代建行為如何繳納增值稅？

在日常咨詢工作中有些房地產企業(yè)會遇到受托為行政事業(yè)單位或其他企業(yè)（以下簡稱委托方）代建辦公樓，土地使用權為委托方所有，房地產企業(yè)負責與施工企業(yè)對接并代其管理建設辦公樓過程中的相關事宜，并向委托方收取代建手續(xù)費，應如何繳納增值稅，我們就該問題具體分析。

營改增之前，國家稅務總局曾下發(fā)《關于“代建”房屋行為應如何征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1998]554號），明確房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲方）取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據其他單位（以下簡稱乙方）的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產，應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

該批復針對的是房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權并辦理施工手續(xù)手中根據其他單位的要求進行施工的情況，對于委托方取得土地使用權，房地產開發(fā)企業(yè)代建的行為并沒有明確，部分稅務機關對此有明確的規(guī)定。

如《河北省地方稅務局關于房地產業(yè)營業(yè)稅有關政策問題的通知》（冀地稅發(fā)[2000]93號）第二條規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應按“服務業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅，其營業(yè)額為其向委托方收取的代建手續(xù)費。這里所指的代建房屋行為必須同時符合下列條件：

(一)以委托方的名義辦理房屋立項及相關手續(xù)；

(二)與委托方不發(fā)生土地使用權、產權的轉移；

(三)與委托方事前簽定委托代建合同；

(四)不以受托方的名義辦理工程結算。

凡不同時符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對方結算，均屬房屋銷售行為，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

營改增之后，對于“代建”房屋行為的征稅問題財政部和國家稅務總局依然沒有明確的規(guī)定。部分稅務機關對此問題有相關的文件或答疑，我們來看一下。

1.江西省

《江西省國家稅務局營改增領導小組辦公室關于發(fā)布<江西省國家稅務局關于全面推開營改增政策問題解答三（建筑服務業(yè)）>的通知》（贛國稅營改增辦發(fā)〔2016〕51號）

十三、代建行為如何開具增值稅發(fā)票？

答：根據營改增試點政策及國稅函[1998]554號文精神，對代建工程業(yè)務按以下原則處理：

（一）如工程施工單位與業(yè)主簽訂工程建設合同，代建單位只負責代辦手續(xù)及工程監(jiān)管，代建單位收取的管理費按提供代理服務征收增值稅。

（二）如工程施工單位與代建單位簽訂工程建設合同，且代建單位與業(yè)主間不需辦理產權轉移手續(xù)，代建單位按提供建筑服務征稅，向業(yè)主開具增值稅發(fā)票；施工單位按提供建筑服務征稅，向代建單位開具增值稅發(fā)票。

　?。ㄈ┤绻こ淌┕挝慌c代建單位簽訂工程建設合同，且代建單位與業(yè)主間需要辦理產權轉移手續(xù)，代建單位按銷售不動產征稅，向業(yè)主開具增值稅發(fā)票；施工單位按提供建筑服務征稅，向代建單位開具增值稅發(fā)票。

2.河北省

《河北省國家稅務局關于發(fā)布<河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之八）>的通知》

六、關于全面推開營改增后，納稅人“代建”房屋的行為如何征收增值稅問題

納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應按“經紀代理服務”稅目征收增值稅，其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費。這里所指的代建房屋行為必須同時符合下列條件：

（一）以委托方的名義辦理房屋立項及相關手續(xù)；

（二）與委托方不發(fā)生土地使用權、產權的轉移；

（三）與委托方事前簽訂委托代建合同；

（四）不以受托方的名義辦理工程結算。

3.陜西省

《陜西國稅營改增試點政策答疑（十一）》

房地產

問題1：某房地產公司受當?shù)卣写ú疬w安置房，能否按經紀代理服務繳納增值稅？

答：通常情況下，代建房屋以委托方（政府或企業(yè)）名義進行立項，土地和后續(xù)報建手續(xù)均登記在委托方名下，受托方一般不墊付資金，而由委托方承擔全部建設費用。

房地產企業(yè)與委托方簽訂合同，受托進行房屋代建，在實際操作中還可能存在代為立項、墊付建設資金等情形。因此，房地產企業(yè)代建房屋應根據其實際從事的業(yè)務性質繳納增值稅。

①僅從事代建項目管理的，應就其取得的代建管理費收入按照“經紀代理服務”繳納增值稅。

②房地產企業(yè)以自己名義立項、取得土地和后續(xù)報建手續(xù)建設房屋的，屬于自行開發(fā)房地產行為，項目完工移交委托方時，應按“銷售不動產”繳納增值稅。

③從事代建管理外，房地產企業(yè)為代建項目墊付全部或部分建設資金的，應就其取得的資金占用費（利息性質）的收入按“貸款服務”繳納增值稅。

4.河南省

《河南省國家稅務局營改增問題快速處理機制專期一》

問題二十一  全面推開營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何征收增值稅？

答：房地產開發(fā)企業(yè)營改增之前，國稅函〔1998〕554號對“代建”行為的規(guī)定為：“房地產開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產，應按‘銷售不動產’稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營業(yè)稅?！?nbsp; 

營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為，若只自備施工力量修建房屋不替乙方辦理產權轉移手續(xù)的，應按照建筑業(yè)稅目征收增值稅；若自備施工力量修建房屋的同時替乙方辦理產權轉移手續(xù)的，應按照銷售不動產稅目征收增值稅。

5.安徽省

《安徽省國家稅務局營改增熱點難點問題（房地產）》

 34.全面推開營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？

  答：房地產開發(fā)企業(yè)營改增之前，國稅函〔1998〕554號對“代建”行為的規(guī)定為：“房地產開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產，應按‘銷售不動產’稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營業(yè)稅。” 

營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)的上述“代建房屋”行為只按照銷售不動產的相關稅收政策計算繳納增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)未取得土地使用權，只接受其他單位委托，組織施工力量代建房屋的，按照建筑服務相關稅收政策計算繳納增值稅。

由于各地稅務機關對于代建行為如何繳納增值稅的規(guī)定并不完全一致，實際操作中需根據各地稅務機關的要求，結合代建業(yè)務的具體情況選擇適用相應的稅目和稅率繳納增值稅。

作者：李老師（正保會計網校咨詢專家）