“房地產藍皮書”的公布，引起了各界人士的討論。記者就“藍皮書”中的觀點，采訪了著名經濟學家茅于軾、中國社會科學院金融研究所研究員易憲容、上海證券報評論部主編時寒冰在上一輪與潘石屹、任志強的房地產市場大論戰(zhàn)中，大家認識了時寒冰。當《新財經》記者提出就房地產話題采訪他時，時寒冰爽快地答應了。他告訴記者：這是我非常關注的話題，我會盡力做好。
在王府花園小區(qū)，接受《新財經》記者采訪的易憲容，一聽記者提起“房地產藍皮書”，便情緒激動地說：“不要跟我提‘藍皮書’，我不想評論它，拋開‘藍皮書’我可以談�！�
與易憲容的激烈形成對照，茅老以其一貫的淡定，從容地與記者談起了“藍皮書”。談到重要的地方，茅老總會很細心地問記者，記下了沒有？
“拐點”已成事實
《新財經》：從2007年年底開始，房地產“拐點論”逐漸成為一種強勢觀點。但隨著社科院“房地產藍皮書”的發(fā)布，這一觀點似乎又被推翻�！八{皮書”認為，2008年，中國房價上漲幅度將大大低于2007年，但出現(xiàn)房價“拐點”的可能性不大。對此，您怎么看？
時寒冰：“藍皮書”的觀點很可笑。
第一，“藍皮書”的觀點自相矛盾。如果對照一下“拐點”說，“2008年中國房價上漲幅度將大大低于2007年”，這本身就是“拐點”的特征。他們是不是把“拐點”和“極點”的概念弄混淆了？學過高等數(shù)學的人都知道，“拐點”并非是指由上升轉為下降、由下降轉為上升，而僅僅標志著上升或下降的形式發(fā)生了變化。如果由上升轉為下降、或者由下降轉為上升，應該是“極點”了。
第二，即便2008年房價沒有下跌，而僅僅是社科院專家形容的“2008年中國房價上漲幅度將大大低于2007年”，實際上，這也意味著房價出現(xiàn)“拐點”甚至步入跌勢（極點）了。道理非常簡單，2008年的通貨膨脹比2007年高得多。換句話說，2008年的貨幣比2007年大大貶值了。我不明白，這些專家怎么會忽略這些因素？我不愿意用“無知”來形容他們。
第三，目前，深圳、廣州等地的房價已經明顯下跌，深圳市的房價甚至可以用暴跌來形容，有的樓盤跌幅甚至超過了50%，這種勢頭正在向全國蔓延。就連一直唱多房價的潘石屹也驚恐地表示，地產商將“保北京、上海的項目”。房價下跌已經讓一部分開發(fā)商變成了驚弓之鳥，如果像“藍皮書”說的，2008年出現(xiàn)拐點的可能性不大，地產商如此驚恐豈不成了笑話？
茅于軾：既然“藍皮書”說的是“可能性不大”，就說明還是有可能的，并不是完全沒有可能。我認為“藍皮書”也沒有完全否定房地產有“拐點”。
易憲容：很多事實已經擺在面前，還有什么可討論的。廣州、深圳的房價已經大幅度下降。不僅如此，很多開發(fā)商都在用各種名目的方式促銷，其實也是變相降價。北京的房價雖然沒有大幅度下降，但已經是有價無市。在南方一個城市，同一地塊的土地，在不到半年時間里，價格下降了一半以上。現(xiàn)在很多地方的土地拍賣，房地產公司都不敢介入，事實上說明了房地產開發(fā)商對房地產市場的預期發(fā)生了根本性改變。
《新財經》：王石在承認了“拐點”已成事實后，首先降低了深圳、廣州等地的房價。但他同時認為，大批人口進城，房子的剛性需求仍存在。您怎么看萬科的做法及王石的論點？
茅于軾：“拐點”是一個新聞詞匯，不是經濟學用語。經濟學講的是供給和需求，剛性需求的說法是不對的。大批人口涌進城，對房子的需求是不會增加的，也不會因為這些人抬高房價，因為他們沒有錢，也沒有能力買房。能買得起房的都是高收入的人。王石的這種說法有問題。
