2014房產十大預言：萬科成第二 房產稅年底落地

　　漲跌難料的房價、欲說還休的房產稅、亦真亦幻的商業(yè)地產風險……凡此種種業(yè)界的憧憬與憂慮，構筑一個真真切切的行業(yè)。于2014年開年之際，就全行業(yè)關注的熱點話題，《東地產財經周刊》深入采訪企業(yè)領導人、專家、學者，以十大預言的方式，呈現一個不同思維角度的2014.

　　1. 萬科當老二 世茂進千億

　　預言實現可能：★★★★★         影響行業(yè)程度：★★★★

　　CRIC研究中心1月1日發(fā)布的《2013年中國房地產企業(yè)銷售TOP50》排行榜顯示，2013年銷售額超過1000億元的房企達到了七家，分別為萬科、綠地、萬達、保利、中海、碧桂園和恒大，比2012年多了四家。

　　在2012年的榜單中，除了萬科、綠地和保利三家已經跨入千億的房企外，另有中海、恒大和萬達三家房企的銷售額超過900億，均于2013年輕松晉升“千億級”；相比之下，2013年的榜單中，排在第8-10位的華潤置地、世茂和綠城銷售額分別為681、671和554億元，距離千億仍有一定距離。

　　克而瑞信息集團董事長丁祖昱向《東地產財經周刊》預測，2014年將新晉千億級的房企或只有世茂一家。“現在要突破千億越來越難，大型房企優(yōu)勢已經具備，房企間的差距也拉得更大。三到五百億的企業(yè)已經過了擴張的時代，沒必要為了規(guī)模而規(guī)模。”

　　在丁祖昱看來，2014年的市場情況不一定像2013那么好，房企的競爭會加劇。市場容量已經比較飽和，很難再放大，因此無論是千億房企還是三五百億的房企都會面臨競爭。在千億房企中，除了做商業(yè)地產的萬達和布局三四線城市的碧桂園，其余都在相同城市有了布局，競爭是必然的。

　　值得注意的是，丁祖昱指出，2014年萬科的“領頭羊”位置有可能易主。

　　2013年的銷售“榜眼”綠地的業(yè)績?yōu)?625億元，和萬科的1740億元僅相差115億元；而在增長速度方面，綠地的51%相比萬科的23%顯然更勝一籌。如果2014年兩大“龍頭”都維持增速，綠地將首度在銷售額上超越萬科，坐上房企“老大”的位置。同時，綠地和萬科有望在2014年攜手跨入“兩千億俱樂部”。

　　點評：作為中國房企“老大”，萬科的一舉一動都會吸引人們的高度關注。把難坐的“領頭羊”位置讓給綠地，對于萬科來說不一定是壞事。

　　2. 房產稅最早年底落地

　　預言實現可能：★★★          影響行業(yè)程度：★★★★★

　　近年來，關于房產稅擴圍的消息層出不窮，但至今這一思路仍未理清。房產稅擴圍依然面臨著法理、稅基、征收范圍等無法逃避的難題。

　　十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》對房產稅相關的表達是“加快房地產稅立法并適時推進改革”。

　　對此，國家稅務總局原副局長許善達公開表示，這一說法表明短期內不會有新的試點城市推出，試點制將被立法程序取代，以更合理合法的程序推動。

　　“立法”的說法，使得之前關于房產稅新試點城市的爭論熱潮告一段落，未來的持續(xù)推進必然將在全國人大立法之后才會開始推進。

　　不過，?？ㄖ菐焓紫芯繂T王德培認為，房產稅落地的時間節(jié)點與力度取決于“經濟”與“房價”的走勢。“如果說‘限購、限貸、限價’代表著行政調控已走向極端，那么房產稅則意味著市場化調控的開啟，調控政策儼然已切換思路。”

　　王德培解釋稱，房產稅多少有點“雷聲大，雨點小”，喊了那么多年，依然“猶抱琵琶半遮面”。其實，不是中央太給面子，實在是經濟太不給力。“上半年國內外專家學者還在爭議中國是‘硬著陸’還是‘軟著陸’，這樣的經濟態(tài)勢讓決策者不敢輕舉妄動，畢竟眾望所歸的消費中，房地產‘獨占鰲頭’。如果2014年前兩季度GDP走勢平穩(wěn)，則說明房產稅推開的日子不遠了。”

