摘要：物業(yè)稅的改革能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的影響，這種影響是來(lái)自供求兩方面的。從供給的角度，物業(yè)稅能在一定程度上規(guī)范政府的“賣(mài)地”行為，減輕開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)初期的資金投入，增加開(kāi)發(fā)商“囤地”成本。從需求的角度，物業(yè)稅有利于鼓勵(lì)房地產(chǎn)的自住型需求，抑制投資型需求。同時(shí)在供需雙方的影響下，必然對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；房地產(chǎn)；政府；開(kāi)發(fā)商

　　一、物業(yè)稅的概念

　　所謂物業(yè)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其擁有者每年都要繳納一定的稅款。從種類(lèi)上劃分，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，但是從世界范圍來(lái)看，物業(yè)稅的征收沒(méi)有統(tǒng)一的形式，征收對(duì)象也很不一樣。有的國(guó)家對(duì)個(gè)人持有的不動(dòng)產(chǎn)一般不征收物業(yè)稅，對(duì)獲取收益的商業(yè)用途的房屋才征稅，例如美國(guó)。有的國(guó)家則對(duì)所有的土地、建筑物及折舊資產(chǎn)均征稅，例如日本。

　　二、物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響

　?。ㄒ唬?duì)政府的影響

　　1.現(xiàn)行制度下，政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　?。?）地方政府財(cái)政收支不平衡。從1994年中國(guó)的分稅制改革以來(lái)，中央與地方的財(cái)政收入比重有了明顯的變化，僅就1993年與1994年的對(duì)比來(lái)看，地方財(cái)政收入所占的比重就由78.0%下降到44.3%，近些年，來(lái)地方財(cái)政收入所占比重也一直處于50%以下的水平；而同時(shí)地方財(cái)政支出的比重卻一直在70%左右的水平上。由此可見(jiàn)，分稅制改革后的十多年來(lái)，地方財(cái)政收支不平衡的矛盾并未得到改變。地方財(cái)政收支剪刀差的長(zhǎng)期存在，強(qiáng)化了地方政府積極開(kāi)辟可自主支配收入來(lái)源的動(dòng)力，而增加土地出讓收入便成為地方政府和增收的主要途徑。土地出讓占地方財(cái)政預(yù)算外收入60%以上，個(gè)別市縣達(dá)90%左右。從全國(guó)情況看，土地出讓收入占財(cái)政收入的比重也非常高。2009年全國(guó)土地出讓總價(jià)款為1.5萬(wàn)億元，而全國(guó)的財(cái)政收入為6.8萬(wàn)億元，土地出讓收入占財(cái)政收入的比重為22.05%。如果再加上和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅，和房地產(chǎn)相關(guān)的收入占到全部財(cái)政收入的比重就更加大。然而，地方政府的這種“賣(mài)地”收入是不可持續(xù)的，地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入普遍依賴(lài)的局面必然需要改變。

　　（2）土地出讓制度存弊端。中國(guó)現(xiàn)今實(shí)行的是以“招拍掛”為主要特征的土地出讓制度，這一制度理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的腐敗，提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境。但是發(fā)揮這一制度的前提必須是假設(shè)該制度本身高度完善并有嚴(yán)格、合理的操作流程和實(shí)施細(xì)則，并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎(chǔ)?，F(xiàn)行中國(guó)，土地市場(chǎng)的政府壟斷市場(chǎng)機(jī)制、社會(huì)誠(chéng)信道德缺失、法制環(huán)境和監(jiān)督體制不健全等，在這種情況下，土地公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)導(dǎo)致地價(jià)因“公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)”而高升，從而把房地產(chǎn)價(jià)格逼上了懸崖邊緣，如果說(shuō)房?jī)r(jià)高，其實(shí)是地價(jià)高；如果說(shuō)房?jī)r(jià)存在泡沫，其實(shí)地價(jià)也存在泡沫。