易憲容：現(xiàn)在，高企的房價已經把大部分老百姓推到房地產市場消費群體之外了，還談什么剛性需求！除非房地產商把價格這么高的房子白送給老百姓。現(xiàn)在有些城市的房價之所以漲得過快，是因為這些城市的炒房炒地現(xiàn)象嚴重。政府如果不對這種現(xiàn)象進行限制，老百姓的剛性需求何時才能滿足？
時寒冰：王石之所以發(fā)出“拐點”論后主動降價，是因為他清楚地知道中央的戰(zhàn)略意圖。在通脹壓力持續(xù)加大的情況下，政府必然加大房地產調控力度。我們知道，房價在推動物價上漲過程中扮演了非常重要的角色。近十年來，房價持續(xù)上漲，全國不少地方的房價都翻了至少兩倍以上，而糧食價格基本上保持平穩(wěn)。房價與生產資料的價差越來越大，內在力量要求兩者實現(xiàn)比價復歸。在房價大漲數(shù)年后，農業(yè)生產資料價格持續(xù)大幅上漲。農業(yè)生產資料與糧價之間、房價與糧價之間的比價復歸，加之房地產開發(fā)蠶食了大量耕地，最終引發(fā)了此輪糧食價格的井噴。如果房價不壓下來，通貨膨脹就不可能抑制。
因此，在2007年7月，CPI加速上行之后，中央立即加大了對房地產市場的調控力度。2007年9月27日，我國實施了房貸新政和貸款規(guī)模調控政策，銀行向房地產領域輸入的資金流量迅速減少。這是一個非常明確的信號。資金是決定房價走勢的“生命之源”，離開了資金，作為大宗商品的住房消費，必然陷入蕭條。
王石看透了這一點，他提前調整戰(zhàn)略，通過降價加快了房屋的銷售和資金的周轉�，F(xiàn)在，當幾乎所有的開發(fā)商都認識到王石決策的正確時，再調整也來不及了。當然，王石因為“拐點論”讓很多開發(fā)商不高興，他強調剛性需求的存在，無非是安慰一下那些已經陷于痛苦中的開發(fā)商而已。剛性需求永遠都存在，問題是，那些投機失敗者迫不及待地像扔燙手山芋一樣拋售房屋時，那點剛性需求還不早被淹沒了？要知道，買漲不買跌的心態(tài)是每個人都有的。剛性需求救不了房價。
銀行風險已被轉嫁
《新財經》：據(jù)您觀察，目前這些大房地產開發(fā)商的經營現(xiàn)狀如何？整個房地產企業(yè)的資金鏈是否有斷裂的危險？
時寒冰：這應該問開發(fā)商，他們心里最清楚。2007年，全國各地“地王”不斷涌現(xiàn)，開發(fā)商瘋狂拿地，現(xiàn)在傻眼了。資金收緊，土地兩年不開發(fā)，政府無償收回去，無錢開發(fā)的地產商只能坐以待斃。貪婪是人性最大的敵人，當那些地產商像瘋子一樣搶地的時候，怎么就沒有想到今天？
《新財經》：任志強認為，“要死肯定是銀行先死，房地產后死”。您認為房價下降真的會給銀行帶來危機嗎？
時寒冰：我覺得，這種觀點即使讓他們的同行王石看來，也一定非�？尚�、非常幼稚。王石才是大智慧的人。房價下跌銀行是不會死的。銀行前幾年貸出去的款，肯定是安全的，這一點毫無疑問。唯一有風險的，是2007年房價最高時貸出去的資金，但這時的房貸首付已經提高了。至少，房價跌40%對銀行不會有太大影響，銀行大不了回收一些房子。開發(fā)商等不到房價再次上漲的那一天，但銀行可以，銀行有足夠的資金和耐心等到那一天。真正要當心猝死的是開發(fā)商。兩年不開發(fā)土地收回，政府可以接著拍賣。這點錢用于補償銀行足夠了吧？怎么能說銀行先死呢？不客氣地說，銀行后面站著國家這個大靠山，即使開發(fā)商死上一百次，銀行還會好好地活著。銀行行長們會品著茶，看開發(fā)商因資金鏈斷裂而死亡。
