享受契稅優(yōu)惠需注意范圍和時限

　　2008年下半年，為支持和幫助受災地區(qū)重建家園、規(guī)范契稅征收管理，財政部、國家稅務總局就現(xiàn)行契稅政策進行了系列調(diào)整、明確。

　　首次購買住房契稅稅率降至1%

　　《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）明確，自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設主管部門出具。這里要注意兩個關鍵詞：一是“首次購房”，首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設主管部門出具。二是“90平方米及以下的普通住房”，即享受1%契稅優(yōu)惠的住房不僅是普通住房，而且是90平方米及以下的普通住房。

　　國有土地使用權改變用途應征收契稅

　　《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》（國稅函[2008]662號）明確，根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應補交的土地收益金及應補交政府的其他費用。也就是說，國有土地使用權改變用途交納的土地收益金等費用應征收契稅。注意，該文適用對象是土地的具體使用權人不變，所有權性質(zhì)也沒有發(fā)生變化，只是土地用途發(fā)生變化的情況。

　　國家作價出資（入股）轉移土地使用權要征收契稅

　　《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制過程中以國家作價出資（入股）方式轉移國有土地使用權有關契稅問題的通知》（財稅[2008]129號）規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條第一款規(guī)定，國有土地使用權出讓屬于契稅的征收范圍。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條第一款規(guī)定，以土地、房屋權屬作價投資、入股方式，轉移土地、房屋權屬的，視同土地使用權轉讓征稅。以國家作價出資（入股）方式轉移國有土地使用權的行為不適用《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2003]184號）。因此，對以國家作價出資（入股）方式轉移國有土地使用權的行為，應視同土地使用權轉讓，由土地使用權的承受方按規(guī)定繳納契稅。

　　自然人與其個人獨資企業(yè)之間無償劃轉房地產(chǎn)權屬可免契稅

　　《財政部、國家稅務總局關于自然人與其個人獨資企業(yè)或一人有限責任公司之間土地房屋權屬劃轉有關契稅問題的通知》明確，根據(jù)財稅[2003]184號文件第七條規(guī)定，企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。自然人與其個人獨資企業(yè)、一人有限責任公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉，屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權屬的無償劃轉，可比照上述規(guī)定不征收契稅。這對于個人獨資企業(yè)、一人有限責任公司及其所對應的自然人與其個人獨資企業(yè)、一人有限責任公司來說無疑是一項極大的利好政策。

　　全資子公司承受母公司資產(chǎn)不征收契稅

　　《國家稅務總局關于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關契稅政策的通知》（國稅函[2008]514號）規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。上述政策是根據(jù)財稅[2003]184號文件和《國家稅務總局關于企業(yè)改制重組契稅政策有關問題解釋的通知》（國稅函[2006]844號）的有關規(guī)定出臺的。而國稅函[2006]844號文件明確，《財政部國家稅務總局關于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知》（財稅[2006]41號）中規(guī)定，將財稅[2003]184號文件的執(zhí)行期限延至2008年12月31日。

　　產(chǎn)權轉移撤銷可以退還契稅

　　《國家稅務總局關于無效產(chǎn)權轉移征收契稅的批復》（國稅函[2008]438號）明確，按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權轉移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權證后，已繳契稅款應予退還。所以，如果納稅人在房屋交易后，按規(guī)定繳納了契稅，但后來法院判決又撤銷了房屋所有權證，其在上述房產(chǎn)交易中所繳納的契稅可以退還。

　　房改房權屬轉移給子女須繳契稅

　　《國家稅務總局關于經(jīng)法院調(diào)解的房屋權屬轉移征收契稅的批復》（國稅函[2008]718號）在答復北京市地方稅務局《關于經(jīng)法院調(diào)解的房屋權屬轉移是否征收契稅問題的請示》（京地稅地[2008]195號）時明確，居民個人根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，并取得房改房產(chǎn)權證后，將名下的房屋產(chǎn)權轉移給其子女，屬于契稅法規(guī)規(guī)定的贈與行為，應依照《契稅暫行條例》及其有關規(guī)定繳納契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第二條相關政策規(guī)定，房屋贈與繳納的契稅稅率為3%~5%.

　　根據(jù)《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函[2004]1036號）規(guī)定，對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。按照《繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。此外，《國家稅務總局關于加強房地產(chǎn)市場個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號）對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅。

　　中鐵建重組改制發(fā)生的房地產(chǎn)權屬轉移免征契稅

　　《國家稅務總局關于中國鐵道建筑總公司股份制改革過程中有關稅收問題的通知》（國稅函[2008]679號）對中鐵建重組改制過程中發(fā)生的上述經(jīng)濟行為所涉及的契稅，應按現(xiàn)行政策規(guī)定征免。即按照《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2003]184號）規(guī)定，對股份公司承受中鐵建投入的土地、房屋權屬，免征契稅。對錦鯉資產(chǎn)管理中心無償承受中鐵建所剝離其他全資子公司的土地、房屋權屬，免征契稅。