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房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅偷、漏、避稅常用手法

來源: 讀者上傳 編輯: 2009/12/09 10:43:37  字體:

  土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個(gè)重要因素。為躲避土地增值稅,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使盡渾身解數(shù),各出高招。筆者結(jié)合稅審業(yè)務(wù)的實(shí)際,輔之以相關(guān)資料,對現(xiàn)行土地增值稅清算偷、漏、避稅手段予以歸納和揭示如下。

  一、虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅

  《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號)中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定:“一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅”。

  某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅,而另外與土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。這樣從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種以人為的“合作開發(fā)模式”的避稅方式,被很多地產(chǎn)企業(yè)采用。

  二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式避稅

  目前流行的地產(chǎn)公司收購方案是:先由收購方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司,再由該公司以吸收合并方式兼并項(xiàng)目公司,項(xiàng)目隨公司而轉(zhuǎn)移,而國家法律法規(guī)對兼并明確給予稅收優(yōu)惠,免征不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)中的營業(yè)稅、土地增值稅及契稅。對于吸收合并中的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),則采用由被兼并方提供擔(dān)保的方式予以防范。

  三、以明顯偏低價(jià)格銷售商鋪少計(jì)銷售收入

  例如,某項(xiàng)目銷售商鋪8420m2,銷售均價(jià)18600元/m2.其中:低價(jià)銷售5150m2,9200元/m2.這以明顯偏低價(jià)格銷售商鋪,少計(jì)銷售收入4841萬元?!?a target="_blank" href="http://yinshua168.com.cn/new/63/67/81/2005/12/dr85931523521032150027000-0.htm">中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六項(xiàng)規(guī)定納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

  四、銷售收入不做申報(bào)納稅

  由于房地產(chǎn)行業(yè)前期資金投入較大,為避免出現(xiàn)資金短缺、周轉(zhuǎn)不靈等問題,房地產(chǎn)企業(yè)往往選擇將銷售收入計(jì)入“預(yù)收賬款”科目,定金計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目,達(dá)到推遲申報(bào)、少繳稅款甚至不做納稅申報(bào)的目的。

  五、房地產(chǎn)交換不確認(rèn)收入

  根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。通過房地產(chǎn)交換,交換雙方都取得房產(chǎn)這一實(shí)物形態(tài)的收入,應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍。交換雙方都應(yīng)作為一種實(shí)物收人,申報(bào)繳納土地增值稅。

  六、項(xiàng)目工程建安成本偏高

  如某市2007年商品房建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1540元/m2,某公司實(shí)際建安成本3610元/m2,差異額2070元/m2,差異率134.41%.如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于造價(jià)表,又沒有正當(dāng)理由,地稅部門將按核定辦法予以扣除。

  七、股權(quán)投資取得土地根據(jù)評估價(jià)值入賬

  某房地產(chǎn)公司以股權(quán)投資方式取得一塊土地根據(jù)評估價(jià)值7870萬元,全部記入地價(jià)成本,而付清地價(jià)款憑證僅為3150萬元,開發(fā)項(xiàng)目的土地成本未按照歷史成本及實(shí)際發(fā)生的成本確認(rèn)扣除(市場公允價(jià)值+取得土地相關(guān)稅費(fèi))。

  通過股權(quán)收購方式獲取土地使用權(quán),收購人應(yīng)重視收購后土地成本的計(jì)量。從賬務(wù)處理來看,土地評估增值部分無法在股權(quán)交易過程中得到賬面確認(rèn)。交易行為屬于股權(quán)投資,而非土地使用權(quán)交易。因此,賬務(wù)處理上,溢價(jià)支出僅能計(jì)入相關(guān)投資成本,而不能將溢價(jià)支出計(jì)入土地成本。不能按經(jīng)評估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本,將無形資產(chǎn)評估增值部分計(jì)入土地成本。

  八、代收費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除

  根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定,對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入,確定是否扣除。如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;相應(yīng)的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),代收費(fèi)用可以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中,而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地,在計(jì)算增值額時(shí),代收費(fèi)用不允許在收入中扣除。首先,確定要求代收費(fèi)用的主體是否是縣級以上人民政府;其次,視情形決定是否作為扣除項(xiàng)目,且一律不得作為加計(jì)20%扣除計(jì)算的基數(shù)。

  九、虛列公共配套設(shè)施支出

  企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時(shí),已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價(jià)款中,在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí),又就這些單項(xiàng)簽訂大額虛假合同,或者作為公共配套設(shè)施支出發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。