易憲容：“銀行先死”的言論早就不值一駁了。某些人總是通過各種方式來要挾政府的房地產政策，這是非常荒謬的。銀行的錢不是只貸給房地產開發(fā)商，它會貸款給很多企業(yè)。商業(yè)銀行的房地產貸款其實只占全部貸款的10%.即使這10%都收不回來又能怎么樣？應該不會導致銀行倒閉。再說，即使房價下跌對商業(yè)銀行有影響，該承擔的也得承擔，倒閉一兩家銀行的代價也必須付出。前些年為了銀行改革，我們付出的成本還少嗎？
的確，現(xiàn)在大部分買房人都是通過銀行信貸購買住房的，按揭首付一般都在30%以上。房價下跌，買房人放棄所持有的住房幾乎是不可能的，這樣會給買房人造成很大的經濟損失，至少會損失30%的首付。除非買房人完全喪失了工作或支付能力，他們才會考慮放棄持有。既然買房人不會放棄持有的住房，房價下跌的風險早由買房人承擔了。危及銀行金融安全也就無從談起。
但是，如果將房地產作為投資市場，同時，這個投資市場存在著銀行信貸規(guī)模的過度擴張及資產價格高得離譜，就會危及金融安全。其實，把住房作為投資品，房價上漲到一定程度再下跌，是不會影響國家金融安全的，反而是整個市場理性回歸的必由之路。但是，如果房價上漲到難以維系的程度再下跌，就會引發(fā)金融危機。這是市場使然，誰都無法抗拒。
茅于軾：房價下跌對銀行的影響是最直接的，但銀行已經把風險轉嫁給了買房人和建房人。事實上，無論是買房的還是建房的，好多人都撐不住了。現(xiàn)在買了房用于自己居住的人，問題還不大。主要是那些投機買家，尤其是借錢投機買房的人，如果房價降了，利率高了，他們就有可能拋售手中的房子。如果這些投機買家和建房人破產了，風險就會轉嫁到銀行。
房價不是以成本定價
《新財經》：“藍皮書”中還有一種觀點說：由于國內外原材料價格不斷上升，勞動力成本增加，導致房地產建設成本走高。所以說，近幾年內房價是不會降的。房價是依成本而定的嗎？
時寒冰：我覺得這種說法非常愚蠢。這種“藍皮書”干脆改成“爛皮書”得了。生產成本高了，商品售價就一定高嗎？不，這取決于成本的轉嫁能力，這要看市場狀況。在市場處于買方市場的時候，由于供大于求，成本很難順利傳遞到售價當中，企業(yè)常常要通過壓縮自身利潤對上漲的成本進行消化。如果企業(yè)沒有消化成本上漲的能力，就可能面臨破產。反之，在賣方市場，成本上漲會順利傳導到售價中。
現(xiàn)在，商品房市場正在從賣方市場向買方市場轉變，開發(fā)商轉嫁成本的難度正在大大增強。這是問題的一個方面。另一方面，決定商品房成本的最重要因素——地價，正在下降甚至是大幅度下降。這遠遠抵消了勞動力成本、建材成本的增加等因素。因此，所謂成本增加，商品房價格就不會降的結論是非�；闹嚨�，也是非常不負責任的。我建議這些專家溫習一下本科教材，看看基本的經濟學常識再弄什么“藍皮書”。專家有義務維護社科院的聲譽。
易憲容：我早就說過，房地產價格根本不是依成本定價�，F(xiàn)在還有一些人以“土地價格過高導致了房價過高”的觀點來誤導老百姓，說房價是由土地價格來決定的。如果按照這種邏輯，房子依成本定價，房價怎么能漲到高得離譜的地步？社會怎么會指責房地產是一個暴利行業(yè)呢？
我認為，房價不是由土地價格決定的，而是房價決定了土地的價格。如果市場預期未來房價會出現(xiàn)逆轉，房地產公司是不會冒險進入這個高風險行業(yè)的，更不會以高價拿地。
茅于軾：房地產業(yè)是暴利行業(yè)，成本上升只能減少利潤，怎么能推高價格呢？房地產的成本與價格無關。我認為，這幾年房價暴漲的原因主要有三點：第一，經濟的快速增長；第二，財富增長后分配不均，有錢人越來越有錢，他們的財富增長速度超過了經濟增長速度。而沒錢人即使按揭買了房，他們也會變得越來越沒錢；第三，投資渠道太少。有錢人只好去投資房地產，房價就是被這些人推高的。這是最基本的道理。
