地下車位涉稅處理實務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)形成地下車位，有的可以辦理產(chǎn)權(quán)證書，有的無法辦理產(chǎn)權(quán)證，通過租賃的形式銷售給業(yè)主使用。最近，很多房地產(chǎn)企業(yè)的會員，經(jīng)常咨詢這類問題相關(guān)的稅務(wù)處理，老顧給大家梳理了以下相關(guān)政策，供大家參考。

★ 企業(yè)所得稅

關(guān)于地下車位的所得稅處理，可以參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）相關(guān)規(guī)定：

第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等， 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。

第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售地下車位，如果可以辦理產(chǎn)權(quán)，取得的銷售價款應(yīng)一次性確認(rèn)收入計入應(yīng)納稅所得額，其成本應(yīng)當(dāng)單獨核算。如果是無產(chǎn)權(quán)的，車位的成本應(yīng)該作為公共配套設(shè)施費用進(jìn)行處理。

★ 增值稅

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品按照《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）及《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的規(guī)定計算繳納增值稅，銷售地下車位的使用權(quán)按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅。

其中36號文附件1中《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》關(guān)于銷售不動產(chǎn)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

國家稅務(wù)總局在2016年5月份的營改增政策解答中也予以明確：

“8.出售車位或儲藏間，沒有獨立產(chǎn)權(quán)，是否按不動產(chǎn)出售處置？

答：按照實質(zhì)重于形式的原則，如果購買方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應(yīng)按照出售不動產(chǎn)處理”。

★ 土地增值稅

轉(zhuǎn)讓地下車位，如何計算繳納土地增值稅，目前的政策依據(jù)參考如下：

（一）國家層面的規(guī)定

1、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》

第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號

四、土地增值稅的扣除項目

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

該文件說明得比較明確，停車場（庫）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該作為收入計算，并準(zhǔn)予扣除成本、費用，并沒有強調(diào)有無產(chǎn)權(quán)。

（二）典型的地方政策規(guī)定

1、《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號）

五、關(guān)于車庫（車位、儲藏室等）問題

（一）能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等）單獨轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“其他類型房產(chǎn)”確認(rèn)收入并計算成本費用。

（二）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。

（三）隨房附贈的車庫（車位、儲藏室等），無論能否辦理權(quán)屬登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應(yīng)按銷售合同上的房產(chǎn)類型計算成本費用。

2、吉林省地方稅務(wù)局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造地下車位（庫）征收土地增值稅問題的批復(fù)》（吉地稅函[2012]54號）

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車位（庫），應(yīng)計算土地增值稅收入，并準(zhǔn)予扣除相應(yīng)的成本、費用；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的無產(chǎn)權(quán)的地下車位（庫）出租或自用，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本、費用。

從上述規(guī)定來看，地方政策在土增值稅方面，執(zhí)行口徑有一定的差異，希望大家在實務(wù)中應(yīng)該多跟主管稅局溝通，了解當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定和執(zhí)行口徑。

| 作者：老顧（正保會計網(wǎng)校答疑專家）