　　2.開(kāi)征物業(yè)稅可能帶來(lái)的改變。

　　不管是土地出讓金還是和房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)，或多或少都帶有一次性征收的特點(diǎn)。也就是說(shuō)，在未來(lái)七十年的土地使用期限里，所有者應(yīng)該繳納的稅費(fèi)被包含在了房地產(chǎn)價(jià)格中，各級(jí)地方政府實(shí)際上是把今后幾十年的土地收益一次性收取，是本屆政府收著后屆政府的錢(qián)，用著后屆政府的錢(qián)。長(zhǎng)此以往，政府的財(cái)政收入不能穩(wěn)定也無(wú)法保證，無(wú)疑與可持續(xù)發(fā)展觀念相悖。物業(yè)稅作為地方稅種，每年都需繳納。一方面，這意味著將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制下要求一次繳納的稅費(fèi)分?jǐn)偟搅嗣磕辏徽撌悄膶谜鲎屚恋厥褂脵?quán)，下屆政府均可以從中獲得收益，均衡了地方政府的長(zhǎng)期財(cái)政收入，改變了“寅吃卯糧”的局面。另一方面，物業(yè)稅將目前買(mǎi)房過(guò)程中復(fù)雜的稅費(fèi)征收進(jìn)行梳理。既能簡(jiǎn)化稅制，規(guī)范征收，又能清費(fèi)立稅，減輕百姓負(fù)擔(dān)。

　　（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響

　　1.物業(yè)稅的開(kāi)征降低初期開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，尤其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期。開(kāi)發(fā)商除了需要支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建筑安裝費(fèi)用外，還需要支付數(shù)額巨大的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)占到房?jī)r(jià)的30%，這些費(fèi)用都是需要開(kāi)發(fā)商一次性支付的，如此巨大的開(kāi)發(fā)成本加大了開(kāi)發(fā)商的籌資成本，也加大了開(kāi)發(fā)商的籌資風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)稅的開(kāi)征，將開(kāi)發(fā)商原本應(yīng)在開(kāi)發(fā)初期繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)平均到了房產(chǎn)保有階段的各個(gè)使用年份，并通過(guò)一定形式在比較長(zhǎng)的時(shí)間里面轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者承擔(dān)，從而減輕了開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期的資金壓力，降低其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.物業(yè)稅的開(kāi)征增加了“囤地”成本。現(xiàn)今社會(huì)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常性拍下土地卻不開(kāi)發(fā)，任由其“曬太陽(yáng)”，致使原本就極其稀缺的土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開(kāi)發(fā)商為何“囤地”不開(kāi)發(fā)，這里不外乎兩個(gè)原因：第一，“囤地”可以導(dǎo)致地價(jià)上漲，每次拍賣(mài)土地時(shí)地方政府也將受益。由于土地一級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者，開(kāi)發(fā)商“囤地”就沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者，土地價(jià)格就會(huì)越來(lái)越高。第二，“囤地”沒(méi)有任何成本。雖然中國(guó)政府出臺(tái)了諸多打擊開(kāi)發(fā)商“囤地”的舉措，例如開(kāi)發(fā)商閑置土地要繳納一定的閑置費(fèi)，甚至可將土地收回等等。但是這些措施還缺乏很有效的實(shí)施細(xì)則，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)不過(guò)是一紙空文。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的稅收，并且按年征收，這就意味著，持有土地房產(chǎn)的年份越長(zhǎng)，承擔(dān)的稅負(fù)就越多。物業(yè)稅可以大大增加開(kāi)發(fā)商囤地成本，抑制現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“低買(mǎi)高拋”的“炒地”行為，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的投資理性，提高房地產(chǎn)資源的利用效率。

　　三、物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方，通俗來(lái)講就是購(gòu)房者。對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)稅出臺(tái)帶來(lái)的最大變化，是購(gòu)入物業(yè)時(shí)的初始稅費(fèi)負(fù)擔(dān)減輕，但未來(lái)須對(duì)超過(guò)基本居住需要的部分納稅。這種變化對(duì)于自住型需求和投資型需求的影響是不同的。