　　此外，王德培認為，房價上漲幅度將是另一個變量。2013年房價加速上漲，如果2014年房價依然快速上漲，將加大高層推出房產稅的動力。

　　王德培預計，房產稅或最早在2014年底落地，2015年出臺的可能性更大。

　　此外，由于現在房價上漲迅猛的基本是北上廣、杭州、南京等大城市，因此率先鋪開的概率偏大。一旦房產稅落地，下一步便是套用成熟國家的管理體系如德國模式，構建住房保障系統，二手房交易、出租管理辦法等。屆時，中國的房地產市場也將由非理性繁榮回歸理性。

　　點評：作“立法”平復了潛在房產稅試點擴容的恐慌，又增加了廣泛推進的可能性。

　　3. 房價指數觸頂下行

　　預言實現可能：★★★★          影響行業(yè)程度：★★★★

　　2013年主要城市新房銷售量整體走勢，經歷了一個先熱后穩(wěn)、逐步回升的過程，奠定了2013年樓市牛市行情。但隨著2013年年底新一輪調控的上馬，前期漲幅較高城市的房價漲幅已得到有效遏制，2014年房價是否會繼續(xù)高歌猛進？

　　對于2014年樓市表現，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]認為，2014年70大城市的房價指數同比將觸頂下行。到2014年12月，70個大中城市房價指數同比漲幅為4%左右。主要原因有兩個：

　　首先是房價環(huán)比漲幅持續(xù)下行。截止2013年11月，70個大中城市的房價指數環(huán)比漲幅為0.55%，自4月份增幅由擴大轉為收窄以來，增幅數據持續(xù)下行8個月，預計到2014年1月份，房價環(huán)比漲幅將低于2013年1月份的環(huán)比漲幅0.57%，屆時，房價同比漲幅將開始下行。

　　其次是受整個行業(yè)降溫的影響，2014年70個大中城市房價同比漲幅支撐力不足，且2013年基期值較高，所以房價漲幅持續(xù)收窄。

　　此外，認為房價漲幅收窄的原因還在于一是2014年土地市場整體環(huán)境將延續(xù)2013年的態(tài)勢，且大量優(yōu)質土地有望入市，土地成本有望繼續(xù)攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購置均價漲幅將有所回落；三是2013年土地購置價格基數較高，2014年漲幅會拉低，楊紅旭表示。

　　點評：從各方統計口徑來看，2014年房價增速放緩已難避免。

　　4. 樓市迎十年最好政策環(huán)境

　　預言實現可能：★★★          影響行業(yè)程度：★★★★

　　2013年，樓市延續(xù)了調控主基調，但效果適得其反。2014年的政策走勢成為業(yè)內關注的話題。

　　十八屆三中全會已經基本定調了未來樓市政策走勢。全會涉及房地產的四個方面，即市場化改革、土地制度改革、新型城鎮(zhèn)化和財稅改革等，之談市場，對于調控只字未提。

　　但在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新明確表示：繼續(xù)抓好房地產市場調控和監(jiān)管工作。2014年要保持房地產調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調控措施。

　　在易居房地產研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍看來，目前的樓市政策環(huán)境已經發(fā)生了重大調整，未來方向已經非常明朗，政策層面正在對調控進行戰(zhàn)略性淡化。

　　李戰(zhàn)軍認為，2014年樓市將迎來十年調控以來最好的政策環(huán)境：不再以調控房價為目標、不再壓制供給和需求。

　　李戰(zhàn)軍表示，目前政府重點向保障房建設和分配、剛需首套的金融支持等方面傾斜，不講房價、不談調控、不提限購。有關調整的第一步，就是多次指示將開閘放松房企的融資。

　　“現在中央政府不再搞一刀切，而是切一刀，把調控政策的方法留給地方政府來做。總之明年房地產業(yè)會得到很好的發(fā)展。”

