得上地使用權(quán)的商品房以外，后幾種性質(zhì)的房屋，由于土地取得方式比較特殊，加上存在政府的轉(zhuǎn)手、轉(zhuǎn)包等行為，產(chǎn)權(quán)區(qū)分相對(duì)困難，因此，對(duì)這部分房屋的確權(quán)工作成為開(kāi)征物業(yè)稅的重要前提。第四，建立科學(xué)的房屋產(chǎn)權(quán)信息公示和查詢(xún)系統(tǒng)。要對(duì)房屋業(yè)主的信息進(jìn)行全面采集，以便明確該業(yè)主擁有房屋的性質(zhì)、類(lèi)型、面積以及套數(shù)，從而方便物業(yè)稅征收的管理工作。

　　2、完善物業(yè)稅評(píng)估體系

　　首先，統(tǒng)一評(píng)估體系，我國(guó)目前有建設(shè)部所屬的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，國(guó)土資源部所屬的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)以及國(guó)資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，三者的評(píng)估對(duì)象具有一定的交叉性，對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，可能會(huì)得出三個(gè)不同的價(jià)值量。所以，對(duì)現(xiàn)行的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理整頓使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為不以盈利為目的的公正、誠(chéng)信、公平的中介機(jī)構(gòu)。其次，規(guī)范評(píng)估行為。要做到物業(yè)稅評(píng)估的公平、合理，減少評(píng)估過(guò)程中的隨意性，保證國(guó)家稅收的嚴(yán)肅性，就要建立與之相關(guān)的制度，以便規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估行為。這些制度主要包括:對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇原則及權(quán)限，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的職業(yè)能力要求，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，物業(yè)稅的征收管理辦法等。第三，建立高素質(zhì)評(píng)估隊(duì)伍。除了利用相關(guān)制度對(duì)評(píng)估人員的評(píng)估行為進(jìn)行規(guī)范外，我們還應(yīng)在提高估價(jià)師的準(zhǔn)入門(mén)檻、加強(qiáng)現(xiàn)有估價(jià)師的繼續(xù)教育以及實(shí)行估價(jià)師等級(jí)化管理等方面進(jìn)行把關(guān)，不斷提高評(píng)估人員的素質(zhì)。

　　3、制訂開(kāi)征物業(yè)稅必備的法律法規(guī)

　　我國(guó)應(yīng)盡快制定《物業(yè)法》，并將有關(guān)物業(yè)稅的征收細(xì)則和懲罰措施寫(xiě)入法律，保證政府的各項(xiàng)措施有法可依。物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)，其課稅對(duì)象是財(cái)產(chǎn)本身，但是具體征收過(guò)程會(huì)產(chǎn)生多稅同源的問(wèn)題。而今后的物業(yè)稅同樣將面臨此類(lèi)問(wèn)題，與其同源的稅種主要有個(gè)人所得稅以及將來(lái)很可能在我國(guó)開(kāi)征的社會(huì)保障稅和遺產(chǎn)稅。這四個(gè)稅種都將對(duì)作為自然人納稅人的普通百姓形成稅收負(fù)擔(dān)。從稅收制度的整體效應(yīng)角度看，單個(gè)稅種的制度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)從屬于整體稅制，因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)物業(yè)稅的稅制及征管制度時(shí)，必須充分考慮這一客觀要求，要在科學(xué)計(jì)算納稅人的綜合稅收負(fù)擔(dān)能力的基礎(chǔ)上確定物業(yè)稅制，而不能因開(kāi)征物業(yè)稅使普通百姓的經(jīng)濟(jì)利益受到過(guò)大損失。另外，要使物業(yè)稅的開(kāi)征收到預(yù)期的效果，必須在實(shí)施前向公眾進(jìn)行廣泛的宣傳和輔導(dǎo)，做到家喻戶(hù)曉，讓百姓和納稅人充分了解法律規(guī)定和政策內(nèi)容，認(rèn)識(shí)物業(yè)稅的性質(zhì)、作用，了解對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)征稅的必然性和重要性，以提高納稅人的納稅意識(shí)。

