轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)是否可以扣除契稅
最近有經(jīng)常會(huì)員咨詢轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)是否可以扣除契稅問題,我們學(xué)習(xí)一下相關(guān)的政策規(guī)定。 1、對(duì)于房開企業(yè) 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 2、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房確定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目時(shí) (1)按照評(píng)估價(jià)扣除時(shí) 作者:老顧(正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑專家)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))規(guī)定:
“五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,計(jì)入‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’中扣除?!?br/>依據(jù)上述規(guī)定,對(duì)于房開企業(yè)來說,計(jì)算土地增值稅時(shí)取得土地使用權(quán)所支付的契稅是作為取得土地使用權(quán)所支付的金額來扣除。
參考《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))規(guī)定:
“十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問題
對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅,在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素,在計(jì)征土地增值稅時(shí),不另作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除。”
因此,對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),采用評(píng)估來確定舊房(建筑物)扣除項(xiàng)目金額的情況下,購(gòu)房時(shí)時(shí)繳納的契稅不再單獨(dú)扣除。
(2)按照發(fā)票確定扣除金額時(shí)
參考《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))規(guī)定:
“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)?!?br/>因此,對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房,不管是單位還是個(gè)人,在憑購(gòu)房發(fā)票確定扣除項(xiàng)目金額的情況下,購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除。
如果舊房屬于自建的,在能提供舊房評(píng)估價(jià)格的情況下,取得土地時(shí)繳納的契稅是否可以扣除呢?從總局發(fā)布的政策來看,并沒有明確,在實(shí)際業(yè)務(wù)中具體需要跟房產(chǎn)所在地的稅局確認(rèn)。
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