【論文關鍵詞】二手房 流轉稅 調(diào)控策略

　　【論文摘要】文章分析了2005年以來新增二手房交易稅金的調(diào)控效果，發(fā)現(xiàn)由于這些流轉稅易于轉嫁、二手房供求失衡等原因，不但沒有達到穩(wěn)定房價的目的，反而增加了買房人的購房成本和納稅風險，通過縮小二手房市場總量抑制了二手房市場的健康發(fā)展，并引起房價上漲。因此，我國應將稅收調(diào)控重點由流轉環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉變，將營業(yè)稅和個稅修改為針對非普通商品房征收，將稅收調(diào)控與其他調(diào)控措施配合運用。

　　2005年以來，房價上漲過快，我國陸續(xù)出臺了新老“國八條”、“國六條”等被稱為“房地產(chǎn)新政”的房地產(chǎn)政策及相關配套措施，稅收調(diào)節(jié)首當其沖，尤其是二手房交易稅收政策的變化備受關注。新增二手房交易稅調(diào)控目的是打擊投機性炒房，控制房價持續(xù)飆升，從而穩(wěn)定房價。本文對這些交易稅實施效果及其原因進行了分析，旨在為現(xiàn)行二手房稅收調(diào)控策略修改提供參考依據(jù)。

　　一、“房地產(chǎn)新政”實施后二手房交易稅變化及調(diào)控目的

　　(一)“房地產(chǎn)新政”實施后二手房交易稅變化

　　2005年以來，針對二手房交易的稅收調(diào)控政策變化主要有：(1)開征營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，三者合計為稅基的5.5％，5年內(nèi)(2005年6月1日起為2年，2006年6月1日改為5年)轉讓的二手房按轉讓收入全額征收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差額征稅。2009年1月1日起暫時減免一年，普通住房超過2年(含2年)轉讓免征，不足2年差額征收；非普通住房超過2年(含2年)轉讓差額征收，不足2年按轉讓收入全額征收。(2)2006年8月1日起個人所得稅由自主申報改為強制征收，能提供原始憑據(jù)的按轉讓收入減財產(chǎn)原值和合理費用后余額的20％征收；不能提供原始憑據(jù)的，按轉讓收入的1％～3％征收，大部分城市采用1％。在實際執(zhí)行中，由于賣主普遍不能或不愿提供購房的原始憑證，一般按交易價格的1％計繳個稅。(3)2006年年末以來一些城市相繼對不超過一定年限(5年或3年)轉讓的非普通商品房征收土地增值稅，稅率一般為0.5％或1％。(4)從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人銷售或購買住房暫免征印花稅；對個人銷售住房暫免征土地增值稅。按照規(guī)定新增加的二手房交易稅均由賣方承擔。

　　(二)新增二手房交易稅調(diào)控目的

　　按現(xiàn)行規(guī)定，如果未超過規(guī)定年限，普通商品房交易中賣方應承擔營業(yè)稅等5.5％、個稅1％及印花稅0.05％，稅金合計達到房價的6.55％(土地增值稅針對未超過5年的非普通商品房，涉及房屋不多，2008年11月1日新的免稅政策涉稅金額很小且實行時間很短，故忽略未計)，而應由買方承擔的只有契稅和印花稅，二者合計占房價1.55％，賣方是買方應繳稅金的4.23倍?？梢?，國家新推出的二手房交易稅主要是針對賣方的，稅收調(diào)控目的是打擊投機性炒房，控制房價持續(xù)飆升，從而穩(wěn)定房價。

　　二、二手房交易稅調(diào)控效果分析

　　(一)縮小了二手房市場總量，抑制了二手房市場的健康發(fā)展

　　二手房市場與增量房地產(chǎn)市場比，雖房屋較舊、結構和質(zhì)量相對較差，但其面積一般比較小、總體價位較低、區(qū)位好、交通便利、風險小，在一些城市，特別是發(fā)展相對較早的城市，已經(jīng)發(fā)展為與增量房地產(chǎn)市場相匹敵的部分。以北京二手房成交量為例，從2000年的1100套到2005年的7.018萬套，短短6年間，增長了63倍；即便在市場交易基數(shù)擴大后，2004年和2005年也分別保持了64％和23％的增長幅度(孫一冰，2007)。

