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一起土地增值稅的稅案分析

來源: 編輯: 2009/05/04 16:08:00 字體:

  基本案例

  某市地稅征管分局2007年4月在日常納稅評估中,發(fā)現(xiàn)某集團公司將位于繁華地段一幢10000平方米的辦公大樓,以賬面原價1000元/平方米的明顯低價轉(zhuǎn)讓給下屬子公司,2006年在轉(zhuǎn)讓時只按規(guī)定繳納了營業(yè)稅及附加,沒有申報繳納土地增值稅。

  處理結(jié)果

  納稅評估崗發(fā)現(xiàn)情況后,立即向主管局長作了匯報,該地稅征管分局派員經(jīng)過詳細(xì)調(diào)查核實,發(fā)現(xiàn)該辦公大樓旁邊同類樓價出售為5000元/平方米。該地稅征管分局經(jīng)查實其明顯低價轉(zhuǎn)讓無正當(dāng)理由后,按照同類房地產(chǎn)出售價格作為評估價格,按5000元/平方米向該集團公司征收了營業(yè)稅及附加,土地增值稅,并要求企業(yè)調(diào)整相關(guān)賬戶。調(diào)查中核實該辦公大樓建于2001年12月,2002年1月投入使用,當(dāng)時辦理房產(chǎn)證時按結(jié)算價1000萬元的發(fā)票金額繳納3%的契稅30萬元。

  案例分析

  一、根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》銷售不動產(chǎn)應(yīng)按5%繳納營業(yè)稅,該集團公司應(yīng)補營業(yè)稅及附加:

  10000×(5000-1000)×5%=2000000(元);

  應(yīng)補城市維護建設(shè)稅:2000000×7%=140000(元);

  應(yīng)補教育費附加:2000000×3%=60000(元);

  小計2000000+140000+60000=2200000(元)。

  二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條的規(guī)定,納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價格征收:(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;(二)提供扣除項目金額不實的;(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由的。

  根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題的規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱“稅收征管法”)第35條的規(guī)定,實行核定征收。

  該地稅征管分局補征某集團公司土地增值稅如下:

  扣除項目:購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算的金額:

  1000×5%×5=250(萬元)

  1000+220+250+30=1500(萬元)

  增值額:5000-1500=3500(萬元)

  增值額與扣除項目額比例:(3500÷1500)×100%=233%

  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

  =3500×60%-1500×35%=2100-525=1575(萬元);

  合計補稅220+1575=1795(萬元)。

  三、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定,銷售不動產(chǎn)收入應(yīng)并計企業(yè)的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅,該集團公司此項交易應(yīng)補企業(yè)所得稅:[4000-1795]×33%=727.65(萬元)

  四、賬務(wù)處理

  借:以前年度損益調(diào)整2522.65萬

  貸:應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅200萬

  ——城市維護建設(shè)稅14萬

  ——土地增值稅1575萬

  ——企業(yè)所得稅727.65萬

  其他應(yīng)交款———教育費附加6萬

  在匯算清繳后由于賬戶處理已經(jīng)結(jié)束,直接通過以前年度損益調(diào)整處理。

  借:應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅200萬

  ——城市維護建設(shè)稅14萬

  ——土地增值稅1575萬

  ——企業(yè)所得稅727.65萬

  其他應(yīng)交款———教育費附加6萬

  貸:銀行存款2522.65萬

  根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第三條關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題的規(guī)定,對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。為簡便起見,滯納金未作計算。實際征管中還需要考慮相應(yīng)的滯納金。

  五、由于該案在征收年度內(nèi)發(fā)生,由征管部門調(diào)查處理,可以不作處罰。如果涉及跨年度,由稅務(wù)稽查部門查處,則必須按《中華人民共和國稅收征收管理法》的要求進行相應(yīng)的處罰,并根據(jù)其情節(jié),追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

  從本案可以說明,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),必須高度重視土地增值稅的繳納,積極配合當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)做好土地增值稅的清算工作,如果處理不當(dāng),其后果是非常嚴(yán)重的。

責(zé)任編輯:雨昕

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