實務！房地產(chǎn)企業(yè)取得的訂金如何納稅？

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不具備銷售條件時向準客戶收取訂金、誠意金、認籌金等款項，在收取這些款項時不能簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》，那么收取的訂金是否要預繳增值稅和土地增值稅呢？是否需要繳納企業(yè)所得稅？我們來具體分析一下。

1.《河北省國家稅務局關(guān)于發(fā)布<河北省國家稅務局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）>的通知》

七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質(zhì)，應按規(guī)定預繳增值稅：
（一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；
（二）收取的款項從收取之日起三個月內(nèi)退還給購房人。

2.《湖北省營改增問題集》

42.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款的范圍以及對預收款按3%預繳增值稅是否能用來抵繳當期增值稅應納稅額？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

3.《山東國家稅務局全面推開營改增試點政策指引（六）》

四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款范圍問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。
從上述地方性的規(guī)定來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取訂金不屬于預收款，不需要預繳增值稅，但還要結(jié)合當?shù)氐囊?guī)定確認是否符合相關(guān)的條件。

1.《廣州市地方稅務局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知》（穗地稅函[2012]198號）

四、關(guān)于土地增值稅計稅收入確認問題
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方未簽訂房地產(chǎn)銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購買方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認為收入。

2.廊坊地區(qū)關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行口徑問題的解釋（2016年12月12日）

7.關(guān)于土地增值稅計稅收入確認問題
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、車位使用權(quán)費以及由于購買方違約而產(chǎn)生的違約金、更名費、賠償金等費用，一律確認為收入。這里的收入為不含增值稅收入。
從上規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取訂金不屬于土地增值稅的收入，不需要繳納土地增值稅。

《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》前所收取的訂金不屬于企業(yè)所得稅的收入，不需要繳納企業(yè)所得稅。