向職工福利售房的納稅問題解析

　　[案例]2009年A房地產(chǎn)公司房產(chǎn)滯銷，為緩解資金緊張局面，決定面向公司內(nèi)部員工優(yōu)惠銷售商品房一批，對(duì)于有5年以上工齡的公司員工以正常銷售價(jià)格的60%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格，對(duì)于5年以下工齡的公司員工以正常銷售價(jià)格的80%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格，假定該公司正常的銷售價(jià)格為4500元/平方米，平均建造成本為3000元/平方米。

　　該內(nèi)部促銷方案出臺(tái)后，對(duì)于稅務(wù)方面的處理財(cái)務(wù)人員比較矛盾，問題集中如下：

　　1、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算？

　　2、對(duì)員工的優(yōu)惠價(jià)款是否應(yīng)該視同“工資薪金所得”計(jì)算征收個(gè)人所得稅？

　　3、個(gè)人所得稅的計(jì)稅基數(shù)如何確定，是否按照正常銷售價(jià)格與內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格的差額計(jì)算確定計(jì)稅基數(shù)？

　　特別是個(gè)人所得稅，由于涉及員工較多，稅負(fù)過高的話難免影響大家積極性，所以公司上下都非常關(guān)心這個(gè)問題。

　　針對(duì)該方案的焦點(diǎn)問題，筆者分稅種做了如下分析：

　　一、營(yíng)業(yè)稅規(guī)定

　　《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。

　　第二十條規(guī)定：納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

　?。ㄒ唬┌醇{稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

　?。ǘ┌雌渌{稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

　?。ㄈ┌聪铝泄胶硕ǎ?/p>

　　營(yíng)業(yè)額＝營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）

　　二、企業(yè)所得稅規(guī)定

　　《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。

　　以上的合理方法，包括：

　?。ㄒ唬┛杀确鞘芸貎r(jià)格法，是指按照沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方進(jìn)行相同或者類似業(yè)務(wù)往來(lái)的價(jià)格進(jìn)行定價(jià)的方法；

　?。ǘ┰黉N售價(jià)格法，是指按照從關(guān)聯(lián)方購(gòu)進(jìn)商品再銷售給沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易方的價(jià)格，減除相同或者類似業(yè)務(wù)的銷售毛利進(jìn)行定價(jià)的方法；

　?。ㄈ┏杀炯映煞?，是指按照成本加合理的費(fèi)用和利潤(rùn)進(jìn)行定價(jià)的方法；

　?。ㄋ模┙灰變衾麧?rùn)法，是指按照沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方進(jìn)行相同或者類似業(yè)務(wù)往來(lái)取得的凈利潤(rùn)水平確定利潤(rùn)的方法；

　?。ㄎ澹├麧?rùn)分割法，是指將企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方的合并利潤(rùn)或者虧損在各方之間采用合理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配的方法；

　?。┢渌溪?dú)立交易原則的方法。

　　三、土地增值稅規(guī)定

　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）對(duì)于“非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定”規(guī)定如下：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　　2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　[解說]對(duì)于該方案來(lái)說，由于內(nèi)部銷售價(jià)格偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)以上營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的政策規(guī)定核定或調(diào)整企業(yè)計(jì)稅收入，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)有什么僥幸心理，重點(diǎn)是該方案以內(nèi)部銷售價(jià)格銷售住房個(gè)人所得稅的稅負(fù)是否能為大家接受。

　　四、個(gè)人所得稅規(guī)定

　　財(cái)稅[2007]13號(hào)《關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》規(guī)定。

　　一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織（以下簡(jiǎn)稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅。

　　二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

　　前款所稱差價(jià)部分，是指職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額。

　　三、對(duì)職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]9號(hào)）規(guī)定的全年一次性獎(jiǎng)金的征稅辦法，計(jì)算征收個(gè)人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計(jì)算征稅。

　　[解說]根據(jù)以上政策，該企業(yè)只要內(nèi)部促銷優(yōu)惠價(jià)格不低于建造成本出售商品房給職工，就不用繳納個(gè)人所得稅，比如對(duì)于5年以下工齡的公司員工以正常銷售價(jià)格的80%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格是4500元×80%=3600元/平方米，高于建造成本為3000元/平方米就不用計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　　另外，對(duì)于有5年以上工齡的公司員工以正常銷售價(jià)格的60%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格，即銷售價(jià)格為4500元×60%=2700元/平方米，低于建造成本3000元/平方米，需要按照“工資、薪金所得”計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　　以每套商品房100平方米計(jì)算，銷售價(jià)款27萬(wàn)元，成本30萬(wàn)元，職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額為3萬(wàn)元，即計(jì)稅基數(shù)為3萬(wàn)元，比照一次性獎(jiǎng)金的個(gè)人所得稅征稅辦法計(jì)算，個(gè)人所得稅為4375元，5年以上工齡職工購(gòu)房款以及個(gè)人所得稅共計(jì)支出274375元，僅達(dá)到該公司正常商品房銷售價(jià)格的60.97%，盡管略低于成本價(jià)格，但是對(duì)于加強(qiáng)公司員工的凝聚力無(wú)疑可以起到十分有效的激勵(lì)作用。

　　[點(diǎn)評(píng)]實(shí)踐操作中，銷售價(jià)格的制定往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重要方面但是籌劃不可能魚與熊掌兼得，只要可以解決關(guān)鍵癥結(jié)，就是良好的運(yùn)作方案。