房價是需求拉動的，與成本沒關系，地價越來越高也是這個原因。房價減去建筑成本（鋼筋、水泥、人工費等）就是地價，房價高就是高在地價上。我們可以去小城鎮(zhèn)看看，那里的房子還是兩三千元一平米，地價便宜房價也是上不去的。北京上萬元一平米的房子，并不是鋼筋水泥漲價，是地價漲得太高了。
通貨膨脹必須治理
《新財經》：面對高企的房價，政府也在采取措施。但是，像北京、上海這些大城市的房價并沒有明顯下降的趨勢。您認為政府還應該在哪些方面采取措施？
茅于軾：目前，中國的通貨膨脹率很高，必須治理。雖然政府也采取了一些措施，但真正的治理還沒出手�，F(xiàn)在有些辦法是不對的，比如只是微觀地調控物價等。如果通貨膨脹指數(shù)仍然很高的話，政府遲早要出手。不過，我覺得可能要等到奧運會以后。最基本的辦法就是提高利息率、收緊銀根、限制政府開銷等。這些措施對房地產商的影響是很大的。所以，地產商要有所準備。
我們回顧一下1993、1994年，朱總理當時采取的宏觀調控措施。當時雖然引起了很多企業(yè)不滿，但這些措施把通貨膨脹控制住了。那時的通貨膨脹率是24%，現(xiàn)在是8%.朱總理當時就采取了提高利率、收緊銀根、減少政府開銷等辦法，這些措施對地產業(yè)的影響是相當大的。1993、1994年的房地產泡沫破滅，就是因為治理通貨膨脹形成的。當時留下了好多爛尾樓，我曾經去看過，一片一片的，如今已經過去十四年了，還有呢。
所以，盡管大家的日子都不好過，但這是必須付出的代價。通貨膨脹不是高高興興就能治理得了的，必然是個痛苦的過程。
《新財經》：如果這些治理措施都出手的話，房地產商就撐不住了。
茅于軾：是的，房價會因此大降，可能會有一批房地產商破產，不過有一些可能還會撐下去。通貨膨脹是個大問題，奧運會之前政府要撐面子，不能使太厲害的手段，可能采取一些溫和措施，比如提高準備金率等。但奧運之后，必然要出撒手锏。
住房是最大的民生問題
《新財經》：目前，國家正在大力推行廉租房、經濟適用房、限價房等。但由于設置的門檻太高，實際操作中出現(xiàn)了兩個尷尬：一是符合條件的人買不起，二是買得起的人不符合條件。對這一現(xiàn)象您如何看？
易憲容：慢慢來嘛，總要一步一步走。讓老百姓買得起房子總要有個過程，最主要的是要明確房地產是消費品還是投資品。只有把房子定位于消費品，才能讓大部分老百姓買得起房子。
時寒冰：很顯然，房價太高了。商品房價格持續(xù)上漲，帶動了經濟適用房的上漲，也在某種程度上帶動了租金的上漲。不僅商品房的房價遠遠超過了民眾的實際購買力，經濟適用房也遠遠超出了中低收入者的購買力。所以，只有壓低房價，才能解決住房保障問題。政府之所以設置那么高的條件，關鍵是它所提供的社會保障住房數(shù)量有限，僧多粥少，不得不提高門檻。這種做法無助于住房這一民生問題的解決。政府應該承擔更多責任，加大投入，切切實實地為民眾解決住房問題。
茅于軾：為什么一定要求人人都買得起房呢？這是沒有道理的。如果按照這樣的邏輯，很多人還要求買汽車呢，還要出國旅游呢，但不可能人人都能做得到。如果人人都能買得起房子，那說明我們國家富得不得了了。要求每個人都有房住，這才是硬道理。推行廉租房，人人有房住就行了。
《新財經》：可是，目前廉租房的規(guī)模并不大，讓人人都有房住也不可能。
茅于軾：這是一個很大的問題，政府的整個目標搞錯了，搞經濟適用房、限價房都不對，應該搞廉租房，廉租房是沒有產權的，只能租；經濟適用房是有產權的，可買可賣的。
