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房地產(chǎn)信托融資的三種方式

來源: 編輯: 2010/04/30 17:17:03  字體:

  信托業(yè)在我國現(xiàn)有的監(jiān)管體系下,具有混業(yè)經(jīng)營模式的特點,也就是說信托從資金來源上與其它金融機構沒什么區(qū)別,但在資金的運用上環(huán)境更為寬松些,可以做貸款、拆借、投資,投資可以是實物投資,也可以是股票投資,可以進行交易。信托還有一大特點,就是信托財產(chǎn)的獨立性,如果信托公司嚴格按照“一法兩規(guī)”來辦事的話,就再也不會出現(xiàn)“廣國投事件”。信托表外財產(chǎn)與信托公司財產(chǎn)是不發(fā)生關系的,因此即使信托公司破產(chǎn),投資人的信托財產(chǎn)也不會受影響,所以說信托財產(chǎn)的獨立性是目前信托產(chǎn)品的最新司法解釋。

  北國投幫助房產(chǎn)商拓寬融資渠道主要有三種方式,

  一是傳統(tǒng)的貸款方式,這和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣,如北京CBD土地開發(fā)整理項目,就是貸款的形式,北京經(jīng)濟適用房項目三環(huán)新城也是。

  二是以股權融資的方式,在這方面最早做的是重慶國投,他們做的第一個以股權融資信托,是持有開發(fā)商部分股權,開發(fā)商承諾兩年后以溢價方式將股權回購,這也是階段性股權融資的方式,這是信托能做而其它金融機構所不能做的事。這種融資形式十分符合央行121號文件的精神,因為央行文件有一個規(guī)定,開發(fā)商自有資金必須達到30%,而這30%必須是所有者權益,以前對30%的理解比較寬泛,只要你開發(fā)項目前期融來資金達到30%就可以開工,現(xiàn)在則必須開發(fā)商的所有者權益。一般來說開發(fā)商的所有者權益都非常小。一個項目公司的所有者權益無非是公積金加注冊資本金,這很難達到30%的要求。為了達到這一要求,許多開發(fā)商愿意通過增資擴股的方式來吸收資金,但這種方式最大的缺點是要求開發(fā)商讓出很大一塊利潤。其實如果項目好,開發(fā)商能拿出一些股權與其它人分享利潤,融資應不成問題。但問題的關鍵是一些資金實力較差卻拿到好地的開發(fā)商心態(tài)是讓我拿出一塊成本可以但不能容忍別人分享利潤。信托公司恰恰能滿足開發(fā)商的這種要求,信托計劃募集的資金進行股權融資有點類似于優(yōu)先股的概念,信托資金只要在階段時間內取得一個合理回報,并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求,開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權,因為信托公司只是金融機構,無意介入房地產(chǎn)開發(fā),這種信托方式許多開發(fā)商在了解了操作流程后認為是可以接受的。

  第三種是交易方式的信托產(chǎn)品,這是其它金融機構所不能做的,如我們現(xiàn)在正推出的法國歐尚天津第一店信托計劃,這是中國房地產(chǎn)市場上第一個推出的類似房地產(chǎn)投資基金的項目。這個產(chǎn)品是通過發(fā)行信托投資計劃,募集近1億元資金,在天津中環(huán)地區(qū)投資一個綜合性商業(yè)物業(yè)并與法國歐尚公司簽下40年租約,我們通過信托資金將這一商鋪買下來,每年的租金回報約1200萬元,扣除稅費和折舊,這一信托計劃給投資人的回報能達到6%,信托公司收取一固定的管理費用,但這種產(chǎn)品最大的缺陷是流動性不好,現(xiàn)在既使是柜臺交易也沒有。如果將來能上市流通的話,這將是一個非常好的金融產(chǎn)品,我們考察美國市場,與我們這個信托產(chǎn)品相近的RITS產(chǎn)品,在美國金融市場的20年平均收益率要高于其它金融產(chǎn)品,所以我們對這一金融產(chǎn)品的前景非??春?,也希望能有更多的開發(fā)商關注這一信托產(chǎn)品。

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