貴州省土地增值稅清算管理辦法

國家稅務總局貴州省稅務局關(guān)于發(fā)布《貴州省土地增值稅清算管理辦法》的公告

國家稅務總局貴州省稅務局公告2022年第12號

為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，保護納稅人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關(guān)規(guī)定，國家稅務總局貴州省稅務局制定了《貴州省土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2023年1月1日起施行，《貴州省土地增值稅清算管理辦法》（貴州省地方稅務局公告2016年第13號，國家稅務總局貴州省稅務局2018年第2號公告修改）同時廢止。

特此公告。

國家稅務總局貴州省稅務局

2022年11月29日

貴州省土地增值稅清算管理辦法

第一章 總 則

第一條為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）等相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條 本辦法所稱土地增值稅清算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在所開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《財產(chǎn)和行為稅合并申報表》，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算申報手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅款的行為。

第四條土地增值稅以發(fā)改部門立項批復確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位。對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的《建設工程規(guī)劃許可證》確定的分期項目為單位進行清算。

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中既建造普通標準住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，在土地增值稅清算時，應當按“普通標準住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。普通標準住宅增值率未超過20％的，免征土地增值稅；增值率超過20％的，應全額征收土地增值稅。

第六條 土地增值稅清算主體為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依照土地增值稅政策規(guī)定，就符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目及時向主管稅務機關(guān)辦理清算申報手續(xù)，如實申報應納稅款，并對清算申報的真實性、合法性、準確性和完整性負責。

第七條 主管稅務機關(guān)負責土地增值稅的清算審核。主管稅務機關(guān)應當按照規(guī)定受理和審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的清算申報資料，并依法辦理土地增值稅補（退）稅手續(xù)。

第八條主管稅務機關(guān)應加強與房地產(chǎn)管理相關(guān)職能部門的配合協(xié)作，建立和完善信息交換機制，充分利用第三方信息強化土地增值稅清算管理。

第二章 前期管理

第九條主管稅務機關(guān)應當自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后即對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施跟蹤管理，按照項目分別建立檔案、設置臺帳，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與項目開發(fā)同步。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照國家財務會計制度并結(jié)合土地增值稅清算管理要求，對同時開發(fā)多個項目或同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，要按不同項目合理歸集不同類型房地產(chǎn)的收入、成本和費用。

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出讓、轉(zhuǎn)讓、接受投資作價入股及其他方式取得土地使用權(quán)后，應當及時向主管稅務機關(guān)報送下列資料：

（一）土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議），接受投資土地作價入股評估報告，董事會決議。

（二）支付地價款所取得的土地出讓金票據(jù)或發(fā)票等合法有效憑證。

（三）國有土地使用權(quán)證。

（四）其他相關(guān)資料。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目涉及拆遷補償?shù)模瑧斣诤炗啿疬w補償合同（協(xié)議）后及時向主管稅務機關(guān)報送下列資料：

（一）拆遷補償合同（協(xié)議）。

（二）國家收回土地使用權(quán)的，出具縣級及縣級以上人民政府或縣級及縣級以上人民政府自然資源部門收回土地使用權(quán)的證明文件。

（三）其他相關(guān)資料。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理立項、規(guī)劃、施工手續(xù)后及時向主管稅務機關(guān)報送下列資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目立項批文及總平面圖。

（二）建設用地規(guī)劃許可證及其附件。

（三）建設工程規(guī)劃許可證及其附件。

（四）建設工程施工許可證。

（五）其他相關(guān)資料。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計或施工過程中，應當向主管稅務機關(guān)報送下列資料：

（一）建筑工程預算書。

（二）建筑工程設計合同。

（三）建筑工程施工合同。

（四）工程造價情況備案表。

（五）工程量清單。

（六）其他相關(guān)資料。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自開發(fā)的房地產(chǎn)項目取得銷（預）售許可證之后及時向主管稅務機關(guān)報備；自房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收手續(xù)辦理完畢之后及時向主管稅務機關(guān)報送建筑工程竣工驗收備案表。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自取得商品房權(quán)屬證明之后及時向主管稅務機關(guān)報送下列資料：

（一）商品房權(quán)屬證明。

（二）建筑工程竣工結(jié)算資料。

（三）房屋測量成果報告書。

（四）建設單位、施工單位、監(jiān)理單位三方簽字蓋章的項目竣工圖。

（五）公共配套設施驗收表及相關(guān)移交資料。

（六）其他相關(guān)資料。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自房地產(chǎn)開發(fā)項目取得第一張銷（預）售許可證起，于每季度終了及時向主管稅務機關(guān)報送上季度房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售和使用情況說明。

