案情簡介

某房地產企業(yè)于2012年9月通過拍賣取得一塊土地，于2012年10月簽訂土地使用權出讓合同（合同未約定土地交付時間），用于建造“××花園”商品房項目。該項目于2012年12月動工，并于次年4月取得《商品房預售許可證》。經地稅部門檢查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)繳納了2013年1月至2013年3月期間的城鎮(zhèn)土地使用稅。稅務稽查人員指出，該企業(yè)少繳了2012年11月、2012年12月及2013年4月的城鎮(zhèn)土地使用稅，應追繳少繳的稅款并予以相應處罰。

稅法分析

房地產企業(yè)能否正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，關鍵在于能否正確理解城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務起止時間。

根據(jù) 《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）的規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。本案中，土地使用權出讓合同中并未約定土地交付時間，因此納稅義務發(fā)生時間為合同簽訂的次月，即2012年11月。

同時，《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）明確指出，從2009年1月1日起，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。在實踐操作中，通常把預售（銷售）許可證的取得視為“房產、土地的權利狀態(tài)發(fā)生變化”：房地產企業(yè)能夠辦理《商品房預售許可證》，說明房地產企業(yè)的銷售行為符合國家相關的法律法規(guī)，隨時均有可能與購房業(yè)主簽訂 《商品房買賣合同》并備案。此時房地產企業(yè)開發(fā)的商品房的所有權，會不斷轉移給購房業(yè)主，土地使用權也隨之存在著權利狀態(tài)的不確定性。顯而易見，案例中該企業(yè)納稅義務的終止時間應為取得《商品房預售許可證》的當月末，即2014年4月底。

近幾年來，房地產行業(yè)的高利潤吸引了不少投資者涉足該行業(yè)。然而，房地產行業(yè)從業(yè)人員的財務管理水平和涉稅風險意識卻亟待提高：一方面，少數(shù)企業(yè)家為追求高額回報，有意少繳或拖延繳納國家稅款，以求取得暫時性的效益最大化； 另一方面，部分財務人員業(yè)務能力有限，甚至不了解房地產企業(yè)在取得土地使用權但未取得預售許可證之前是需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的。小小城鎮(zhèn)土地使用稅，能折射出企業(yè)自身存在的大問題，值得我們關注和深思。