轉(zhuǎn)讓受贈房屋：贈與和轉(zhuǎn)讓兩環(huán)節(jié)均應繳個稅

案例

2014年5月15日，因李某（與張某非親非故）在一交通事故中對張某有救命之恩，出于感激之情，張某將其購置的一套地處市區(qū)的普通商品住房，以其他贈與方式贈與李某。張某取得該房屋的實際購置成本為30萬元，該房產(chǎn)市場價值為50萬元，贈與合同上標明的贈與房屋價值也是50萬元（契稅征收率為3%）。

李某因急于用錢投資入股，于當月20日以60萬元價格出售上述受贈房產(chǎn)。由于李某在市區(qū)已有一套自有住房，其在上述受贈與處置該房產(chǎn)中涉及哪些稅費，贈與和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)是否都應繳納個人所得稅？

政策規(guī)定

需要明確的是，贈與和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都應繳納個人所得稅。其中，贈與環(huán)節(jié)根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第三條規(guī)定，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)根據(jù)個人所得稅法及其實施條例的規(guī)定，屬于轉(zhuǎn)讓有價證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得，應按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個人所得稅。所涉及的其他相關(guān)稅費，將在個人所得稅的計算過程中予以說明。

轉(zhuǎn)讓受贈房屋的個稅計算

步驟一：轉(zhuǎn)讓收入的確定

財稅〔2009〕78號文件第五條規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。本例中，李某轉(zhuǎn)讓收入可確定為60萬元，符合稅收收入確認條件。

步驟二：扣除項目的確定

★捐贈人取得該房屋的實際購置成本

★贈與過程中繳納的相關(guān)稅費

包括：契稅

印花稅

個人所得稅

★轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費

包括：營業(yè)稅、城建稅及教育費附加

印花稅和土地增值稅免征

★捐贈人取得該房屋的實際購置成本

《國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）和《財政部、國家稅務總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）規(guī)定，對商品房而言，其實際購置成本，指張某購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關(guān)稅費30萬元，而不是接受贈與時的50萬元。

★贈與過程中繳納的相關(guān)稅費

1.契稅。受贈房屋時，李某應按該房屋市場價的3%繳納契稅15000（500000×3%）元。

2.印花稅。李某憑此到房管部門辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時繳納5元的權(quán)利許可證照印花稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書印花稅應予免征，營業(yè)稅暫行條例實施細則第五條第一款規(guī)定，單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人視同發(fā)生應稅行為?！敦斦?、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

3.個人所得稅。由于該項贈與不屬符合免稅條件的無償贈與，根據(jù)財稅〔2009〕78號文件規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

本例中，李某支付的相關(guān)稅費15005（15000＋5）元，李某應納個人所得稅額96999［（500000－15005）×20%］元。

★轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費

1.營業(yè)稅、城建稅及教育費附加

《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2011〕12號）第一條規(guī)定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。因此，李某轉(zhuǎn)讓過程應繳納營業(yè)稅及附加33000［600000×5%×（1＋7%＋3%）］元。

2.印花稅和土地增值稅免征

根據(jù)財稅〔2008〕137號文件第二條、第三條的規(guī)定，個人銷售或購買住房印花稅和土地增值稅免征。

步驟三：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應繳納的個人所得稅

《財政部、國家稅務總局、建設(shè)部關(guān)于個人住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。就本例而言，李某不符合上述免稅條件，其轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應依法繳納個人所得稅。

李某轉(zhuǎn)讓收入可確定為600000元，原捐贈人張某取得該房屋的實際購置成本300000元，贈與過程中繳納的相關(guān)稅費15005元，轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費33000元，李某應納個人所得稅50399［（600000－300000－15005－33000）×20%］元。