　?。ㄒ唬?duì)自住型需求的影響

　　對(duì)與居民個(gè)人僅有的一套住房是否作為物業(yè)稅的征稅對(duì)象，目前理論界還存在爭(zhēng)論，但如果為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅優(yōu)先考慮公平的目標(biāo)，物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)就應(yīng)當(dāng)保障居民基本居住需求，各地方處于平均居住水平以下的居民無(wú)須納稅或只需要交很少的稅。物業(yè)稅的出臺(tái)意味著房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)被大部分清理和廢止，原先需要居民在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)支付的那部分稅費(fèi)大幅度減輕，同時(shí)原先由開(kāi)發(fā)商繳納但是轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買(mǎi)者身上的稅負(fù)也能夠得到一定程度的減輕。稅負(fù)減輕意味著購(gòu)房負(fù)擔(dān)的減輕，在一定程度上有利于自住型需求的實(shí)現(xiàn)。

　?。ǘ?duì)投資型需求的影響

　　房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，本身就具有投資和消費(fèi)的雙重屬性。眾多事實(shí)表明，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資性的購(gòu)房需求占總需求的比重正在上升，投機(jī)因素的加大使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫成分已不容忽視。

　　物業(yè)稅的開(kāi)征可以改變房地產(chǎn)投資的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而抑制投資需求。首先，物業(yè)稅的開(kāi)征減弱了投資人對(duì)物業(yè)區(qū)位升值的分享。因?yàn)槲飿I(yè)稅是按年從價(jià)計(jì)征的，如若房產(chǎn)價(jià)值提升，則相應(yīng)的物業(yè)稅負(fù)加重，持有成本增加，投資回收期延長(zhǎng)；若房屋價(jià)值穩(wěn)定或下滑，則物業(yè)稅負(fù)平穩(wěn)或偏低，但投資處于失利狀態(tài)。其次，物業(yè)稅的開(kāi)征降低了房地產(chǎn)投資的稅負(fù)優(yōu)勢(shì)。在開(kāi)征物業(yè)稅之前，與生產(chǎn)性投資相比，由于房屋所有人可以不繳納所得稅，從而使得投資擁有房地產(chǎn)坐待升值由于不必為保有納稅而成為更加“合算”的投資選擇。物業(yè)稅的開(kāi)征可以在一定程度上扭轉(zhuǎn)這種局面。

　　四、物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　（一）物業(yè)稅短期內(nèi)能夠促使房?jī)r(jià)下降

　　1.物業(yè)稅刺激房地產(chǎn)供給擴(kuò)大。首先，物業(yè)稅是將原本房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)進(jìn)行整理，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。一方面增加了開(kāi)發(fā)商囤積土地、捂盤(pán)惜售的成本，另一方面也增加了住房投資者保有住房的成本，促使更多的二手房進(jìn)入市場(chǎng)交易，增加供給；其次，由于物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì)使開(kāi)發(fā)商前期開(kāi)發(fā)成本大幅度減少，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻大大降低，有利于吸引更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，也增加了供給。

　　2.物業(yè)稅對(duì)需求的影響有限。從需求方面來(lái)看，物業(yè)稅增加了投資型購(gòu)房者持有住宅的成本，一定程度上會(huì)降低投資性需求，在中國(guó)目前“炒房者”遍地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠起到減少需求的作用。

　　可見(jiàn)，物業(yè)稅的開(kāi)征一定程度上增加了住房的供給，減少了住房的需求，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下降。

　　（二）物業(yè)稅使房?jī)r(jià)下降幅度有限

　　1.需求的增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降幅度有限。一方面，在物業(yè)稅的影響下會(huì)使房?jī)r(jià)下降，降低了的房?jī)r(jià)會(huì)將原本不具備購(gòu)房能力的人具備了購(gòu)房能力，從而迅速進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了需求；另一方面，土地的供給是有限的，城鎮(zhèn)土地更是無(wú)比稀缺，現(xiàn)階段的中國(guó)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的步伐不斷加快，這勢(shì)必使得更多的人涌入到城市、尤其是大城市。大量人口的涌入使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求激增。在這兩方面的影響下，會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然成為賣(mài)方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的下降幅度有限。

　　2.其他經(jīng)濟(jì)因素的影響。房?jī)r(jià)不僅受物業(yè)稅影響，還受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、貸款利率、消費(fèi)者收入、位置、風(fēng)險(xiǎn)等多種因素影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與否同時(shí)也關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定。在目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)求穩(wěn)的大環(huán)境下，房?jī)r(jià)下降的幅度必然是有限的。

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