營改增后，房企購買土地后收到財政返款是否影響土地價款扣除金額

在目前的業(yè)務中，房地產開發(fā)企業(yè)在購買土地后，可能從政府部門取得各種形式的與之相關的財政返還款，返還部分是否沖減在增值稅計算中扣除的土地價款金額呢？

首先，我們看一下近營改增的文件規(guī)定

國家稅務總局公告2016年第18號《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的規(guī)定如下：

“第四條 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?

第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。”

然后，我們再來看一下比較有代表性的地方土地增值稅政策規(guī)定：

1、《遼寧省地方稅務局于明確土地增值稅清算有關問題的通知》（遼地稅函〔2012〕92號）第六條關于“房地產企業(yè)取得政府返還款的稅務處理問題”明確規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務機關在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。

2、《青島市地方稅務局關于房地產開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2008]100號）第二十二條明確規(guī)定：對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

3、《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號）第五條中規(guī)定：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。

通過上述文件對比，我們可以看到，在國家稅務總局18號文中有關土地價款扣除的規(guī)定，提到的“支付”和“實際支付”，這與土地增值稅政策中有關的說法相似。那么，房地產企業(yè)在繳付土地出讓金之后，如果收到與土地出讓金相關的財政返還款，是否面臨著沖減在增值稅計算中扣除的土地價款金額呢？

近，有部分省市國稅機關在營改增政策的執(zhí)行口徑中給予了明確，比如以下幾個省市地區(qū)：

（一）湖北國稅營改增政策執(zhí)行口徑一輯：

26.關于房地產公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其土地成本如何分攤的問題

房地產企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤土地價款：

（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應的土地出讓金

已開發(fā)項目所對應的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）× 已開發(fā)項目所對應的土地出讓金

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。

（4）從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。

（二）河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之二）

十五、 關于房地產開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題

《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定：“支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

第六條規(guī)定：“在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據。”

房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、城市基礎設施配套費等。

目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據。

（三）深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之一）

七、房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），只能扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產項目的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補償款。

后提醒大家：在這個特殊時期，要經常關注自己當地稅務局的政策執(zhí)行口徑。