《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）對于除土地開發(fā)之外的其他開發(fā)產(chǎn)品完工條件規(guī)定如下：

　　開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

　　（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

　?。ㄈ╅_發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

　　沿用我們過去的理解，以上三個條件如果同時滿足，遵循時點界定孰先原則，以最早的一個時點確定開發(fā)產(chǎn)品完工時點。

　　開發(fā)產(chǎn)品完工前后企業(yè)所得稅的計稅處理根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第九條的規(guī)定是不一樣的，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

　　對于開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利率高于國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定的未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計計稅毛利率，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)算計稅成本，必然需要在年度納稅申報中將實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額調(diào)整增加應納稅所得額且在當年產(chǎn)生較大稅負的企業(yè)所得稅，這是企業(yè)不情愿的，也就存在著部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付業(yè)主使用但仍以種種理由將開發(fā)項目長期掛賬，不進行完工項目的結(jié)算，或者竣工驗收手續(xù)不全不進行備案，不辦理初始產(chǎn)權證明等，這些情況都是有的，所以根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，企業(yè)必須按照三個時點孰先的原則進行企業(yè)所得稅的計稅處理。

　　2009年6月26日國家稅務總局對海南省國家稅務局《關于海南永生實業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用問題的請示》批復《國家稅務總局關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）再次對于該問題進行的明確，該文批復如下：

　　根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。

　　開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。

　　盡管該文引用了國稅發(fā)[2006]31號文號，實質(zhì)內(nèi)容是按照國稅發(fā)[2009]31號文的具體精神解釋的，所以對于開發(fā)產(chǎn)品完工條件的判定標準以國稅函[2009]342號的規(guī)定執(zhí)行是沒有問題的，該文強調(diào)了稅法的“實質(zhì)重于形式原則”。

　　按照國家建設方面的有關規(guī)定，工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告，并在法定的時間內(nèi)交房地產(chǎn)主管部門備案，備案的前提是工程竣工驗收合格。但是未備案的經(jīng)竣工驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品仍然不能辦理初始產(chǎn)權證明，法律要件也不完備，但實物中提前交付業(yè)主使用的情況普遍存在，所以，國稅發(fā)[2009]31號所確定的三個時點中交付使用時點一般最早，這種情況下根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的精神和國稅函[2009]342號文的具體規(guī)定，則無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。

　　開發(fā)產(chǎn)品完工與否是決定計稅成本核算的前提，完工的開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。實務中存在開發(fā)產(chǎn)品完工后，工程的結(jié)算成本仍然無法最終確定的情況，開發(fā)企業(yè)可以按照國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定預提成本費用計入完工產(chǎn)品的計稅成本。

　　（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；

　　（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；

　?。ㄈ蛘辖坏形瓷辖坏膱笈鷪蠼ㄙM用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　除此之外的建造成本費用以及其他應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本。

　　【例】A公司出包給B建筑公司的高層住宅樓，雙方簽訂的合同價款為3000萬元，截至2009年12月31日，該住宅樓已經(jīng)開始交付使用，但雙方因故仍未最終辦理結(jié)算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000萬元的建筑業(yè)發(fā)票。在這種情況下，A公司2009年必須計算完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，盡管該企業(yè)會計核算中預提了1000萬元的B公司建安成本且有充分的相關證明資料，但是在在計算已完工高層住宅樓計稅成本時，只能按照2000+300（3000×10%）=2300萬元計算，完工開發(fā)成本700萬元是不能計入當年度企業(yè)所得稅匯算清繳計稅成本中的。如果企業(yè)據(jù)此或其他原因不進行完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的結(jié)算，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十五條的規(guī)定，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。