國(guó)稅函[2010]201號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)

　　國(guó)家稅務(wù)總局日前下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]201號(hào)），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)問題進(jìn)行了明確。通知指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。對(duì)此，稅務(wù)網(wǎng)校政策解讀欄目針對(duì)此政策進(jìn)行了以下解讀分析：

　　1、堵塞房產(chǎn)企業(yè)逃避所得稅的漏洞

　　國(guó)稅函[2010]201號(hào)文件指出，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目開始辦理房屋交付或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品完工，并按規(guī)定及時(shí)結(jié)算企業(yè)所得稅。此規(guī)定一出，可謂是堵塞了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避所得稅的漏洞。

　　2、開發(fā)產(chǎn)品完工是結(jié)算計(jì)稅成本的前提

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。首先，國(guó)稅函[2010]201號(hào)文件明確了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)的時(shí)間，即下列情形應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工（主要滿足一個(gè)條件即可）：

　　（1）當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)時(shí)或入住手續(xù)時(shí)。

　　（2）已開始實(shí)際投入使用時(shí)。

　　另外，國(guó)稅函[2009]342號(hào)文件中明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品，以下情形不屬于開發(fā)產(chǎn)品完工的確認(rèn)條件：

　?。?）工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格；

　?。?）是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)；

　　（3）是否辦理會(huì)計(jì)決算手續(xù)。

　　開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。開發(fā)產(chǎn)品如果沒有竣工驗(yàn)收即提前辦理入住手續(xù)，這種情況必須結(jié)算計(jì)稅成本，如果計(jì)稅成本資料不全、結(jié)算滯后，結(jié)算的當(dāng)年度計(jì)稅成本就會(huì)小于實(shí)際成本，從而對(duì)當(dāng)年度企業(yè)所得稅產(chǎn)生重大影響。