購買未竣工項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓土增成本扣除

對于房地開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的項(xiàng)目，繼續(xù)投入資金建設(shè)后，再轉(zhuǎn)讓時土地增值稅成本扣除問題，從國家稅務(wù)總局發(fā)布的政策規(guī)定來看，并沒有太明確的規(guī)定。從各地方稅局發(fā)布的政策，比較明確的有以下幾個：

1、渝財(cái)稅[2015]93號，關(guān)于印發(fā)《土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見》的通知

具體規(guī)定：

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的土地、未竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目，其“取得土地使用權(quán)所支付的金額”不能加計(jì)扣除；

承受土地、未竣工項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，進(jìn)行土地增值稅清算時，其取得土地、未竣工項(xiàng)目所支付的款項(xiàng)，可作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，并適用加計(jì)扣除。

2、廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號，關(guān)于發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》的公告

具體規(guī)定：

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅。

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的開發(fā)成本。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。

（五）加計(jì)改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%

3、浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號，浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告

具體規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的，其購買在建項(xiàng)目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例計(jì)算扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項(xiàng)目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4、青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號，青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告

具體規(guī)定：

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的金額不作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的基數(shù)）;

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加；

（五）加計(jì)改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。

從上述各地的政策來看，對于整體購買未竣工的項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)的，重慶規(guī)定取得土地使用權(quán)所支付的金額，允許受讓方加計(jì)扣除而不允許轉(zhuǎn)讓方加計(jì)扣除，這與其他地區(qū)的規(guī)定差是比較大的。而青島地區(qū)在青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號中，也曾規(guī)定受讓方取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款也可以加計(jì)百分之二十扣除，后來在2018年第4號公告中進(jìn)行了政策調(diào)整。

土地增值稅的政策各地執(zhí)行口徑差異比較大，而且也是經(jīng)常更新調(diào)整的，不系統(tǒng)的學(xué)習(xí)就可能會影響自己的工作。網(wǎng)校針對房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員或者有打算從事房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的人員推出了《房地產(chǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)理履職能力全面提升特訓(xùn)課》，對于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的土地增值稅風(fēng)險，課程中都進(jìn)行了詳細(xì)的解讀，尤其是紅線外支出、土地成本分?jǐn)?、地下車位的土地增值稅處理方面給予了合理的風(fēng)險控制建議，希望大家不要錯過。

 | 作者：老顧（正保會計(jì)網(wǎng)校答疑專家）

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