　　李戰(zhàn)軍還認為，限購特別是高端商品房的限購取消是遲早的事。

　　中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟在談到未來樓市政策走勢時提出，政府目前的方向更多的是專注四個方面的建設，一是貨幣政策，鼓勵房企從間接融資到直接融資的轉變；二是加快房產稅立法，增加試點城市；三是加強保障房建設目標；四是實施農村土地流轉政策，增加土地供給。

　　“而對于房價、調控等方面說的比較少”。

　　在陳晟看來，對于限購政策，特大城市短期內還將是常態(tài)。而三四線城市將會有一個逐步退出的時間節(jié)點。

　　點評：一邊不提調控，一邊執(zhí)行好調控。2014年的房地產市場調控，將是場硬仗。

　　5. 地產信托兌付危機涌現

　　預言實現可能：★★★          影響行業(yè)程度：★★★★

　　在過去的幾年，由于調控帶來的融資困難，信托成為了房企融資的主要渠道，這也使得地產信托的規(guī)模有大幅增長。而隨著2014年A股再融資開閘和房企在海外的融資渠道拓寬，地產信托或將面臨危機。

　　盛富資本與協縱國際總裁黃立沖向《東地產》指出，2014年房地產信托兌付困難的情況出現的頻率會增多。“過去信托界有不成文的規(guī)定，就是因為大部分信托有一些國有成分，當出現兌付困難時，政府會給他們壓力，使他們想辦法償付到期無法償還的信托。當出事情的項目越來越多時，他們就開始思考信托公司能否拆東墻補西墻的問題，剛性兌付將出現無法兌現，并且出現房地產的損失。”

　　黃立沖還指出，更大的問題在于與地方政府和地方融資平臺或者地方政府有擔保的信托的償付，這些項目本身現金流更差，更多的是投資到基建型而且回報慢的項目，由于這次的地方債務審計發(fā)現地方債務和地方或然債務達到17.9萬億，這部分的地方債和城投債償還的問題恐怕更加突出。“純民營的房地產項目發(fā)的債至少是由土地作為抵押的，只要項目開發(fā)，錢就可以歸還，部分涉及到的僅僅是拖欠的問題，但是城投債和地方融資平臺的債其實根本就沒有收入做支撐，其依靠不斷地賣地和政府信用作擔保，這種兌付延誤將蜂擁而至。”

　　“所以我預測，2014年將是‘信托能剛性兌付’的觀念被最終摧毀的一年，不過本來信托就是一種風險級別很高的機會型投資工具，剛性兌付本來就不應該出現。信托規(guī)模方面可能會降低，收益率方面的要求可能會提高。”

　　黃立沖表示，2014年總體融資環(huán)境會比2013年惡劣，這主要體現在中小房企，大型房企有資本市場平臺和銀行的傾斜情況還是不錯的。“2014年初房企在海外市場的融資成本會隨著美元債收益率要求提高而提高，市場對中國房企的風險敏感性將更加強烈。需要密切關注的是全國性的房產登記制度的形成和房地產稅何時能夠落地，一旦其落地，融資環(huán)境將進一步惡劣。”

　　點評：當地產信托不再確保“剛性兌付”，第一個倒下的會是誰？

　　6. 土地流轉路徑漸明

　　預言實現可能：★★★★          影響行業(yè)程度：★★★

　　2013年，十八屆三中全會決議中提到，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

　　2013年12月，深圳進行了首宗農村集體用地拍賣，該地塊最終以1.16億元的價格拍出。這昭示著政府對土地改革的決心，農村建設用地的流轉是大勢所趨，而深圳“首拍”似乎預示著2014年的改革趨勢。

　　中國房地產開發(fā)集團理事長孟曉蘇[微博]認為，“首拍”的意義如下：

　　“一，深圳農村建設用地拍出高價，可讓聲稱農地入市將拖低城市房價的人們明白，農民不是低價賣地的傻瓜。過去農地賣不出好價的原因是政策限制農地流轉。只要讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，不用別人操心，農地價格自然會緊跟市場地價。

　　二，農地入市如何確定使用權期限？國務院1990年55號令規(guī)定工業(yè)用地使用期50年。而深圳第一拍定為30年。土地使用權轉讓期限是由所有者定的，這塊土地的所有者是村民，當然可自定時限。

