一、目前我國不動產(chǎn)領域中存在的問題

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)現(xiàn)行稅費繁多。重復征稅嚴重。房地產(chǎn)行業(yè)鏈條中涉及大量稅費，既有稅務機關在房地產(chǎn)取得、保有、轉讓環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅、城建稅、契稅、教育費附加、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費用。項目繁多的稅費計征復雜，且負擔不合理。房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，無形中增加了房屋成本，從某種程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　?。ǘ┈F(xiàn)行土地使用制度不合理。我國實行的是“批租制”，即在土地使用權屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權。根據(jù)土地的不同用途，批租期限從40-70年不等，而其大部分稅費，用地者須一次性支付。房產(chǎn)所有者在購入房地產(chǎn)時，其房價中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費。土地批租制給各級政府帶來了豐厚的財源，可以用來改善公共服務和城市基礎設施。但這種做法實際上是將后40-70年的土地收益一次性收取，是本屆政府花后屆政府的錢，是“寅吃卯糧”搞建設，其后果必然導致土地的濫用。在短期利益和政績思想驅動下，一些地方政府忽視土地資源優(yōu)化配置和城市的可持續(xù)發(fā)展，無計劃、無節(jié)制地出售土地，導致土地資源劇減和浪費。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資過熱，房價居高不下?，F(xiàn)今房地產(chǎn)市場已發(fā)展到投資性的購房行為逐漸替代了消費性的購房行為。一些城市的居民購買房產(chǎn)不是為了生活消費，而是為了進行投資。炒樓團的出現(xiàn)擾亂了市場供求信息，導致樓價非理性上漲。這一方面造成了當前房屋空置率較高，而另一方面房價居高不下，影響了中低收入者住房問題的解決。

　　二、開征物業(yè)稅的利弊比較分析

　　物業(yè)稅又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地房屋等不動產(chǎn)，對其所有者或承租人每年征收的稅款，稅值隨房產(chǎn)升值而提高。黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中明確指出“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。

　?。ㄒ唬╅_征物業(yè)稅的好處

　　1、穩(wěn)定稅源，促使土地資源合理利用。物業(yè)稅的開征將土地財富平均分配到每一屆政府手中，為地方政府提供了穩(wěn)定的資源。土地出讓金的后移和分期繳納稅費，可以大大減少政府出讓土地的短期回報。有利于激勵地方政府改變短期行為，優(yōu)化投資環(huán)境，提升城市繁榮程度，擴大稅源，形成良性循環(huán)。同時，可以克服土地利用率低下、浪費嚴重的問題，合理利用有限的土地資源。

　　2、有利于降低購房門檻，打擊炒樓行為。物業(yè)稅的開征改變原有的體制，將以往在房價中一次性交納的稅費改成按年收取。改革后房屋的成本下降，房地產(chǎn)的初始價格也將有所下降，進而降低居民的購房門檻，增加老百姓改善住房的機會和能力，有益于中低收入的消費者。同時，炒樓者不能再坐等房產(chǎn)升值，每年一大筆物業(yè)稅形成巨大的房產(chǎn)持有成本，對炒樓者是巨大壓力。中低收入消費者購房能力增強，購買自住房相對增加也使房地產(chǎn)投機者投機性購房相對減少。

　　3、減少房地產(chǎn)開發(fā)風險，穩(wěn)定金融系統(tǒng)。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)的征稅項目多，重復征稅加重了開發(fā)企業(yè)的負擔，加劇了房地產(chǎn)投資的風險。而我國商業(yè)銀行的貸款主要集中在房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資風險將加劇金融部門尤其是銀行的風險。物業(yè)稅的開征使開發(fā)商建房時繳納的土地出讓金等稅費由購房者在房產(chǎn)保有階段按年交納，大幅減輕了開發(fā)商的籌資壓力和相關的利息負擔，減少了納稅環(huán)節(jié)，縮短了開發(fā)時間，從而大大降低開發(fā)商的開發(fā)成本，減少了房地產(chǎn)投資開發(fā)的風險。在一定程度上有助于金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高金融系統(tǒng)防范金融風險的能力。

　　4、有利于調(diào)節(jié)貧富差距，增進社會公平。物業(yè)稅的開征特別是采用累進的稅率，能起到“劫富濟貧”的作用，增強政府轉移支付的能力，增進社會公平，維護社會穩(wěn)定。通過差別稅率對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)，對居住高檔別墅者課以高稅，對居住普通住房者減少征稅甚至減免物業(yè)稅，可以調(diào)節(jié)社會貧富差距。

　　（二）開征物業(yè)稅可能帶來的問題

　　1、可能導致地方政府當期建設資金困境。物業(yè)稅的實施將資金分攤到以后的40甚至70年收取，在短期內(nèi)會引起政府財政收入的大幅減少，城市建設可能面臨資金困境。這將會降低政府改善公共服務和城市基礎建設的能力，導致相當部分城市因缺乏市政資金投入而產(chǎn)生配套設施建設滯后的情形。

