注冊資產(chǎn)評估師《經(jīng)濟(jì)法》復(fù)習(xí)：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

第三節(jié) 所 有 權(quán)（3）

　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　?。ㄒ唬I(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由專有部分所有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)結(jié)合而成的一種“復(fù)合物權(quán)”。多數(shù)人共同居住在一個(gè)建筑物內(nèi)，每一個(gè)人對其專有部分享有專有所有權(quán)，并就專有部分以外的共有部分享有共有所有權(quán)和共同管理權(quán)。該權(quán)利的主體通常稱為業(yè)主。我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征是：

　　1.權(quán)利的復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有所有權(quán)、專有所有權(quán)、共同管理權(quán)三要素復(fù)合而成的特別所有權(quán)。

　　2.專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。表現(xiàn)為：
　?。?）區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)即取得共有所有權(quán)和共同管理權(quán)；
　?。?）專有所有權(quán)的大小決定區(qū)分所有權(quán)人共有所有權(quán)和共同管理權(quán)的大?。?br />　?。?）在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共有所有權(quán)和共同管理權(quán)不需要單獨(dú)登記。

　　3.一體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素須結(jié)為一體，不可分離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，應(yīng)將三者同時(shí)進(jìn)行。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度，其根本屬性仍在于單獨(dú)所有，共有部分及管理權(quán)部分是為區(qū)分所有服務(wù)的。

　　（二）專有所有權(quán)

　　專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。

　　業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　（三）共有所有權(quán)

　　共有所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)房屋的專有部分以外的部分享有的共有權(quán)，可以分為全體業(yè)主共有所有權(quán)和部分業(yè)主的部分共有權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，屬于共有的部分包括：
　?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
　　（2）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。
　　（3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
　?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
　?。?）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。

　?。ㄋ模┕餐芾頇?quán)

　　共同管理權(quán)是指業(yè)主基于專有部分的所有權(quán)從而依法享有對業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

　　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
　　（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
　?。?）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
　?。?）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
　?。?）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
　?。?）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
　?。?）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
　?。?）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。其中決定前述規(guī)定中的第（5）項(xiàng)和第（6）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

點(diǎn)擊進(jìn)入原帖>>>