　　二手房交易增加營業(yè)稅、個稅等流轉稅后，涉稅二手房交易中賣主得到的收入是買主支付的金額與相關稅金的差額，如果房價不變，賣主得到的收入將減少。在住房供不應求和房價看漲的情況下，多數(shù)賣主持房待售，涉及營業(yè)稅的二手房供應量減少。如2006年8月，北京市宣武區(qū)成交的二手房中5年以上的占52％，而同年10月，這一比例達到71％。在我國，有營業(yè)稅的二手房占二手房房源的絕大部分，這部分房源供應量減少，直接造成二手房市場供應總量減少。從2006年后半年的數(shù)字來看，始終保持高速增長的二手房成交量首次遭遇“寒流”，深圳、上海等地的二手房交易量較2005年均有下降，“我愛我家”在2006年12月預測北京二手房交易量全年漲幅僅為8％，創(chuàng)歷史最低(姜陣劍、荊海鷗，2006)。中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年上海二手住宅成交量比2005年減少13.9％。

　　由此可見，二手房流轉稅稅賦加大后，二手房交易量增幅普遍下降，縮小了二手房市場總量，抑制了二手房市場的健康發(fā)展，這與我國多年來一直鼓勵與扶持二手房市場的初衷背道而馳。

　　(二)惡化了供求關系，引起房價進一步上漲

　　二手房市場供應總量減少使房源更加緊張，供求失衡更加嚴重，涉稅二手房賣主直接把有關稅費轉嫁到買主頭上，免稅二手房賣主也隨之加價，二手房價格普遍上漲；二手房價格直逼新房，迫使買主轉向增量商品房，新建商品房坐地漲價。盡管新房漲價因素很多，但短短幾天漲幅如此之大，特別是2006年8月以前持續(xù)下跌的上海房價這時也突然上漲，不能不承認個稅調(diào)控政策起到了決定性作用?？梢姡略龆址拷灰琢鬓D稅通過縮小二手房供應總量，惡化了供求關系，提高了二手房房價，并通過二手房和新房市場聯(lián)動造成房價整體上漲，從而形成房價上漲的惡性循環(huán)。2007年房價瘋漲，不少城市連續(xù)幾個月房價環(huán)比上漲達兩位數(shù)，導致2007年年末房價超過了人們承受的極限，同時受連續(xù)6次加息等宏觀調(diào)控政策的影響，2008年二手房市場需求疲軟，有價無市，房屋中介公司經(jīng)營難以為繼。

　　(三)增加了購房人的購房成本和納稅風險，而對賣房人影響很小

　　新增加稅種均是流轉稅，具有易轉嫁的特點，由于我國二手房市場房源緊張，在北京供需比例大概是1:7，新的流轉稅政策又進一步減少了二手房房源，實際上二手房交易中新增的流轉稅均由買主承擔，購房成本大大增加。為了降低納稅負擔，在房地產(chǎn)中介公司的撮合下，普遍采用黑白合同等方式避稅，即房屋成交按實際成交價，而繳納各種稅款按政府區(qū)域房屋指導價。這樣，購房人雖暫時降低了購房成本，但一旦被查出，不但要補交稅款還要承擔高額罰款，且國家二手房交易相關政策和房地產(chǎn)市場均處于變動之中，一旦自己購買的房屋需要出售，購入時的低房價和出售時的高房價之差可能需要繳納更多稅款，購房人目前和未來的納稅風險都很高。而對于賣房人來說，二手房交易的稅金完全轉嫁給了購房人，只要達到自己預期的收益水平即可拋售，二手房交易稅金對其影響很小。

