天津地稅：個人（自然人）出租住房如何征稅

一、增值稅及附加稅費：依據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)增值稅應納稅額=含稅銷售額/(1+5%)*1.5%;按增值稅稅額的7%、3%、2%、1%分別計算繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和防洪費。優(yōu)惠政策規(guī)定：對月租金收入不超過3萬元(含3萬元)的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅;自2016年2月1日起對月租金收入不超過100000元的免征教育費附加、水利建設基金(即防洪費)和地方教育附加;

二、個人所得稅：依據(jù)《天津市地方稅務局關于調(diào)整我市個人出租房屋個人所得稅政策的公告》（天津市地方稅務局公告 2016年第12號）個人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

個人出租房屋取得的租賃收入計算繳納個人所得稅時，稅前依次扣除以下稅、費：

（一）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；

（四）稅法規(guī)定的費用扣除標準。

三、房產(chǎn)稅：依據(jù)《關于修改《天津市實施〈中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例〉的細則》的通知》(津政發(fā)〔1999〕43號)按租金收入4%征收房產(chǎn)稅。個人出租房屋應納房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，不包含增值稅，價稅未分列時，按如下公式計算：不含稅租金收入=租金收入—增值稅稅額，應納房產(chǎn)稅=不含稅租金收入*房產(chǎn)稅稅率。

個人出租住房免征印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

依據(jù)：1、《關于調(diào)整我市個人出租房屋稅收政策的公告》(地稅公告〔2011〕19號)規(guī)定：為貫徹落實營業(yè)稅起征點調(diào)整的稅收政策，充分體現(xiàn)國家對個人的稅收優(yōu)惠，進一步規(guī)范我市個人出租房屋的稅收征管，現(xiàn)將有關個人出租房屋稅收政策調(diào)整如下：

一、對個人出租住房的稅收政策

對個人取得月租金收入不足20000元的，按4%稅率征收房產(chǎn)稅，按0.5%征收率征收個人所得稅。

對個人取得月租金收入超過20000元的，按4%稅率征收房產(chǎn)稅，按1.5%稅率征收營業(yè)稅并按規(guī)定征收附加稅、費，按0.5%征收率征收個人所得稅。

二、對個人出租非居住用房稅收政策

個人取得月租金收入不足20000元的，按12%稅率征收房產(chǎn)稅，按10%稅率征收個人所得稅，免征營業(yè)稅。

個人取得月租金收入超過20000元的，按12%稅率征收房產(chǎn)稅，按10%稅率征收個人所得稅，按5%稅率征收營業(yè)稅并按規(guī)定征收附加稅、費。

三、本公告自2011年11月1日起施行。

2、《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2 《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第九款：“5.其他個人出租其取得的不動產(chǎn)(不含住房)，應按照5%的征收率計算應納稅額。6.個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。”

3、《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“四、…… 個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。”

4、《關于修改《天津市實施〈中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例〉的細則》的通知》(津政發(fā)〔1999〕43號)文件所附的《天津市實施〈中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例〉的細則(修正)》第六條規(guī)定 國家機關、人民團體、軍隊、事業(yè)單位出租的房產(chǎn)，個人自有出租的房產(chǎn)及房地產(chǎn)管理部門經(jīng)營的房產(chǎn)(公產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)等)，均應按房屋租金收入計征。

5、《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令〔1988〕第11號)第三條規(guī)定：納稅人根據(jù)應納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行，財產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花。

6、《天津市實施《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》辦法》(津政令第119號)第二條規(guī)定：在本市范圍內(nèi)使用城鎮(zhèn)土地的單位和個人為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本辦法的規(guī)定繳納土地使用稅。

7、《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條第二款規(guī)定：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

第二條第三款規(guī)定：對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

8、《國家稅務總局關于小微企業(yè)免征增值稅和營業(yè)稅有關問題的公告》稅務總局公告(2014)57號第一條規(guī)定：增值稅小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人，月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元(含3萬元，下同)的，按照上述文件規(guī)定免征增值稅或營業(yè)稅。其中，以1個季度為納稅期限的增值稅小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人，季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元的，按照上述文件規(guī)定免征增值稅或營業(yè)稅。

9、《財政部 國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》(財稅〔2016〕12號)第一條之規(guī)定：一、將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的范圍，由現(xiàn)行按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元)的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元)的繳納義務人。本通知自2016年2月1日起執(zhí)行。

10、《天津市地方稅務局關于調(diào)整我市個人出租房屋個人所得稅政策的公告》（天津市地方稅務局公告 2016年第12號）一、允許扣除的稅費 個人出租房屋取得的租賃收入計算繳納個人所得稅時，稅前依次扣除以下稅、費：

（一）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；

（四）稅法規(guī)定的費用扣除標準。

二、適用稅率

個人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；個人出租非居住用房按20%的稅率征收個人所得稅。

本公告自2016年8月1日起施行，《關于調(diào)整我市個人出租房屋稅收政策的公告》（地稅公告2011年第19號）第一條、第二條中涉及個人所得稅相關規(guī)定同時廢止。