房產(chǎn)交易稅收政策

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)（一手房）涉及應(yīng)納地方稅收政策

（一） 營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按照計(jì)稅營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額＝計(jì)稅營(yíng)業(yè)額×稅率（5%） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)以向購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

（二）地方（營(yíng)業(yè)稅）附加： 計(jì)征依據(jù)：以應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅（費(fèi)）依據(jù) 適用稅（費(fèi)）率如下： 1、城市維護(hù)建設(shè)稅按市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％計(jì)征（外資企業(yè)、外籍個(gè)人免征）。 2、教育費(fèi)附加按3%的征收率計(jì)征（外資企業(yè)、外籍個(gè)人免征）。 3、地方教育附加按1%的征收率計(jì)征（純中央屬企業(yè)免征） 4、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨同營(yíng)業(yè)稅一并征免。

（三）企業(yè)所得稅： 中華人民共和國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得包括來源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的余額為應(yīng)納稅所得額。廈門市企業(yè)所得稅稅率為15%. 計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率 應(yīng)納稅所得額＝收入總額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額。

（四）印花稅：以購(gòu)房合同金額為計(jì)稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬(wàn)分之五的稅率計(jì)征。

（五）土地增值稅：對(duì)我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率暫作以下調(diào)整，從2007年8月1日（稅款入庫(kù)時(shí)間）起執(zhí)行。

　　1.住宅一律按1%預(yù)征；2.商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%預(yù)征；3.別墅按3%預(yù)征。
對(duì)符合下列情形之一且根據(jù)有關(guān)規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　二、單位銷售二手房涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定

（一）營(yíng)業(yè)稅：以全部收入（或評(píng)估價(jià)）減去購(gòu)置原價(jià)后的余額為計(jì)稅依據(jù)，按5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

（二）地方（營(yíng)業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定）。

（三）企業(yè)所得稅：將售房收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算企業(yè)應(yīng)納所得稅額。（四）印花稅：售購(gòu)房雙方以合同記載金額為計(jì)稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬(wàn)分之五的稅率計(jì)征。（五）土地增值稅：對(duì)單位轉(zhuǎn)讓二手房產(chǎn)、地產(chǎn)，按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則以及現(xiàn)行政策規(guī)定，計(jì)算征收土地增值稅。

　　三、個(gè)人銷售二手房涉及的有關(guān)地方稅收規(guī)定

（一）營(yíng)業(yè)稅：1、基本規(guī)定：自2006年6月1日起，個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，對(duì)外銷售時(shí)按取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，對(duì)外銷售時(shí)可免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，對(duì)外銷售時(shí)按售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　2、關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通商品住房界定標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《廈門市政府辦公廳關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通商品住房界定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（廈府辦[2005]147號(hào)）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住宅應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2、單套建筑面積在140平方米以下；3、成交價(jià)格在7000元/平方米以下。此標(biāo)準(zhǔn)自2005年6月1日起執(zhí)行。

　?。ǘ┑胤剑I(yíng)業(yè)稅）附加（同上“地方附加”規(guī)定）

　?。ㄈ﹤€(gè)人所得稅：1、個(gè)人出售房產(chǎn)，有增值但不符合以下特殊規(guī)定的，按收入全額征收1.5%的個(gè)人所得稅。有增值符合以下特殊規(guī)定的，按以下特殊規(guī)定辦。 特殊規(guī)定：（1）為鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)換住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售前后一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向我局繳納或直接以個(gè)人所得稅形式繳納。個(gè)人出售現(xiàn)住房前后一年內(nèi)以個(gè)人、兒女、夫妻名義購(gòu)房以及與兒女、夫妻共同購(gòu)房的，憑戶口簿或戶籍管理部門的身份關(guān)系證明材料及有關(guān)售購(gòu)房資料，經(jīng)稅務(wù)部門審核后可按照購(gòu)房金額大小相應(yīng)退還全部或部分已繳納的納稅保證金或個(gè)人所得稅。

　?。?）個(gè)人首次上市出售房改房（包括出售已購(gòu)公有住房、集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房），免征個(gè)人所得稅。

　?。?）個(gè)人出售住房（不含個(gè)人首次上市出售房改房），雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，產(chǎn)權(quán)人必須向代征人廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心提供唯一家庭生活用房聲明，經(jīng)代征人廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心審核，符合上述條件代征人可直接予以免征個(gè)人所得稅。

　　（四）印花稅：售購(gòu)房雙方以合同記載金額為計(jì)稅依據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目及萬(wàn)分之五的稅率計(jì)征。

　?。ㄎ澹┩恋卦鲋刀悾簩?duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房，有增值但不符合減免稅條件的，按收入全額征收0.5%的土地增值稅，自2007年8月1日起執(zhí)行。具體減免政策如下：個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅（指高檔住宅、別墅、車位、商場(chǎng)、寫字樓等），凡購(gòu)買滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；購(gòu)買滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；購(gòu)買未滿三年的全額征收土地增值稅。

　　以上時(shí)間規(guī)定與征收營(yíng)業(yè)稅的一致，即以個(gè)人購(gòu)買住房取得的契稅繳款書的填發(fā)日期和房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。