稅費高過商鋪售價背后的爭議與法理辨析

　　一、案情簡介

　　2014年10月8日，廣州日報刊登了一篇題為“業(yè)主1，652萬賣商鋪，要交增值稅2，422萬”的新聞。根據(jù)報道，賣方盈聯(lián)多公司是一家香港公司在境內(nèi)設立的子公司，于1995年購入一塊面積1，101.8平方米的二樓商鋪，購入成本為9，793，498元。

　　2012年6月，賣方與聯(lián)鴻公司（“買方”）達成轉(zhuǎn)讓上述商鋪的《房屋買賣合同》。根據(jù)合同約定，賣方將以15，000元/m2，總價1，652多萬元的價格轉(zhuǎn)讓上述商鋪，轉(zhuǎn)讓雙方各自負擔應繳的稅費，2012年7月31日前完成交易過戶。

　　為規(guī)避房屋轉(zhuǎn)讓的交易稅費，在中介的“指點”之下，買賣雙方于2012年7月14日簽訂一份用于辦理網(wǎng)簽的《存量房買賣合同》，該合同約定的總成交價為1，000萬元，2012年7月17日雙方及中介人員到房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽。但廣州荔灣區(qū)地稅評估出來的價格比雙方的真實價格還要高，核定房屋計稅價為22，000元/m2.之后雙方分別提起訴訟，經(jīng)過一審、二審，法院最終依然維持雙方履行合同的決定，為此買方申請執(zhí)行判決遞件過戶，2014年8月地稅評估價格居然飆升到5.6萬多元/m2，按此評估價計算，單就土地增值稅一項，賣方需要繳納的土地增值稅就已超過該交易的真實價格。

　　買賣雙方對稅局先后兩次差異巨大的評估價覺得“難以接受”，希望按照第一次的地稅評估價2.2萬元/m2進行完稅過戶。雙方認為，這筆發(fā)生在兩年前的交易不應該適用最新的評估價，而且考慮到該商鋪面積較大、目前空置以及位處二樓的事實，該商鋪的市場價也不大可能到5.6萬元/m2.據(jù)報道，買方已于8月27日向地稅部門提出存量房交易計稅價格異議處理申請表，但處理結(jié)果未知。

　　二、明稅辨析

　　1、哪些情形下二手房交易須核定計稅

　　根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。而根據(jù)各地出臺的存量房交易稅收征管相關文件看來，普遍以申報價格是否低于存量房交易價格評估值作為判定標準。

　　北京市《關于加強存量房交易稅收征管工作的通知》第二條規(guī)定，“對納稅人申報的存量房成交價格（以下簡稱”申報價格“）符合存量房交易價格評估值的，按照申報價格征收稅款；對于申報價格明顯偏低且無正當理由的，按核定計稅價格征收稅款，有正當理由的，按申報價格征收稅款。”即，如果申報價格不低于存量房交易價格評估值的，按申報價格確認征稅，若申報價格低于評估價但有正當理由的，也按申報價格征稅，只有當申報價格明顯偏低且無正當理由時，才采用核定計稅價格來征稅。

　　本案中，因雙方在2012年7月14日第一次申報的交易價格低于廣州當?shù)刂鞴懿块T系統(tǒng)內(nèi)的房產(chǎn)交易評估值，被認為價格明顯偏低，主管稅務機關要求按核定的計稅價格征稅。

　　2、計稅價格明顯偏低但可被接受的合理理由

　　當前，中央層面并沒有對二手房買賣中哪些屬于可被稅務機關接受的計稅價格明顯偏低的合理理由做出統(tǒng)一規(guī)定，實踐中各地標準不一。

　　鄭州市出臺的《鄭州新區(qū)地方稅務局存量房交易計稅價格爭議處理辦法》列舉了幾個可被接受的合理理由，包括：“（一）人民法院判決、裁定或仲裁機構(gòu)裁決的房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移的；（二）具有合法資質(zhì)的拍賣機構(gòu)依法拍賣的；（三）存量房曾發(fā)生火災、兇殺、爆炸等重大事件導致低價出售的；（四）存量房存在功能性結(jié)構(gòu)破損等嚴重質(zhì)量問題的；（五）經(jīng)房地產(chǎn)所在地房地產(chǎn)評估專家委員會鑒定的；（六）將房屋轉(zhuǎn)讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人的；（七）鄭州市價格認證中心出具房屋價格認證結(jié)果的；（八）稅務機關認可的其他情況。”

　　根據(jù)報道，案件當事人第一次申報的計稅價格低于廣州荔灣區(qū)地稅系統(tǒng)內(nèi)的評估價格且未有合理的理由。因此，主管稅務機關機關要求按評估價格計稅。

　　3、本案是否屬于納稅爭議

　　買賣雙方之所以對地稅機關第二次5.6萬多元/m2的評估價格“難以接受”，主要是基于如下幾方面的理由：（1）地稅機關先后兩次的評估價差異巨大；（2）買賣交易發(fā)生在兩年前，應以交易發(fā)生的時間（即2012年）為基準點進行計稅評估；（3）商鋪面積較大、目前空置以且位處二樓，市場價也不大可能到5.6萬元/m2.