　　三、二手房交易稅調(diào)控失敗的原因分析

　　(一)二手房供求關系不平衡

　　政府對房價干預只能是短期行為，從經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和長期來看，作為一種商品，其價格最終由房地產(chǎn)市場的供求關系決定。從房地產(chǎn)市場供需情況看，需求旺盛和供給不足是我國今后相當長時間內(nèi)房地市場的基本特征。住房需求來自五個方面：(1)2007年年末，我國城鎮(zhèn)化水平為44.9％，處于城市化加速發(fā)展時期，城市化過程中新增城市人口帶來了剛性需求；(2)國民經(jīng)濟持續(xù)增長及居民收入增加導致的改善性需求；(3)低利率加通貨膨脹導致的存款負利率造成的投資、投機性需求；(4)舊城改造、房屋拆遷帶來的被動性需求；(5)人民幣升值和房價上漲導致的外資投資性需求。住房需求以城市人口增長和居民收入增加為基本動力，因此，以上五個方面需求中以(1)和(2)為主。而我國人多地少、土地資源稀缺的基本國情及貨幣緊縮政策決定了房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模難以滿足需要，而存量二手房數(shù)量有限，且大部分是購買不滿5年的。因此，從供求關系看，我國旁地產(chǎn)市場具有典型的賣力市場特征。

　　二手房市場房源本來就很有限，新的稅收政策又使得二手房供求失衡更加嚴重，房價越調(diào)控反而越高。2008年年末以來，二手房價格下降主要受房價過高、保障性住房力度加大等國家宏觀調(diào)控政策，以及次貸危機影響我國實體經(jīng)濟等因素綜合影響和二手房需求量下降所致，而不是流轉稅調(diào)控起作用的結果。2008年年末國家出臺稅收優(yōu)惠政策刺激住房需求，如二手房交易暫免土地增值稅、營業(yè)稅征繳期限由5年改為2年等，也說明房價下降是需求不足的結果。

　　(二)新增的二手房交易流轉稅易于轉嫁

　　根據(jù)稅賦的相對轉嫁理論，決定商品課稅轉嫁與歸宿的關鍵因素是課稅商品的供求彈性，彈性小者將負擔更多的稅收(高鴻業(yè)，2005)。從居民的思想觀念看，我國自古以來擁有一套自己住房的思想相當普遍；從我國近年來經(jīng)濟增長、城市化發(fā)展和城市人口的增長速度看，住房消費需求旺盛；從住房的商品屬性看，住房是生活必需品、不易替代品和耐用消費品。因此，需求量大且彈性小。而我國的二手房持有者，除少量投機者外，多擁有兩套以上住房，價格不合適或預計房價上漲可保有待售，供給的彈性很大。因此，在國家既沒有系統(tǒng)配套措施控制高房價，也沒有可能大幅度增加二手房房源的情況下，賣家屯積居奇或加價出售，流轉稅輕易地轉嫁到購房人頭上，二手房價格上漲。

　　(三)二手房稅收調(diào)控措施錯位

　　我國房價遠高于居民負擔能力，價格上漲速度遠高于國民經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增長速度，很大程度上是房地產(chǎn)公司捂房惜售和投資人炒房的結果。我國二手房稅收政策著力于流轉稅，而流轉稅具有易轉嫁的特點，在我國房地產(chǎn)市場處于賣方市場的情況下，可以輕易地轉嫁給購房人，這也是稅收新政實施后房價仍然持續(xù)快速上漲的主要原因。要控制炒房，稅收著力點應該由“重流轉”向“重保有”轉變，加大第三套及以上住房持有成本，按其面積大小每年征收高額物業(yè)稅，使炒房人房價上漲收益低于持有成本，迫使其手中空置二手房進入市場，從而改善供求關系。

