開發(fā)成本中的三級科目：為何區(qū)分商務(wù)寫字樓和住宅樓

　　【問題】

　　對于"開發(fā)成本"中的三級科目：為什么要區(qū)分"商務(wù)寫字樓""住宅樓"……，只設(shè)置"開發(fā)成本-房屋開一發(fā)成本-商品房-前期工程費"行嗎？

　　【答案】

　　不可以的，一定要區(qū)分"商務(wù)寫字樓"、"住宅樓"等項目。

　　首先，在成本的會計核算上，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。

　　其次，在企業(yè)所得稅上，要按成本對象歸集企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的各項成本、費用。

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題，稅務(wù)局有專門的要求，請參考國家稅務(wù)總局公告2014年第35號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)檢查。

　　最后，在土地增值稅方面，關(guān)于土地增值稅的清算單位，要求土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

　　因此，在賬務(wù)處理和科目設(shè)置上，開始一定要先規(guī)劃好，否則在后期的會計核算和稅務(wù)處理上會比較麻煩。

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