　　對于本案是否屬于納稅爭議從而適用“復議前置”的稅務爭議解決規(guī)則，實務中存在不同的觀點?！抖愂照鞴芊▽嵤┘殑t》第一百條規(guī)定，稅收征管法第八十八條規(guī)定的納稅爭議，是指納稅人、扣繳義務人、納稅擔保人對稅務機關確定納稅主體、征稅對象、征稅范圍、減稅、免稅及退稅、適用稅率、計稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)、納稅期限、納稅地點以及稅款征收方式等具體行政行為有異議而發(fā)生的爭議。

　　有觀點認為，本案中的納稅人，本質(zhì)上是對稅務機關納稅評估的時間點（而非計稅價格的確定）存在異議，不屬于《稅收征管法實施細則》規(guī)定的適用復議前置的納稅爭議，不適用復議前置的規(guī)則，可以直接不經(jīng)復議而提起行政訴訟。一些專業(yè)人士則認為，本案中納稅人訴求仍屬于對計稅價格的異議，應適用訴訟前置的規(guī)則。

　　4、若對核定計稅價格有異議，如何進行救濟

　　根據(jù)《稅收征管法實施細則》第四十七條第二款，納稅人對稅務機關采取本條規(guī)定的方法核定的應納稅額有異議的，應當提供相關證據(jù)，經(jīng)稅務機關認定后，調(diào)整應納稅額。而各地出臺的存量房交易價格爭議處理辦法中，多提供了行政復核、行政復議及訴訟的救濟手段。

　　如宜春市《宜春市存量房交易計稅價格評估后期管理辦法》第十六條規(guī)定了向征收機關工作人員提出異議，意見不一致的填寫《宜春市存量房交易計稅價格爭議處理申請表》由主管機關審查，對復審結(jié)果仍有爭議的，可依法申請行政復議。

　　鄭州市《鄭州新區(qū)地方稅務局存量房交易計稅價格爭議處理辦法》則規(guī)定直接提出申請并提交相關證明材料，主管稅務機關進行書面審核或?qū)嵉卣{(diào)查，出具復核結(jié)果，對復核結(jié)果仍有異議，可自行委托存量房所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會進行鑒定。但限定同一存量房同一交易的價格爭議，只能申請一次爭議處理。若對重新核定的結(jié)果仍有異議的，可依法申請行政復議。

　　5、“陰陽合同”的行政處罰

　　本案中，買賣雙方試圖通過簽訂“陰陽合同”的方式來規(guī)避房屋轉(zhuǎn)讓交易過程中的部分稅費。該方式存在被稅務機關行政處罰的風險。

　　《稅收征管法》第六十四條規(guī)定，納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。另外，北京、深圳等地也加強了對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的懲治力度?！侗本┦嘘P于加強存量房交易稅收征管工作的通知》（京財稅〔2011〕418號）規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀相關法律、法規(guī)，公正、公平地組織實施經(jīng)紀業(yè)務，加強對經(jīng)紀從業(yè)人員的管理、教育。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違反房地產(chǎn)經(jīng)紀規(guī)范和標準，誘導、協(xié)助交易雙方出具“陰陽合同”等行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按照有關法律、法規(guī)規(guī)定嚴肅查處。

　　三、明稅建議

　　二手房（存量房）轉(zhuǎn)讓交易中，買賣雙方都可能涉及交納巨額的稅費。買賣雙方在簽訂合同之前，有必要聘請專業(yè)機構(gòu)對交易可能產(chǎn)生的稅費做細致的測算，以明確交易過程中的稅費成本并對稅費的承擔做出明確的約定，以防止雙方未來對稅費的承擔產(chǎn)生任何的爭議。

　　明稅律師在此特別提醒廣大納稅人，任何的稅務規(guī)劃須以不違反稅法的規(guī)定為前提。納稅人通過簽訂“陰陽合同”的方式不僅可能無法實現(xiàn)避稅的目的，還可能因此遭受稅務機關的行政處罰。不僅如此，陰陽合同還可能給受讓方帶來涉稅風險，因為下次再轉(zhuǎn)讓時，可扣除的成本是前次轉(zhuǎn)讓的交易價格及買方負擔的稅費。

　　當前，在稅務機關的征管技術和征管水平不斷提高的背景下，納稅人的任何稅務規(guī)劃安排都需要在實施之前做細致的風險評估。必要時，納稅人應尋求專業(yè)人員的協(xié)助以避免潛在的稅務風險。

　?。ㄗ髡撸何涠Y斌，北京明稅律師事務所）