房地產(chǎn)稅制改革迫在眉睫

來源: 編輯： 2005/09/19 11:15:01　字體：大小

　　客觀地說，在房地產(chǎn)開發(fā)中，稅費的確占據(jù)開發(fā)成本的不小比例。北京一位知名開發(fā)商在陽光衛(wèi)視的一次人物訪談中說，目前房地產(chǎn)的開發(fā)成本中稅費約占65%，建安成本（房屋的建造成本）為35%.

　　對開發(fā)商而言，主要的稅種有兩個，一是營業(yè)稅，一是企業(yè)所得稅。營業(yè)稅在許多大城市為5.5%，其構成為營業(yè)稅5%以及在此基礎上附加的城市建設稅和教育附加稅。由于這塊稅是根據(jù)開發(fā)商銷售實現(xiàn)額征收的，因此避稅的空間不大。

　　按照房地產(chǎn)征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)區(qū)分，為房地產(chǎn)取得、保有和流轉三個環(huán)節(jié)的稅收。如果僅從現(xiàn)在所征收的房地產(chǎn)稅來看，由于有避稅因素，總的稅負并不十分重。

　　那么開發(fā)商為何說在開發(fā)成本構成中，稅負因素占有很大比重呢？這是因為其中包含了三塊內(nèi)容，即租、稅、費。租，主要是土地出讓金；稅，主要有房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；至于“費”，可以說與房地產(chǎn)相關的收費名目繁多，雖各地差異較大，但一般而言，收費項目大都有數(shù)十種之多，有的地方甚至超過百種。

　　房地產(chǎn)收費的本質(zhì)是政府有關部門向土地使用者和房屋所有者因提供服務收取的直接性補償，不具有房地產(chǎn)稅收強制、無償、固定的特征。由于收費是進入地方財政的預算外資金，因此也成為政府各部門著力拼搶和爭食的蛋糕，收費種類越來越多就不足為奇了。

　　北京一位開發(fā)商告訴記者，實際上稅在開發(fā)成本中沒有多少，主要是費。你不交費，項目就根本進行不下去。

　　從廣義上講，無論我們對行政事業(yè)收費作何解釋，但對于購房人來說，已含在房價中的稅費都是一種負擔。說穿了，費與稅并沒有什么本質(zhì)的區(qū)別，費與稅的不同僅在于各自立法級別的高低不同。由于“費”關乎政府各相關部門的切身利益，因而開發(fā)商要想逃“費”會有一定難度。

　　按照有關部門設計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確；正稅，就是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復征稅，改變流轉環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏；清費，就是對收費項目進行嚴格清理，除少數(shù)服務性收費項目以外，其他收費或取消或合并為某一固定稅種。

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