企業(yè)建樓換方式節(jié)稅1700萬

    隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的推行，國有大中型企業(yè)和大的民營企業(yè)紛紛成立企業(yè)集團公司。由于管理方式上的慣性和對稅法的了解不夠，集團公司內部母子公司之間，尤其與全資子公司及持股比例較高的子公司之間，在財產往來上依然是你我不分，有時分了卻又分配不當，這樣導致企業(yè)繳了不少本不該繳的稅。下面筆者就分析一個典型案例。
 　 A企業(yè)投資35000萬元建設一大型辦公、住宅綜合樓，其中地價4000萬元，資本化利息3000萬元可明確分攤，并可提供金融機構證明。除綜合樓中的五層留作自用外，其余部分全部對外銷售，約合7000萬元，占總投資的 20%，地價、資本化利息均按此比例分攤。預計銷售收入為39000萬元，發(fā)生各種房地產開發(fā)如管理、銷售費用等3000萬元（不含已資本化利息）。
　　A企業(yè)準備采用自建然后轉銷售的方式進行，并對銷售和自用兩部分進行分別核算。A企業(yè)自建并留作自用的部分不征營業(yè)稅，自建后對外銷售的部分，根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定，視同提供應稅勞務，應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅。建筑企業(yè)從事建筑、修繕、裝飾作業(yè)，無論與對方如何結算，根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十八條規(guī)定，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力價款在內。從中可以看出建筑業(yè)營業(yè)額不含土地價款，因此這時A企業(yè)按建筑業(yè)的稅負為營業(yè)稅（35000-7000—4÷5x4000）x3%=744萬元，城建稅及教育費附加為744x10%=74．4萬元。對外銷售后獲得營業(yè)收入39000萬元，銷售過程中的稅負按財稅[2003]16號關于納稅人銷售土地使用權及不動產的，以全部收入減去為取得該資產的成本后的差額為應納稅營業(yè)額的規(guī)定。這樣A企業(yè)的營業(yè)稅為（39000-28000-744-74．4）x5%=509．08萬元，城建稅及教育費附加為509．08X10%=50．91萬元，印花稅39000x0．5%o=19．5萬元。土地增值稅的扣除項目按《土地增值稅條例》規(guī)定，除取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本外，房地產開發(fā)費用中的財務費用中的利息支出，能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除；其他房地產開發(fā)費用，只能按取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除（利息能明確分攤時適用）。同時規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。A企業(yè)的土地增值額為39000-25600-2400-25600 X5%-818．4-559．99-19．5= 8322．11萬元，由于增值額與可扣除項目之比為（8322．11÷30677．89）X100%=27．12%，超過了20%而未達到50%，因此土地增值稅為8322．11x30%=2496．63萬元，A企業(yè)集團總稅負為3894．52萬元（不考慮所得稅等）。
　　如果A企業(yè)從接受土地開始，便將土地按比例進行分割，并分別轉入A企業(yè)集團和B企業(yè)名下，并由B房地產企業(yè)負責建設和對外銷售，對外銷售部分所需建設資金由B企業(yè)建設自籌，不足部分向金融機構貸款，A企業(yè)負責擔保，自用和對外銷售的建造成本各自獨立核算，其他條件均不變的話，那么將大大減輕A企業(yè)集團的稅負，這時B企業(yè)的稅負為營業(yè)稅3900X5%=1950萬元，城建稅及教育費附加 1950x10%=195萬元，印花稅39000x0．5%o=19．5萬元，土地增值稅按《土地增值稅法實施細則》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的可扣除項目可加計按取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的20%，印花稅不得扣除。因此B企業(yè)土地增值額為（39000-25600-2400-25600x5%-1950-195-25600x20%）=2455萬元，由于土地增值額未超過可扣除項目金額的20% [（2455+36350）X100%=6．75%]，因此B企業(yè)不需繳納土地增值稅，B企業(yè)的總稅負為2164．5萬元（不考慮所得稅等），這也是A企業(yè)集團在該項目上的總稅負。
　　通過比較可以知道，A企業(yè)集團將該項目先自建然后再部分對外銷售，改為由全資房地產子公司開發(fā)并銷售，可以減輕A企業(yè)集團稅負1730．02萬元（不考慮所得稅因素），節(jié)稅效果非常明顯。從上面例子可以看出，企業(yè)集團內部不同企業(yè)間由于法定經營范圍和企業(yè)資質的不同，同一業(yè)務在不同企業(yè)間適用的稅收政策存在較大的差異。因此某一業(yè)務在開始前，對其進行全面分析和統(tǒng)籌規(guī)劃，然后選擇能夠最大限度地享受稅收優(yōu)惠政策、并同時能帶來最大收益的企業(yè)來經營，從而實現(xiàn)企業(yè)集團利潤的最大化，不僅十分必要，而且也是完全可能的。