　　4、調(diào)動(dòng)地方政府的積極性

　　在我國(guó)，由于現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種大都為地方稅種，因此，建議實(shí)行物業(yè)稅后，稅收收入也應(yīng)歸屬地方政府。與此同時(shí)，還應(yīng)該適當(dāng)下放稅收管理權(quán)。城市政府可以在一定時(shí)期對(duì)物業(yè)稅稅率進(jìn)行調(diào)整，以平衡預(yù)算。目前，一方面，地方?jīng)]有權(quán)限調(diào)整房地產(chǎn)稅政策，調(diào)動(dòng)不了地方政府的積極性；另一方面，而中央又由于權(quán)力過(guò)于集中，包袱太重，新政策遲遲不能出臺(tái)，使得房產(chǎn)稅、土地使用稅政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于形勢(shì)發(fā)展的需要。所以，在制定物業(yè)稅政策時(shí)，在統(tǒng)一稅政的前提下，不妨借鑒西方財(cái)政聯(lián)邦制國(guó)家的一些經(jīng)驗(yàn)，賦予地方一定的稅政管理權(quán)限。地方政府有了穩(wěn)定的收入來(lái)源，不必靠賣(mài)地補(bǔ)充財(cái)政支出;而為了使收入獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，必將更關(guān)心環(huán)境的建設(shè)，物業(yè)稅收歸入地方，那么稅收管理權(quán)也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)下放到地方，使之成為真正的地方稅。在中央指導(dǎo)下，各地根據(jù)自身情況制定不同的物業(yè)稅政策，根據(jù)以腳投票的原理，人們會(huì)自己選擇一個(gè)適合自己居住的區(qū)域;地方政府為了增加收入必將會(huì)創(chuàng)造更好的環(huán)境，制定更完善的政策。

　　5、物業(yè)稅出臺(tái)的時(shí)機(jī)選擇

　　雖然就目前形勢(shì)來(lái)看，物業(yè)稅的出臺(tái)只是時(shí)間問(wèn)題，就長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看其作用和政策效果也勿庸置疑。但是，一項(xiàng)好的改革措施不僅要能帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，還要盡可能地減少由此帶來(lái)的震蕩和陣痛。因此其開(kāi)征時(shí)機(jī)和力度的選擇同樣需要慎之又慎。雖然前面已經(jīng)提到，物業(yè)稅的主要功能應(yīng)當(dāng)是為地方政府提供穩(wěn)定、持續(xù)的財(cái)政收入。但不可回避的是，就當(dāng)前中國(guó)的現(xiàn)狀而言，物業(yè)稅更多地被賦予了調(diào)控高漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，社會(huì)各界普遍認(rèn)為物業(yè)稅的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格具有平抑作用。但是由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，涉及面廣，無(wú)論大起還是大落都會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定產(chǎn)生重大的影響。就其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)來(lái)看，如果出臺(tái)時(shí)機(jī)掌握不好，其政策效果很有可能不如預(yù)期，甚至適得其反。就一般情況而言，作為抑制投機(jī)的政策，其推出的最佳時(shí)機(jī)應(yīng)當(dāng)在投機(jī)行為剛剛開(kāi)始時(shí)，在這一時(shí)期的政策效果最為明顯且副作用最小。而如果在投機(jī)行為己經(jīng)出現(xiàn)下滑，宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由于長(zhǎng)期高速運(yùn)轉(zhuǎn)而自行出現(xiàn)回落的情況下強(qiáng)行推出進(jìn)一步的調(diào)控措施，則很有可能使市場(chǎng)信心受到嚴(yán)重挫傷，從而造成經(jīng)濟(jì)蕭條的產(chǎn)生。這種例子在許多國(guó)家和地區(qū)都曾經(jīng)出現(xiàn)，其教訓(xùn)不可謂不慘痛。因此，在目前國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境都處于敏感時(shí)期的背景下，其出臺(tái)時(shí)機(jī)的選擇應(yīng)當(dāng)絕對(duì)慎重。作為我國(guó)即將開(kāi)征的一個(gè)全新稅種，物業(yè)稅開(kāi)征的成功與否干系到我國(guó)稅制改革的成敗，也關(guān)系到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，其重要性不言而喻。但是，由于我國(guó)特殊的社會(huì)制度和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使我們?cè)陂_(kāi)征之時(shí)不得不面對(duì)前所未有的難點(diǎn)，而如何成功處理這些難點(diǎn)，成為物業(yè)稅順利啟動(dòng)、推進(jìn)的關(guān)鍵，這就要求我們?cè)陂_(kāi)征物業(yè)稅之前必須慎之又慎，既要全盤(pán)考慮、統(tǒng)籌兼顧，又要細(xì)致入微、注重細(xì)節(jié)。

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