　　四、二手房稅收調(diào)控策略完善思路

　　(一)完善稅制，稅收調(diào)控重點由流轉環(huán)節(jié)逐步向保有環(huán)節(jié)轉變

　　我國針對居民個人的房產(chǎn)稅收基本上都在流轉環(huán)節(jié)，而在房屋保有環(huán)節(jié)稅負很少。流轉稅具有易轉嫁的特性，而房屋保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅是財產(chǎn)稅，具有不易轉嫁的特點。建議在條件成熟時盡快推出合理的物業(yè)稅制度，加大住房持有成本，減少投資、投機收益，同時考慮到我國居民整體收入水平不高的實際情況，應該讓大多數(shù)居民養(yǎng)得起房。物業(yè)稅設計可以考慮家庭第一套住房免稅或少收稅，第二套住房適度收稅，第三套及以上住房課重稅，使第三套及以上住房房價上漲收益低于持有成本。這樣一方面可以減少新的炒房者進入，另一方面使多套房屋持有者拋售，增加二手房市場供應量，改善供求關系。

　　目前，政府、學術界及公眾對物業(yè)稅調(diào)控作用期待較高，但考慮到物業(yè)稅出臺涉及面廣、部門多、稅種協(xié)調(diào)及征收難度大等許多復雜的因素，條件不成熟切不可倉促出臺，以免造成大多數(shù)人既買不起房、也養(yǎng)不起房的尷尬局面。因此，物業(yè)稅從研究、制定到實施需要較長時間，近期可考慮出臺暫行規(guī)定，僅規(guī)定第三套及以上住房保有環(huán)節(jié)征稅方案，待系統(tǒng)的物業(yè)稅實施時廢止。

　　(二)修改營業(yè)稅和個稅有關規(guī)定，針對非普通商品房征收流轉稅

　　如前分析，新增的二手房交易營業(yè)稅和個稅對房價的調(diào)節(jié)過大于功，建議二手房流轉稅征收重點均放在非普通商品房，而對普通商品房，特別是國家在房屋結構調(diào)整中重點鼓勵的90平米以下的普通商品房，不論其何時出售都應該免稅。這樣一方面可降低非普通商品房需求量，以配合國家住房結構調(diào)整的政策；另一方面可滿足居民改善住房條件的需求，增加二手房市場供應量，促進二手房市場健康發(fā)展，從而達到改善住房結構和供求關系，穩(wěn)定房價的目的。

　　(三)稅收與其他調(diào)控措施配合，制定分階段調(diào)控目標并對癥下藥

　　房價是事關國家經(jīng)濟發(fā)展、人民生活和社會和諧的大事，其影響因素多而復雜，如房地產(chǎn)市場供求關系、稅收政策、土地政策、金融政策及心理預期等，涉及房管、土地、稅務、計劃、建設等多個部門。稅收只是影響房價的因素之一，稅收政策應與其它調(diào)控措施有機配合，如需要土地部門制定合理的房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃和收取適度的土地出讓金、信貸部門制定合適的信貸政策等。

　　縱觀我國房地產(chǎn)政策，具有明顯的短期性特征，對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策缺乏長遠、系統(tǒng)的規(guī)劃。要使我國房價真正向理性回歸，需要相關職能部門通力協(xié)作，有針對性地把房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標分解為短期、中期和長期目標，并對癥下藥。短期目標是把我國房地產(chǎn)市場定位為消費品而非投資品市場，盡快制定一戶一房的相關政策及配套措施和嚴格限制外國投資者進入我國房地產(chǎn)市場的政策，減少投資和投機性需求。中期目標要點如：為“國六條”提出的調(diào)整住房供應結構逐步建立配套細則并逐步落實；進一步擴展“國六條”提到的廉租房和經(jīng)濟適用房保障措施，建立包括各層次居民的住房保障體系，使不同收入層次的居民享受與其收入相應的保障條件，應該讓國內(nèi)絕大多數(shù)民眾買得起房、養(yǎng)得起房，而不是只保障低收入階層；制定和實施合理的物業(yè)稅政策，實現(xiàn)住房稅收重點轉移等。長期目標是總結出我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宗旨并以法律形式固定下來，不論這一宗旨如何表達，但一個基本的思想應該是保障公民享有居住權。

　　【參考文獻】

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