一、物業(yè)稅相關概念及特征

　　物業(yè)稅是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。各國對房地產(chǎn)的稅收課征一般是在房地產(chǎn)的取得、流轉、保有三個環(huán)節(jié)，其中，取得環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)用地取得、房地產(chǎn)開發(fā)等；流轉主要指房地產(chǎn)轉讓、贈與、繼承、分家析產(chǎn)等；保有指持續(xù)地持有房地產(chǎn)的產(chǎn)權。三環(huán)節(jié)稅賦均衡是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證。在2005年3月20日財政部副部長肖捷出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，今后一段時期將重點推進物業(yè)稅改革。

　　物業(yè)稅是一種對財富存量的課稅，因此，大多數(shù)國家都把其歸入財產(chǎn)稅，根據(jù)物業(yè)稅制實踐的國際經(jīng)驗，財產(chǎn)稅類的物業(yè)稅，主要包括對土地價值的課稅、對房產(chǎn)與土地總體價值的課稅，其特點是均以財產(chǎn)的持有作為課稅前提，以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。因此，物業(yè)稅建立的土地制度基礎不是土地私有制，即土地所有權私有制并非開征物業(yè)稅的必要條件，在土地國有制經(jīng)濟里，只要土地使用權具有價值便具備課征物業(yè)稅的條件，這樣，在我國現(xiàn)行的土地制度下，土地使用權和房屋分別屬于財產(chǎn)權人享有的一種權利和財產(chǎn)權利所指向的對象，應歸屬于財產(chǎn)，因此，物業(yè)稅在我國應把其歸入財產(chǎn)稅。

　　物業(yè)稅除具有財產(chǎn)稅的特征外，還可細化為：

　　第一，物業(yè)稅為個別財產(chǎn)稅。財產(chǎn)稅按課征方式的不同，可分為一般財產(chǎn)稅與個別財產(chǎn)稅。一般財產(chǎn)稅是對納稅人所有的一切財產(chǎn)的價值綜合課征的稅收。不同國家的一般財產(chǎn)稅的課征對象不一，但大致包括土地、房屋等不動產(chǎn)；機器設備、庫存商品等營業(yè)性動產(chǎn)；汽車、摩托車、船舶等家用動產(chǎn)；資源開采權、營業(yè)性專利權、股權、公司債券、有價證券等無形動產(chǎn)。這種模式從價值層面看較為公平，但從技術層面上要求稅收征管制度比較先進，尤其是配套制度的建設較為完備。個別財產(chǎn)稅是將個人的某些特定的財產(chǎn)，如房屋、土地、資本和其他財產(chǎn)有選擇地進行課征。采用個別財產(chǎn)稅制的國家以發(fā)展中國家居多，個別財產(chǎn)稅制與一般財產(chǎn)稅制相比，就價值目標而言，個別財產(chǎn)稅制的公平性要弱于一般財產(chǎn)稅，但就技術層面而言，個別財產(chǎn)稅制對征管技術的要求要低于一般財產(chǎn)稅，這種稅收制度的塑造對正處于起步階段的廣大發(fā)展中國家而言，實現(xiàn)了另一種意義上的公平價值——橫向公平。個別財產(chǎn)稅的形式主要有對土地課征的土地稅，對房屋及有關建筑物課征的房屋稅，將土地及土地上建筑物合并課征的不動產(chǎn)稅。

　　第二，物業(yè)稅是對不動產(chǎn)課征的經(jīng)常稅。房地產(chǎn)主要是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的不動產(chǎn)，那么物業(yè)稅只能是對已建成的不動產(chǎn)征收的稅收，即在不動產(chǎn)保有階段設立的稅收，而不涉及房地產(chǎn)的建設階段。

　　第三，物業(yè)稅是房地合一的稅收。房地產(chǎn)不僅指房屋及配套設施，還包括屋宇所在的建筑地塊、相關場地，因此，物業(yè)稅不能僅就土地上的建筑物進行課征，還應包括建筑物所附著的土地。