　　三，第一拍讓村民有兩種選擇：拿走一半價款，或拿30%錢再留20%物業(yè)。村民選擇了后者，收取了3480萬元，留物業(yè)類似于入股，另再入股9.5%并要求幾年內上市。這種方式交易三方都可接受，是市場導向。說明由市場決定有利于實現資源的優(yōu)化配置，并有利于公平。

　　四，既然土地是農民集體的，為何地價由政府拿走一半，村主任還直呼滿意？這塊土地位于‘城中村’，周邊基礎設施都很成熟，政府當然有理由從土地出讓中分錢。臺灣的“私地重劃”即是地主、開發(fā)商與行政機構各得1/3，行政機構拿去的用于道路環(huán)境建設。“

　　點評：農地流轉，與房價無關。

　　7.2014成房企融資大年

　　預言實現可能：★★★★          影響行業(yè)程度：★★★

　　2013年8月1日，新湖中寶（2.98， 0.02， 0.68%）公告稱，公司擬以不低于3.07元/股的價格，定向增發(fā)不超過17.91億股（含17.91億股），募資不超過55億元。

　　自國務院2010年4月發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，規(guī)定“對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產重組”之后，房企再融資預案終止實施，相關上市公司鮮再提預案，涉房上市企業(yè)的再融資申請呈現實質性暫停狀態(tài)。

　　新湖中寶的這一公告引發(fā)了業(yè)內對于房地產A股上市企業(yè)再融資開閘的遐想，房企也陸續(xù)發(fā)布了定增、發(fā)債等方案。截至2013年底，共42家房地產上市公司發(fā)布了再融資預案，總額超過1200億元。

　　盡管至今未有房企的方案通過審批，但業(yè)內專家均認為，房企再融資2014年開閘已成定局。

　　中信建投證券研究所執(zhí)行總經理蘇雪晶告訴《東地產》，再融資從審核到通過需要時間，2010年出臺文件規(guī)定房企再融資需國土資源部通過，因此比普通企業(yè)的審批還多了一道程序，并不是因為等待時間長了就代表不能、不允許。從去年上市公司的公告來看，證監(jiān)會對于放開再融資也是持支持態(tài)度。“2014年開閘沒有問題，而且我認為今年會是一個房地產融資大年，在速度和規(guī)模上都會提高。”

　　“再融資開閘首先會降低房企的融資成本，其次是會增加供應，對于房地產市場將構成積極影響。”蘇雪晶指出。

　　點評：房企再融資開閘或意味著，“看不見的手”將逐步代替行政干預對房價起到穩(wěn)定作用。

　　8.三四線城市泡沫將破

　　預言實現可能：★★★          影響行業(yè)程度：★★★★

　　隨著各城市發(fā)展階段的不同，城市房地產表現也不一而足。對于2014年各城市樓市表現，華東師大商學院房地產系主任華偉表示，未來5年—10年，上海房價一定會“高歌猛進”，一線城市樓市沒有跌，只有漲。二線城市如南京、武漢、杭州等城市樓市漲跌交替，漲為主旋律，中心區(qū)繼續(xù)漲，外圍區(qū)裹足不前。三線城市部分地區(qū)樓市泡沫破裂。

　　之所以一線城市還將繼續(xù)上漲，這主要來源于2013年一線城市土地出讓價高居不下。據中原地產統計數據顯示，截至2013年的12月23日，北上廣深四個一線城市合計土地出讓金達5014億元，比2012年全年2005億元上漲150%.其中，上海土地出讓金高達2177.98億元，位居第一。

　　而對于眾多投資者關注的三四線城市，世聯地產[微博]（17.67， 1.30， 7.94%）調查發(fā)現，部分三四線城市區(qū)劃周期高達近7年，供大于求的現象普遍，這也將導致未來部分三四線城市再度出現“鬼城”現象。