  十、擴(kuò)大開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用

  1.虛開材料發(fā)票。如購置建筑材料1500余萬元列入裝修費(fèi)用。一是供貨合同在工程竣工且銷售的情況下簽訂和采購,與事實(shí)不相符合;二是簡單裝修售房條件下,少量的裝修工程消耗大量的鋼材水泥于情理不符。

  2.以預(yù)算發(fā)包價(jià)格計(jì)入工程成本。

  3.虛開建安發(fā)票,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多,一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代辦業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂,也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機(jī)。利用建安發(fā)票虛列成本的,房地產(chǎn)公司只要支付33%的營業(yè)稅及附加,便可偷逃25%的企業(yè)所得稅。

  十一、整層車庫列入公共配套設(shè)施扣除

  企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所,應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。部分開發(fā)商利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所,作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。比如某項(xiàng)目一層建成36個(gè)框架結(jié)構(gòu)車位,其建造成本全部列入公共配套設(shè)施扣除。

  十二、印花稅計(jì)入與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除

  《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定:“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,已相應(yīng)予以扣除。”印花稅應(yīng)列入企業(yè)的管理費(fèi)用進(jìn)行扣除,不應(yīng)計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。

  十三、拖延清算時(shí)間遞延納稅

  部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空自,遲遲不進(jìn)行決算,或留下一兩套尾房,致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算,逃避土地增值稅的清算,已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

  十四、商鋪?zhàn)誀I自用逃避納稅

  將開發(fā)的高增值率的部分房地產(chǎn),如商鋪、車庫等,轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途,由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不需繳納土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。如果產(chǎn)權(quán)末發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅。

  十五、未按預(yù)征率足額繳納土地增值稅

  各地稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況調(diào)整土地增值稅征收項(xiàng)目和預(yù)征率,如深圳市從2008年7月1日開始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率,具體調(diào)整如下:普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入1%預(yù)征,別墅為3%,其他類型房產(chǎn)為2‰對2008年6月30日以前,已按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅0.5%預(yù)征,其他類型房產(chǎn)1%預(yù)征,是否要求補(bǔ)稅未有明確規(guī)定。部分房地產(chǎn)企業(yè)不及時(shí)按調(diào)整后的預(yù)征率足額繳納土地增值稅。

  十六、利息支出一律計(jì)入扣除項(xiàng)目

  根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,利息支出要視情況確定,分在規(guī)定范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除和在10%以內(nèi)計(jì)算扣除兩種情況。凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息支出不得單獨(dú)計(jì)算,而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

  十七、將代收費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除

  如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;相應(yīng)的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),代收費(fèi)用可以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中,而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地,在計(jì)算增值額時(shí),代收費(fèi)用不允許在收入中扣除。首先,確定要求代收費(fèi)用的主體是否是縣級從上人民政府;其次,視情形決定是否作為扣除項(xiàng)目,且一律不得作為加計(jì)20%扣聚計(jì)算的基數(shù)。

  十八、公共設(shè)施的成本費(fèi)用全額扣除

  部分房地產(chǎn)企業(yè)將小區(qū)居委會、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、居民文體娛樂場所等公共設(shè)施的成本費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法》(國稅發(fā)[2009]31號)的規(guī)定:屬于營利性的,或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

  十九、利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤轉(zhuǎn)移

  目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都有若干個(gè)經(jīng)營內(nèi)容不同的公司,如:建筑設(shè)計(jì)公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等,通過與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易,將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移,造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目低利潤或微利。

  二十、內(nèi)部分配,清算注銷不預(yù)留和繳納稅款

  建議投資人或合作雙方,留足應(yīng)繳稅款后再進(jìn)行利益分配,不僅可以規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn),還可以避免合作雙方不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。待稅款清算結(jié)束后雙方再將余額進(jìn)行分配。

  二十一、小結(jié)

  對房企現(xiàn)行土地增值稅偷、漏、避稅手段歸納和揭示,其目的是進(jìn)行先期稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)提示,根據(jù)操作實(shí)務(wù)得到預(yù)先防止,協(xié)助企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通,及時(shí)采取應(yīng)對措施,化解項(xiàng)目先期稅負(fù)險(xiǎn),有效解決商業(yè)目的與稅務(wù)目的之間的分歧。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際及其經(jīng)營特點(diǎn),通過利用稅收優(yōu)惠政策和分析研判稅法的漏洞、不足,合理選擇會計(jì)處理技術(shù),應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)的例行檢查和稅款清算。在充分理解稅收政策的同時(shí),進(jìn)行必要,合理的稅收籌劃,盡可能把政策對企業(yè)的不利影響降低到最低點(diǎn)。

責(zé)任編輯:zoe

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