第三章 清算條件

第十八條 符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當進行土地增值稅清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（四）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第十九條符合下列條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上（以下簡稱銷售比例），或該銷售比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)自用或出租的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售的房地產(chǎn)面積，一并計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計算銷售比例。

（二）取得房地產(chǎn)開發(fā)項目最后一張銷（預）售許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（三）主管稅務機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行納稅評估后，有依據(jù)確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有逃避納稅義務行為且可能造成稅款流失的。

上述第（一）項中“該銷售比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)自用或出租的”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占房地產(chǎn)開發(fā)項目總可售建筑面積的比例在85%以上。

第二十條本辦法第十九條第（一）項所稱“已竣工驗收”，是指符合下列條件之一的房地產(chǎn)開發(fā)項目：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。

第四章 清算受理

第二十一條凡房地產(chǎn)開發(fā)項目符合本辦法第十八條規(guī)定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在達到土地增值稅清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算申報手續(xù)。

符合本辦法第十八條第一款（二）、（三）項規(guī)定情形的，以交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議的當天作為達到土地增值稅清算條件之日。

第二十二條凡房地產(chǎn)開發(fā)項目符合本辦法第十九條規(guī)定，主管稅務機關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算申報手續(xù)的，應當通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報手續(xù)。

第二十三條主管稅務機關(guān)收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報資料后，對符合清算條件且報送資料齊全的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應予受理。

房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件，但報送的清算申報資料不齊全的，主管稅務機關(guān)應當通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補充資料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自收到主管稅務機關(guān)要求補充清算資料的通知之日起30日內(nèi)補齊清算申報資料的，主管稅務機關(guān)應當予以受理。逾期未能補齊清算申報資料，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面確認，經(jīng)主管稅務機關(guān)調(diào)查取證，確因客觀原因造成資料難以補齊的，可以受理。

對不符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關(guān)不予受理。主管稅務機關(guān)已受理的清算申報，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當理由的不得撤銷。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應當提供下列清算資料。同一資料在清算申報之前已經(jīng)提供的，主管稅務機關(guān)不得要求納稅人重復報送。

（一）《財產(chǎn)和行為稅合并申報表》及附表和《土地增值稅項目登記表》。

（二）國有土地使用權(quán)出讓合同（或轉(zhuǎn)讓合同）、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷安置協(xié)議、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預）售許可證、建設工程竣工驗收備案證明書、測繪成果等復印件。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算情況書面說明。主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、土地來源、占地面積、總建筑面積、可售建筑面積、不可售建筑面積、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用等扣除項目金額的計算和分攤方法、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、以開發(fā)產(chǎn)品對外投資、分紅、獎勵、抵償債務等視同銷售情況、不同類型房地產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)開發(fā)項目稅費繳納等基本情況及主管稅務機關(guān)需要了解的其他情況。

（四）金融機構(gòu)貸款合同、勘察設計合同、建筑安裝工程合同、材料和設備采購合同、項目竣工決算報表、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應提供與記賬憑證原件一致的復印件。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托涉稅中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送涉稅中介機構(gòu)按照《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則>的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）的規(guī)定出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第二十五條主管稅務機關(guān)應在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核并出具審核意見，審核時限不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照稅務機關(guān)要求說明情況、補充資料的時間。

第二十六條 主管稅務機關(guān)在進行土地增值稅清算審核時，發(fā)現(xiàn)重大疑點的，應當及時移交稅務稽查部門進行稽查。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在收到主管稅務機關(guān)出具的清算審核意見次月的納稅申報期內(nèi)辦理補（退）稅手續(xù)。

第五章 清算審核

第二十八條清算收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入、視同銷售收入和其他經(jīng)濟利益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

第二十九條土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、贊助、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)項目中的開發(fā)產(chǎn)品對被拆遷戶進行安置補償?shù)?，安置用房發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。

上述視同銷售確認的收入以雙方所簽合同或協(xié)議時的市場價格為準，雙方所簽合同或協(xié)議價格不公允的，收入確認方法和順序按照本辦法第三十二條執(zhí)行。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的價格低于同類開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價格30%以上或者低于成本價而又無正當理由的，主管稅務機關(guān)有權(quán)核定其銷售價格，但下列情形除外：

