一、物業(yè)稅的作用及意義

　　1 物業(yè)稅簡介：

　　物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定的稅款，一般是按照財產(chǎn)價值的固定比率征收，因此，應(yīng)繳納的稅額會隨著財產(chǎn)市值的升高而提高。

　　我國在1986年就建立了對房產(chǎn)、土地征收財產(chǎn)稅的制度?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院令[1988]17號），而且《中華人民共和國土地使用稅暫行條例》在2006年12月30日新修訂后，自2007年1月1日起將城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額提高了2倍。

　　但是因為有稅收的優(yōu)惠政策，所以20年來這兩個稅種對個人沒有實際征收。房產(chǎn)稅暫行條例第四條明確規(guī)定，個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅，而土地使用稅的具體實施授權(quán)了各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，各省都沒有對個人的非營業(yè)用的土地征收土地使用稅，很多地方個人都沒有領(lǐng)取土地使用證。

　　物業(yè)稅如果開征，如果依法律的形式頒布實施，依照法律的體例，應(yīng)該吸收并作廢現(xiàn)有的《房產(chǎn)稅暫行條例》和《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。

　　物業(yè)稅如果開征，政府出讓土地的行為將要結(jié)束，將改變現(xiàn)在的政府吃了將來政府的糧，留下資源給后人。

　　2、稅法的作用：

　　稅收是經(jīng)濟學(xué)范疇，是對社會剩余財富的計算分配，是國家向納稅人無償征收，將納稅人的一部分剩余產(chǎn)品或者既得利益轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，是對納稅人的私權(quán)利的侵犯。稅款征收具有強制性、無償性、固定性的特點。

　　稅法是法學(xué)范疇，是指有權(quán)的國家機關(guān)制定的調(diào)整稅收分配過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。在征稅這種經(jīng)濟利益的轉(zhuǎn)移過程中，其總量和結(jié)構(gòu)都是不能隨意改變的，必須按照事先確定的標準，由國家與納稅人雙方共同遵守。為了保證這個轉(zhuǎn)移的全面實施，就必須借助法律，通過制定法律文件，規(guī)范稅收雙方權(quán)利義務(wù)的法律關(guān)系，任何一方不履行自己法定的義務(wù)，法律將以強制手段予以解決，從而保證法律調(diào)整機制的實現(xiàn)。

　　因此，如果開征物業(yè)稅，其作用、其法律意義也應(yīng)該如此，是以法律的形式保證國家財政的收入，這是物業(yè)稅的本質(zhì)。從這個意義上說，物業(yè)稅的征收可能在一定的程度上能夠作用于房價， 但物業(yè)稅的開征不是為了抑制房價，也不可能完全抑制房價。

　　二、巨大的購房市場需求是房價飆升的根本動力所在

　　據(jù)國家人口發(fā)展研究戰(zhàn)略課題組11日發(fā)布的國家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究報告指出，目前農(nóng)村剩余勞力仍有1.5 至1.7億，大規(guī)模的勞動力流動將持續(xù)存在。

　　據(jù)2007年8月2日的京華時報，截至今年6月底北京市戶籍人口已達1204萬人，流動人口總量為510.7萬人，全部總?cè)丝谕黄?700萬，其中流動人口占總?cè)丝诘娜种弧?

　　據(jù)一位朋友的碩士畢業(yè)論文資料，1978年，我國城市僅為193個，建制鎮(zhèn)為2173個。至2004年，我國城市已發(fā)展為651個，建制鎮(zhèn)已增至19830個，凈增17000多個。據(jù)北京市2003年統(tǒng)計，當年全市辦理暫住登記的暫住人口為364.9萬人，其中暫住時間一年至三年的有近94.5萬人，占25.9%；三年以上的有56.2萬人，占15.4%；另據(jù)北京市統(tǒng)計局同年所作的抽樣調(diào)查統(tǒng)計，暫住人口中舉家遷徙來京的有近45萬戶，110萬人，其中相當一批成為事實上的在京常住人口，并已融入了京城的社會生活。