　　對于二線城市，多位業(yè)內人士看法不一，以華偉為代表的漲跌交替為主。其中，以溫州為樣本的二線城市，因為民間資本危機導致房價暴跌的現象或將繼續(xù)出現。而蘇南地區(qū)的蘇錫常，也因為外需的疲軟最終導致房地產市場表現并不如意。因此，二線城市未來房價走勢，這還要看區(qū)域供求關系、人口導入、經濟發(fā)展指標等因素。

　　點評：城市分化區(qū)域分化，2014年房地產市場景氣表現不一。

　　9.轉向商業(yè)地產開發(fā)商風險顯現

　　預言實現可能：★★★★          影響行業(yè)程度：★★★

　　2013年的商業(yè)地產市場顯得火熱，由于住宅的限購，許多開發(fā)商與投資者也轉向商業(yè)地產，隨之越來越多的商業(yè)地產面臨竣工交付，供應過剩危機重重。其中，部分城市商業(yè)過剩趨勢已經較為明顯，空置率遠超6%的國際警戒線。

　　美橋資產管理董事段建設預測，許多轉型做商業(yè)地產的住宅開發(fā)商，在2014年他們會遇到重重風險?，F在商業(yè)地產已經進入了精耕細作的時代，而不同與以前粗獷的買賣方式，但截至現在上海卻已有50萬平方米的空置商場，隨著商業(yè)地產熱潮的慣性，這樣的情況仍然會持續(xù)下去。

　　對于已轉型或正準備轉型的住宅開發(fā)商，段建設認為他們所要做到的不僅僅只是解決資金的問題，也需要配備符合現代商鋪與顧客消費理念的需求，且擁有專業(yè)性人才的條件。目前太多的開發(fā)商僅僅只做到了招商，卻忽略了后期的運營，才造成了空置率較高的情況。

　　據了解，中國購物中心將會以每年300家的速度增長，預計到2015年，中國購物中心總量將達到4000家左右。

　　商業(yè)綜合體等項目在二、三線城市及中西部城市發(fā)展尤為迅速。由地方政府主導、出于追求業(yè)績的盲目規(guī)劃，而野蠻生長的商業(yè)地產已經引起越來越多業(yè)內人士的警惕。

　　點評：商業(yè)地產的熱潮將如慣性般繼續(xù)向前，2014年商業(yè)市場依舊火熱，風險也隨之放大。

　　10.自貿區(qū)商業(yè)地產繼續(xù)升溫

　　預言實現可能：★★★★          影響行業(yè)程度：★★★

　　2013年的大事件不得不說自貿區(qū)的成立。

　　上海自貿區(qū)可謂是中國到目前為止開放度最高的特殊區(qū)域，截至2013年11月底，上海市工商局[微博]的統計數據顯示，上海自貿區(qū)內共新設各類企業(yè)1779戶（含分支機構12戶），注冊資本（金）總額達到426.3億元。與此同時，外高橋（31.77， 1.48， 4.89%）、祝橋與川沙等板塊都受到了自貿區(qū)的輻射，各板塊的樓盤房價隨之上漲，并且漲幅驚人。

　　對于2014年上海自貿區(qū)投資機會，戴德梁行中國區(qū)投資與顧問服務部董事總經理葉建成認為，上海自貿區(qū)成立后，其區(qū)域內的商業(yè)物業(yè)的投資價值將進一步凸顯，辦公樓將成為投資首選，浦東的寫字樓市場將成為買家追逐的焦點；自貿區(qū)同時也將催生外高橋、浦東機場及臨港區(qū)域的工業(yè)物流項目的大宗交易需求。

　　從資本市場來看，人民幣基金投資物業(yè)的步伐將不斷提速，不僅為開發(fā)商提供融資渠道，而且也開始參與收購現有的商業(yè)物業(yè)；基于對中國物業(yè)投資市場發(fā)展前景的普遍看好，境內與境外投資者將在2014年持續(xù)保持活躍。

　　自貿區(qū)帶來的不僅是境外投資者的加入，并推動經濟上的穩(wěn)定發(fā)展，還有政策上的最大特點——可復制性，在未來兩到三年，這些政策將會推廣到全國，以推動中國的改革開放。

　　點評：自貿區(qū)不僅是一個地產投資的主題概念，更是一個宏大的國家戰(zhàn)略。