　　二、開征物業(yè)稅的目的

　　開征物業(yè)稅應達到何種目的？從理論上看，一個物業(yè)稅種應承擔某種特定的主要功能而不應賦予它多種功能。多種稅收目標的實現(xiàn)要靠幾個不同物業(yè)稅種來共同完成，對于開征物業(yè)稅政策設計的著眼點應當是理順物業(yè)稅制中的租稅費混雜的局面，保證房地產(chǎn)市場規(guī)范有序運行，為地方公共服務籌集資金，而不能任意擴展物業(yè)稅的稅收功能。從長遠來看，改革房地產(chǎn)總體稅制，對不動產(chǎn)處于保有階段征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅是改革的方向。

　　物業(yè)稅在內(nèi)的財產(chǎn)稅是當今世界大多數(shù)國家普遍開征的稅種，是一國稅收體系的重要組成部分，也是西方國家地方政府財政收入的重要來源，但我國的財產(chǎn)稅不僅稅種少，且征稅范圍小、收入少。因此，開征物業(yè)稅有助于建立和健全我國財產(chǎn)稅體系，改變房地產(chǎn)稅制中以往那種“重交易，輕擁有”的局面。

　　三、開征物業(yè)稅的理論依據(jù)

　　為什么要對擁有房地產(chǎn)的業(yè)主征收物業(yè)稅？政府課征物業(yè)稅的基本出發(fā)點是什么？要實現(xiàn)哪些社會經(jīng)濟目標？這些問題關系到物業(yè)稅制的設計，而且也影響到如何正確評判政府對房地產(chǎn)保有階段征稅的合理性及政策效果。

　?。ㄒ唬┕步?jīng)濟學觀點

　　1.利益交換說

　　該學說起源于洛克和休謨的社會契約論，發(fā)展于邊沁等功利主義派的“最大幸福原則”。該理論的核心觀點是，由于政府為房地產(chǎn)所有者提供了安全保護，包括國內(nèi)治安、消防等保護和國防安全保護，從而保證了房地產(chǎn)產(chǎn)權能順利地為其所有者帶來心理上的滿足。既然國家為房地產(chǎn)所有人提供了財產(chǎn)保護形式的利益，那么房地產(chǎn)所有人理應向國家支付一定的報酬。因此，物業(yè)稅就代表了房地產(chǎn)所有人對于從政府那里獲得利益的一種支付。而且房地產(chǎn)的價值會由于當?shù)卣峁┑墓参锲返母纳贫岣?。利益交換說包含了兩層含義：一是政府提供了公共服務，不論房地產(chǎn)價值是否得到提高，業(yè)主均應為此支付一定的費用，即納稅；二是政府提供的公共服務為房地產(chǎn)產(chǎn)權的實現(xiàn)或房地產(chǎn)價值的提高提供了保證，政府理應對房地產(chǎn)業(yè)主保證一定比例的賦稅，以敷公共支出之需。

　　2.負稅能力說

　　負稅能力論最初由古典經(jīng)濟學家魁奈提出，后來逐漸被一些西方財政經(jīng)濟學者所接受。其核心思想是，土地及其改良物所組成的不動產(chǎn)是衡量人們納稅能力的標準之一，在其他條件相同的前提下，私人擁有的土地財產(chǎn)或房產(chǎn)越多，其負稅能力也就越大。不僅如此，財富本身可以給其所有者帶來安全感，這種永久性的財富比一般掙得的收入更為持久。因此，開征物業(yè)稅符合負稅能力原則。

　　（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟學觀點——稅收非中性論

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟文獻主要把土地及其改良物看作一種普通的經(jīng)濟資源或生產(chǎn)要素，與資本、勞動、技術和管理等生產(chǎn)要素一樣，其價值只有通過投入到經(jīng)濟領域才可以得到充分體現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟學者更多地關注了物業(yè)稅的資源配置功能。其基本觀點是，物業(yè)稅可以當作一種經(jīng)濟政策手段來使用，這樣可以達到政府所期望的經(jīng)濟政策目標，包括促進農(nóng)地有效利用，促進城市各產(chǎn)業(yè)對土地的集約利用，增加適用住宅的有效供給等?？偠灾?，它可以提高資源的利用效率。由于這種觀點所基于的理論假設是物業(yè)稅收可以改變土地和資本的配置效率，影響經(jīng)濟主體的經(jīng)濟行為，即物業(yè)稅是非中性的。