（一）采取政府指導價、限價等非市場定價方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品。

（二）由法院判決或裁定價格的開發(fā)產(chǎn)品。

（三）采取公開拍賣方式確定價格的開發(fā)產(chǎn)品。

（四）經(jīng)主管稅務機關(guān)認定的其他合理情形。

第三十二條 符合本辦法第三十條、第三十一條規(guī)定的情形，其收入按以下方法和順序確認：

（一）按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當月或最近月份銷售同一房地產(chǎn)項目同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

（二）按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度同類房地產(chǎn)的平均銷售價格確定。

（三）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)?、當年同類房地產(chǎn)市場價格或評估價值確定。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。該房地產(chǎn)在清算時不確認收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時向購買方附贈的同一房地產(chǎn)開發(fā)項目車庫（位）或其他開發(fā)產(chǎn)品并在售房合同（協(xié)議）中注明的，以售房合同記載的總金額確認銷售收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫（位）等不能辦理產(chǎn)權(quán)的其他房地產(chǎn)的，不確認土地增值稅計稅收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十五條 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，代收費用已計入房價中向購買方一并收取的，視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入計稅；代收費用未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，不確認為銷售房地產(chǎn)所取得的收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除前款規(guī)定之外的因銷售房地產(chǎn)向購買方單獨收取的水、電、煤氣、天然氣、有線電視初裝費、呼叫系統(tǒng)購置安裝費以及其他價外費用，應當確認為土地增值稅的計稅收入。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因銷售房地產(chǎn)向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟利益，應當確認為土地增值稅的計稅收入。

第三十七條土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，具體包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，具體包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用，即開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，具體包括與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，具體包括營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加。營改增后允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加。

（五）加計扣除，是指按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和加計20%的扣除，另有規(guī)定的除外。

第三十八條土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，按本辦法第三十二條確認收入，同時將此計入本項目拆遷補償費；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因拆遷從政府部門取得的各種形式的補償或補貼，應當?shù)譁p本項目拆遷補償費。

第三十九條前期工程費包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)前期實際繳納的各種政府規(guī)費，能夠提供國務院、國務院部委或省人民政府相關(guān)收費文件和財政部門統(tǒng)一印制或監(jiān)制的非稅收入類財政票據(jù)的，允許計入前期工程費。

第四十條 建筑安裝工程費是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

第四十一條 基礎設施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

第四十二條公共配套設施費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并與房地產(chǎn)開發(fā)項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水泵房、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等工程發(fā)生的支出。

土地增值稅清算時，公共配套設施費按下列原則進行處理：

（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供向全體業(yè)主或業(yè)主委員會移交公共配套設施的相關(guān)證明材料的，允許扣除。

（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供向政府有關(guān)部門或者公用事業(yè)單位移交公共配套設施的相關(guān)證明材料的，允許扣除。

（三）建成后移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因移交公共配套設施而取得的經(jīng)濟補償或補貼，應當?shù)譁p公共配套設施費，抵減后仍有余額的，允許扣除。

（四）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應確認收入，并準予扣除公共配套設施費。

第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的同時附贈同一房地產(chǎn)開發(fā)項目的其他開發(fā)產(chǎn)品，并在售房合同（協(xié)議）中注明的，其他開發(fā)產(chǎn)品的成本、費用允許扣除。

第四十四條開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格區(qū)分開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用，不允許將屬于開發(fā)費用性質(zhì)的支出列入開發(fā)間接費用。土地增值稅清算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提供費用劃分的相關(guān)依據(jù)，不能提供費用劃分依據(jù)的，視為房地產(chǎn)開發(fā)費用予以扣除。

第四十五條 土地增值稅清算扣除項目應當符合下列要求：

（一）經(jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生并取得合法有效憑證，應當取得但未取得合法有效憑證的支出不得扣除，另有規(guī)定的除外。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因逾期開發(fā)所繳納的土地閑置費以及支付的各種罰沒性質(zhì)的罰款、罰金、滯納金等款項不得扣除。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過國家規(guī)定的上浮幅度支付的利息不得扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不得扣除。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

第四十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等其他各種補償費用應申報且已實際繳納的契稅，視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項目扣除。

第四十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以各種名義取得的政府返還款（包括土地出讓金、市政建設配套費、稅金等），在確認扣除項目金額時應當?shù)譁p相應的扣除項目金額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得不能區(qū)分扣除項目的政府返還款應抵減“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