　　2、房屋的使用成本增加。雖然物業(yè)稅的開征降低了購房成本，但其使用成本卻增加了。目前大多數(shù)購房者都是通過銀行貸款的方式買房，在以后的使用階段按月歸還貸款。實施物業(yè)稅后，購房者在還貸款的基礎上又增加一定稅收負擔，且稅收隨物業(yè)的增值而不斷增加。許多經(jīng)濟實力不強的家庭會出現(xiàn)“買得起住不起”的情形，進而增大銀行個人房貸業(yè)務的壞賬率，引發(fā)新的金融風險。

　　3、可能會刺激土地投機。改革房地產(chǎn)稅制，購房者的購置成本降低，而開發(fā)商的開發(fā)成本則降得更直接明顯。政策極大地刺激了購房者的需求，市場對土地的需求增加可能會出現(xiàn)新的圈地運動，使更多農(nóng)民失去土地。開發(fā)商不用一次性交付土地出讓金及稅費就能拿到土地，可能會產(chǎn)生少數(shù)人壟斷土地、哄抬地價，抬高房地產(chǎn)市場價格的現(xiàn)象，成為房地產(chǎn)市場的不健康因素，并造成土地資源的濫用和浪費。

　　4、舊房的重復征稅問題。從土地批租制過渡到物業(yè)稅模式，要經(jīng)過一番復雜的演化過程。土地批租制已實行了20多年，不少城市即將度過建設高峰期。批租制盛行時期，相當數(shù)量房地產(chǎn)已經(jīng)一次性交納多年土地稅費。房地產(chǎn)業(yè)的稅負主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，因此新法實施前的大量“老房”的價格中，已經(jīng)一次性包含了幾十年的年金以及其他稅費，并且已經(jīng)納入財政。而物業(yè)稅一旦開征，對所有的房地產(chǎn)一律按新法收稅，也就意味著重復計征，將使大量“有產(chǎn)者”承受額外的稅收負擔。

　　5、可能發(fā)生財富分配的逆向調(diào)節(jié)。鑒于城鄉(xiāng)、地區(qū)貧富的差別，物業(yè)稅稅率不會太高。對富人來說，這一稅負并不會影響其置業(yè)決策和生活質(zhì)量；而對于普通老百姓而言，攢錢買房只是負擔的開始，在負擔按月還款、物業(yè)管理費等費用之后，再加上物業(yè)稅，無異于雪上加霜。就大多數(shù)人的收入水平而言會導致“買房難養(yǎng)房更難”的不利局面，這有悖于開征物業(yè)稅的初衷。

　　三、對我國物業(yè)稅改革的建議

　?。ㄒ唬┖喕愔疲蕉愗?。將現(xiàn)行繳納的各種稅費合并，轉化為在房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收物業(yè)稅。建議對自用房屋擁有的第一套住房免征，從第二套房屋起交納物業(yè)稅。清理目前與房地產(chǎn)有關的稅費，剔除一切不合理的稅費，把合理的費全部納入稅的范疇，形成一個房地產(chǎn)稅收總額。改變現(xiàn)有的從價、從租、從量計稅的混亂局面，一律從價計征，確保稅負公平。同時對外資企業(yè)單位、經(jīng)濟組織、個人一律按統(tǒng)一的名稱征收物業(yè)稅，以實現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一，有效促進公平競爭。

　?。ǘ┙⒎康禺a(chǎn)評估制度。物業(yè)稅的征收以房地產(chǎn)市場價值為依據(jù)，而目前國內(nèi)物業(yè)價值評估體系尚不完善，應盡快建立完善物業(yè)定期估價機制。按房地產(chǎn)評估值征稅，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)（物業(yè)）稅制存在的計稅依據(jù)不合理的問題，使多占有財產(chǎn)的人多繳稅，少占有財產(chǎn)的人少繳稅。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的變化，房產(chǎn)價值隨之上下浮動，評估值也會相應調(diào)整，體現(xiàn)了公平的原則。按評估值征稅可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益，保護土地資源，也可以促使納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易和促進房地產(chǎn)資源的有效配置。建議房產(chǎn)評估每3-5年進行一次，合理評估不斷變化的房屋價值，這是發(fā)揮物業(yè)稅功效的一個關鍵性環(huán)節(jié)。

　　（三）設置幅度稅率。在制定物業(yè)稅稅收政策時，應賦予地方一定的稅政管理權限。建議采用幅度比例稅率，中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設狀況、經(jīng)濟繁榮程度等實際情況，確定本地區(qū)的具體適用稅率，決定是否開征或適當予以減免。

　?。ㄋ模┎扇∫欢ǖ倪^度措施。在新稅法實施的一定期限內(nèi)，新舊房屋區(qū)別對待，對老房地產(chǎn)采取老政策。同時對收入水平或住房價值在一定標準以下的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民減免物業(yè)稅的征收，然后根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。