例解:購買在建項目進行繼續(xù)建設再轉讓的扣除

來源: 正保會計網校編輯： 2019/02/26 10:20:57　字體：大小

近日在答疑中收到一個會員提問：A房地產開發(fā)企業(yè)有一個在建項目，后來由于種種原因，該在建項目及土地使用權轉讓給B房地產開發(fā)企業(yè)，由B繼續(xù)進行項目開發(fā)，A與B簽訂在建不動產轉讓協(xié)議并給B開具不動產轉讓發(fā)票。由于已有的地上建筑物與B企業(yè)的規(guī)劃不符，B企業(yè)準備拆除后重新建設。那么B企業(yè)購買土地及在建項目的支出能否在未來轉讓后計算土地增值稅時進行扣除及加計扣除？

首先，來看一下關于土地增值稅中計算增值額的扣除項目。

依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定來看，主要包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條對條例第六條所列的計算增值額的扣除項目又做了細化，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

再看一下各地稅務局的執(zhí)行口徑

1、河北省地方稅務局關于對地方稅有關業(yè)務問題的解答（2014年）

九、納稅人整體購置未竣工房地產開發(fā)項目后，再投資建設后轉讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產開發(fā)項目的價款是否可以作為加計20%扣除的基數(shù)？

企業(yè)購買在建房地產開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本加計20%的扣除；后續(xù)建設支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關規(guī)定執(zhí)行。

2、天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告（津市地方稅務局公告2016年第25號）

七、關于受讓的在建工程再轉讓清算時的扣除問題

受讓的在建工程再轉讓進行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證的，允許據(jù)實扣除，但不能加計扣除，后續(xù)投入的各項開發(fā)成本及費用按照土地增值稅清算的有關規(guī)定處理。

3、浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告（浙江省地方稅務局公告2014年第16號）

四、購買在建項目進行繼續(xù)建設再轉讓的扣除

房地產開發(fā)企業(yè)購買在建房地產開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產開發(fā)成本加計20%扣除以及房地產開發(fā)費用按比例計算扣除的基數(shù)。后續(xù)建設支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條相關規(guī)定執(zhí)行。

4、青島市地方稅務局關于貫徹落實《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告（青島市地方稅務局2018年第4號）

十三、關于整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目投入資金繼續(xù)建設后轉讓的成本扣除問題

對房地產開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目，投入資金繼續(xù)建設后轉讓，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產的成本；

（三）房地產開發(fā)費用（房地產開發(fā)企業(yè)購買未竣工房地產開發(fā)項目發(fā)生的金額不作為計算房地產開發(fā)費用扣除的基數(shù)）;

（四）轉讓房地產環(huán)節(jié)繳納的有關稅金，包括營業(yè)稅金及附加；

（五）加計改良開發(fā)未竣工房地產成本的百分之二十。

5、廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)房地產開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（廣西壯族自治區(qū)地方稅務局公告2018年第1號）

第四十八條從事房地產開發(fā)的納稅人整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設，完成后再轉讓的，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅。

（二）改良開發(fā)未竣工房地產的開發(fā)成本。