第四十八條國有土地使用權(quán)統(tǒng)一實行“招、拍、掛”出讓之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地已實際支付土地出讓金但沒有合法有效憑證的，經(jīng)向主管稅務機關(guān)遞交報告并同時提供經(jīng)政府有關(guān)部門批準出讓國有土地使用權(quán)證明資料的，可準予扣除。

國有土地使用權(quán)統(tǒng)一實行“招、拍、掛”出讓之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地已實際支付土地出讓金但不能提供支付土地出讓金合法有效憑證的，不予扣除。

第四十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列費用，應當視為管理費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。

（一）向母公司或總公司交納的管理費。

（二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中發(fā)生的訴訟費。

（三）為房地產(chǎn)開發(fā)項目購買的商業(yè)保險。

（四）為辦理抵押貸款而支付的資產(chǎn)評估、測繪、抵押權(quán)登記等費用。

第五十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的營銷設施建造費，按下列原則進行處理：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房等營銷設施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營銷設施，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營租賃方式租入房地產(chǎn)開發(fā)項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、樣板房、展廳等營銷設施的，土地增值稅清算時，已實際支付的租金和裝修費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的公共配套設施裝修后作為售樓部、樣板房等營銷設施的，其裝修費用應當計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定進行扣除。

第五十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本；未明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫）等所發(fā)生的支出。

第五十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算申報所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費的憑證或資料不符合清算要求或金額明顯偏高的，主管稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間發(fā)生的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費等四項開發(fā)成本，應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來支付；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來支付價款，將其房地產(chǎn)項目利潤轉(zhuǎn)移至關(guān)聯(lián)方的，主管稅務機關(guān)可比照上述規(guī)定核定四項開發(fā)成本的單位面積金額。

第五十三條土地增值稅清算時，扣除項目總金額按下列情況分別進行確認：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目總金額按本辦法第三十七條（一）、（四）項規(guī)定進行確認。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，其扣除項目總金額按本辦法第三十七條（一）、（二）、（四）項和加計房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%進行確認。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，其扣除項目總金額按本辦法第三十七條（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定進行確認。

第五十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)多個項目或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額按下列方法進行分攤。

（一）屬于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額，按清算單位的占地面積占多個房地產(chǎn)開發(fā)項目總占地面積的比例計算分攤；屬于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目共同的其他成本費用，按清算單位的可售建筑面積占多個房地產(chǎn)開發(fā)項目總可售建筑面積的比例計算分攤。

（二）屬于同一清算單位的共同成本費用，原則上按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計算分攤，但下列情形的成本費用除外：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠按不同類型房地產(chǎn)分別核算房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用并經(jīng)主管稅務機關(guān)審核確認的，扣除項目金額按受益對象直接歸集；

2.不同類型房地產(chǎn)分別占用不同土地的，其土地成本按占地面積的比例計算分攤；

3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅（費）金按不同類型房地產(chǎn)的收入比例計算分攤；

4.稅務機關(guān)確認的其他合理分攤方法。

第五十五條凡符合本辦法第三十五條第一款規(guī)定，計入房價向購買方一并收取的各項代收費用，在計算扣除項目金額時允許扣除，但不得作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計扣除的基數(shù)；未計入房價而單獨向購買方收取的各項代收費用，在計算扣除項目金額時不得扣除。

凡符合本辦法第三十五條第二款規(guī)定，在房價之外單獨向購買方收取的各項費用，在計算扣除項目金額時按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際支付給相關(guān)單位的金額扣除，但不得作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計扣除的基數(shù)。

第六章 核定征收

第五十六條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清算。

第五十七條 在土地增值稅清算過程中，符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。

（四）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

（五）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即直接轉(zhuǎn)讓的，不得核定征收土地增值稅。

第七章 清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

第五十八條在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后轉(zhuǎn)讓的，納稅人應于次月納稅申報期內(nèi)區(qū)分“普通標準住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”分別計算并申報繳納土地增值稅，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

第八章 監(jiān)督管理

第五十九條 根據(jù)本地區(qū)清算工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。

第六十條主管稅務機關(guān)受理清算申請后，稽查部門又對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)立案檢查的，主管稅務機關(guān)應終止清算審核，并告知該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，待稽查部門檢查完畢后重新辦理清算事宜。

第六十一條土地增值稅清算資料應當按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第九章 附 則

第六十二條 本辦法未盡事宜按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十三條本辦法自2023年1月1日起施行。