　　四、開征物業(yè)稅需要完善的配套措施

　　物業(yè)稅實際上是一種財產(chǎn)稅，但目前我國還缺乏實施物業(yè)稅的基本條件，如財產(chǎn)歸屬不明確、不動產(chǎn)估價制度不健全以及個人社會賬號體系尚未建立等，下一步，需要以完善相關配套制度為重點，研究開征物業(yè)稅。

　?。ㄒ唬┖啿⒍惙N，實行費改稅。征收物業(yè)稅的合法性前提是改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城市維護建設稅、土地增值稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于雙重收稅，不利于新稅的開征。要認識到，物業(yè)稅絕不是對于購房投資者的懲罰稅，更不是單純?yōu)榱嗽黾诱斦杖?。因此，實現(xiàn)簡并稅種，構建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制，將是今后地方稅務工作的重點。這也是做好物業(yè)稅征收的基礎工作。

　?。ǘ嵭蟹康禺a(chǎn)登記制度。物業(yè)稅的開征需要大量的、詳盡的房地產(chǎn)基本信息和較長時期內(nèi)的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時間進行。建議購買房屋的業(yè)主都必須到稅務部門進行房產(chǎn)登記，這樣做的目的主要是為物業(yè)稅的征收提供依據(jù)。具體可考慮如下方法：對于單身的業(yè)主登記其個人身份證號碼和房產(chǎn)證號，已婚人士則按夫妻雙方的身份證號進行聯(lián)名登記。由于買賣房屋時必須辦理房產(chǎn)證或過戶手續(xù)，因而房屋登記可以由房管部門和稅務部門協(xié)作完成。同時，建立類似畢業(yè)證書、學位證書驗證系統(tǒng)的房屋產(chǎn)權證查詢系統(tǒng)，以確認房屋所有者名下的房屋產(chǎn)權狀況，加強對擁有多套住房者的監(jiān)管，防止稅款流失。如可以建立房地產(chǎn)產(chǎn)權數(shù)據(jù)庫，將該數(shù)據(jù)庫與稅務機關征管信息系統(tǒng)進行聯(lián)網(wǎng)，稅務機關則要加快實現(xiàn)房產(chǎn)信息的全國聯(lián)網(wǎng)，以便加強對在異地擁有多套住房的業(yè)主進行監(jiān)控。

　　（三）健全房地產(chǎn)估價制度。改革現(xiàn)有的評估機構，實現(xiàn)房地產(chǎn)評估行業(yè)的政事分開，企事分開，明確并規(guī)范政府與事業(yè)組織之間權、責、利關系，為中介機構的發(fā)展創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境。同時，加強對房地產(chǎn)價格評估理論、方法的研究，形成符合中國國情的房地產(chǎn)評估理論及方法體系。

　　（四）建立健全評稅爭端解決辦法。物業(yè)稅的納稅人可能對稅基評估的結果存在異議，稅法應作出安排以保證納稅人對評估結果申訴的權利，我國建立評稅爭端機制可以從以下幾個環(huán)節(jié)入手：（1）對于征稅爭端的解決，根據(jù)行政復議法的有關規(guī)定，由稅務機構內(nèi)部法制部門實施；（2）以省為單位，建立獨立于稅務機構和評估部門的評估爭端調(diào)解機構，對納稅人有關納稅評估結構的爭議進行調(diào)解，減少納稅人的訴訟成本，提高效率；（3）建立評估仲裁委員會，成員由稅務、評估、財政等部門組成，對于調(diào)解無效的爭議案件進行仲裁，仲裁結構作為征稅依據(jù)；（4）納稅人對仲裁結果有異議的可以向法院訴訟。