拆遷還房的契稅問題

    在城市拆遷過程中，開發(fā)商與拆遷戶簽訂了拆遷補(bǔ)償合同，即：拆除拆遷戶的舊有房屋，按照城市建設(shè)規(guī)劃和國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定在原拆遷處重新開發(fā)修建房屋，同時(shí)對(duì)原拆遷戶按規(guī)定償還門市或住房。在此拆遷補(bǔ)償合同中，對(duì)拆遷戶舊房的價(jià)值、殘值、搬家費(fèi)、提前拆除獎(jiǎng)勵(lì)、過渡補(bǔ)償?shù)雀黜?xiàng)進(jìn)行折價(jià)，對(duì)開發(fā)商償還拆遷戶的門市或住房計(jì)價(jià)（折價(jià)中，雙方的門市或住房?jī)r(jià)格相等），然后雙方各補(bǔ)差價(jià)。請(qǐng)問：

    1.上述情況是不是房屋交換或以土地使用權(quán)交換房屋所有權(quán)的行為？

    2.是按照拆遷補(bǔ)償合同載明的各補(bǔ)差價(jià)部分征收契稅，還是按照所承受的門市（住房）的成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格全額征收契稅？

    按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置，其拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。因此，按照《四川省契稅實(shí)施辦法》規(guī)定，在核定拆遷還房的契稅稅額時(shí)，應(yīng)分別不同情況：一種是土地、房屋被縣以上人民政府征用、占用后，被征用、占用者重新承受土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。另一種是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)引起的拆遷還房，應(yīng)按土地、房屋權(quán)屬交換計(jì)征契稅，其交換價(jià)格不相等的，由多交付的一方就差額部分計(jì)繳契稅；交換價(jià)格相等的雙方均免納契稅。