　　婚姻是法律意義上的家，房屋是家的物質(zhì)實在，“居者有其屋”是中國的傳統(tǒng)理念，是所有國人的夢想，許多人甚至一生都在為擁有一套房子而奮斗。在農(nóng)村，“蓋房子、娶媳婦”是大多數(shù)農(nóng)民兄弟的夢想；在城市，擁有一套自己滿意的住宅成為幾乎所有家庭的希望。

　　以上資料給我們傳遞了確切的信息，中國城市的房地產(chǎn)市場在目前乃至今后相當長的一段時間內(nèi)存在著巨大的需求。

　　巨大的需求是房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫的根源，是投資者、投機者滋生的土壤，沒有需求的市場，誰還敢投資、囤積房產(chǎn)？

　　目前樓市供需矛盾失衡情況已經(jīng)相當嚴重，中國房地產(chǎn)業(yè)及住宅研究會常務(wù)副會長顧云昌介紹，2002至2006年中國樓市供應(yīng)與需求的比例分別為1.2、1.13 、1.02、0.8和0.8.， 根據(jù)中房協(xié)調(diào)查，2007年上半年樓市供需結(jié)構(gòu)失衡情況十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國商品房銷售面積是竣工面積的1.88倍，其中商品住宅銷售面積是竣工面積的2.08倍。上述比值是樓市供需結(jié)構(gòu)的反映方式之一，以銷售代表需求，以竣工代表供給，高比例超過1的平衡點，這在2006之前的中國樓市還沒有發(fā)生過。折合成供應(yīng)占比需求的倍數(shù)已經(jīng)僅為0.48倍。

　　以上資料表明：，此前以控制需求為主要方向的宏觀調(diào)控令剛性需求在目前集中釋放，供給減少和開發(fā)商囤房囤地又造成恐慌性購房心理。在此影響下，無論是幾輪加息還是增加稅負，都不能阻擋需求的大量增加。

　　供需失衡、保障不足、地價漲幅過快是樓市泡沫和矛盾的三大體現(xiàn)。

　　三、房價與物業(yè)稅

　　1、目前購房者所拿到的房產(chǎn)的房價組成分析：

　　（1）一手商品房房價=(政府逐年升高的甚至拍賣的土地出讓金)+(土地市場競買的腐敗成本)+(房屋的建造成本)+(開發(fā)商應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅稅前不允許扣除的實際稅負等)+(開發(fā)商的合理利潤)+(因房價上漲開發(fā)商獲得的超額利潤)+(購買時繳納的印花稅、契稅)。

　?。?）二手房房價=(上述一手商品房房價的全部因素)+(出賣方的利潤)。

　?。?）房價組成分析的提示：稅金是房價的組成部分，它必然隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)嫁給購房者，因此我們說，增加稅負只能抬高房價，如果房價降低了，那是因為高房價令購房者望而卻步，從而抑制了需求市場。

　　2、物業(yè)稅對房價的作用：

　?。?）物業(yè)稅開征在理論上應(yīng)該和調(diào)整土地出讓金同時進行，而土地出讓金原由開發(fā)商支付，屬于房價成本的一部分，開征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會直接帶動房價的降低。有開發(fā)商表示，如果同時進行，從成本上來說可以將現(xiàn)價降低10%~20%。不過根據(jù)目前的供需矛盾來看，影響房地產(chǎn)價格的最終因素還是供需關(guān)系。

　?。?）物業(yè)稅會一定程度的抑制需求，不論物業(yè)稅是否能夠降低房價，對普通百姓來說，積一生之積蓄投入購房，甚至還一定程度的淪為房奴也是中國人的心甘情愿。而在房產(chǎn)保有階段，還有一筆不小的物業(yè)稅支出，這是老百姓在安排生活時會考慮的問題。衣食住行是老百姓的必須，這些不會隨著物價的上漲而取消，但是會有所節(jié)儉，一家人收入能力達不到維持一定住房水平，可以居住的擁擠一些。買不起，住不起，社會需求降低就會一定程度的抑制房價的飆升。但是從另一個角度來分析，這樣是不是社會的一個倒退？

　　最后呼吁，權(quán)力機關(guān)在制定物業(yè)稅法的時候，希望能考慮到普通老百姓的基本生活需求，能夠像房產(chǎn)稅暫行條例那樣，將老百姓家庭的面積在120—140平米以下的非營業(yè)用房免征物業(yè)稅。