《新財經》：很多人的觀念是覺得有一套屬于自己的房子更踏實。
茅于軾：沒有錢光有觀念有什么用呢？這也是政府政策導向的錯誤。為了討好中產階級，而忽視了真正有困難的人。
《新財經》：既然是政策有誤，現(xiàn)在政府意識到這個問題了嗎？
茅于軾：這個問題遲早會認識到，這種錯誤長不了。
《新財經》：在今年“兩會”上，國家把民生問題放在了政府工作的首位。我覺得，國家對這個問題也意識到了。
茅于軾：大富豪也有民生問題，關鍵是解決誰的民生問題�？偛皇墙鉀Q那些大款、大富豪的民生問題吧？要解決的是最窮的人、買不起房的人的民生問題。
《新財經》：過去，國家始終把房地產業(yè)當做支柱產業(yè)，GDP是上去了，可老百姓的生活水平卻沒上去。
茅于軾：一味埋怨房地產商是毫無道理的，房地產商這些年作出了很大的貢獻。不能只看到房價貴，看不到房地產商蓋了這么多房子。過去用了三十年，才發(fā)展到人均住房8平方米，現(xiàn)在發(fā)展了十幾年，就提高到人均住房28平方米，這都是房地產開發(fā)商的貢獻�，F(xiàn)在的問題主要是土地和資金競爭不充分造成的。像你我這樣的人，要搞土地搞得到嗎？這不光是土地公有的問題，土地是一般人接觸不到的，是要有很深的關系的。
時寒冰：把房地產業(yè)作為支柱產業(yè)是非常錯誤的。世界上的很多國家大都是把建筑業(yè)而不是房地產業(yè)作為產業(yè)支柱。我國的房地產開發(fā)企業(yè)在國外只相當于一個負責策劃的環(huán)節(jié)，與國外所說的房地產企業(yè)并非一個概念。把房地產業(yè)等同于建筑業(yè)是個天大的謊言。中國所謂的房地產業(yè)，如果離開了建筑業(yè)，還能剩下什么？不過是一個個皮包公司而已。這些皮包公司的老板們整天大言不慚地說自己是支柱產業(yè)，不是惡搞是什么？
把房地產業(yè)作為支柱產業(yè)，使得一些地方政府明目張膽地與開發(fā)商勾結，大搞腐敗，傷害民生。政府應該加大社會保障性住房的供給，將這部分住房與開發(fā)商建設的商品房完全分開，并且，把開發(fā)商所主導的商品房壓縮到一個相對小的比例。這樣，住房問題才能逐漸得到解決。
易憲容：中國的經濟增長僅是為增長而增長，卻沒有讓老百姓受益，這種經濟增長的意義何在？如果因為房價上去了，房地產業(yè)給經濟增長帶來了貢獻，卻讓大多數(shù)老百姓買不起房子，或者變成了房奴，由此使生活水平下降的話，這樣的支柱產業(yè)不要也罷。我們不能眼看著GDP在增長，人民的生活水平卻在下降。這種高速增長的GDP是毫無意義的。
地方政府必須退出房地產“利益鏈”，除非他們不想要自己的烏紗帽了。從2007年下半年開始，中國房地產市場的政策和發(fā)展模式已經發(fā)生了根本改變，一個是確立了中國住房保障體系，另一個是對中國房地產的投資與消費做出了嚴格的區(qū)分。十七大報告也特別強調住房民生問題，這是大勢所趨，誰敢冒天下之不韙？
如果把房價推高到80%的老百姓都無力購買，還何談民生問題？老百姓的衣食住行就是民生，住房是民生問題中最為重要的部分。
《新財經》：2008年的房價走勢將如何？
時寒冰：房價必跌無疑。目前，政府收緊信貸，開發(fā)商已無法再囤積居奇，炒房者無法再興風作浪。不僅如此，這些前期囤積的房屋，或滯留于炒房者手中的房屋，正在瘋狂地涌向市場。要知道，房地產接近十年的繁榮導致的存量，要比新開發(fā)住房多得多。供大于求的格局正在快速地顯現(xiàn)出來——過去只不過是被掩蓋了而已。2008年的房價下跌是必然的。深圳與廣州是先頭部隊，其他城市會陸續(xù)跟上。
