一、房地產(chǎn)企業(yè)收入的規(guī)定及應(yīng)注意的問題

　?。ㄒ唬?、收入的概念在《稅法》上和《會計》上是不同的，結(jié)轉(zhuǎn)時間在《會計》上和《稅法》上也是不同的。

　　根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入必須同時滿足以下條件：

　　1、 房地產(chǎn)的法定所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買方；

　　2、 商品房已經(jīng)移交，房地產(chǎn)企業(yè)沒有保留對商品房的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對商品房實施有效控制；

　　3、 銷售合同已經(jīng)履行，發(fā)票已經(jīng)開具，相關(guān)的價款已經(jīng)取得或已取得收款憑據(jù)；

　　4、 收入的金額能夠可靠計量；

　　5、 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量。

　　而根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入：

　　1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

　　2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

　　3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

　　4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按不同的委托方式合理地確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

　?。ǘz查收入應(yīng)注意的問題

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍和經(jīng)營目的，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售開發(fā)產(chǎn)品有兩種方式，即開發(fā)產(chǎn)品的出售和出租。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營特點，決定了其出租房周轉(zhuǎn)房商品房三者之間用途不穩(wěn)定的特點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營情況，資金狀況以及市場銷售情況等，來具體決定開發(fā)產(chǎn)品的用途。 例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者，經(jīng)過市場調(diào)查和市場預(yù)測，認(rèn)為目前房屋的銷售市場看好，可以設(shè)法將出租房變?yōu)樯唐贩繉ν膺M行出售；相反，如果房屋的銷售市場疲軟，但租房風(fēng)盛行，則可以將商品記變?yōu)槌鲎夥繉ν庑行谐鲎狻７康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)房也是如此。當(dāng)商品房暫未出售之前，可臨用于安置動遷戶，待動遷戶安置完畢之后，再將空出的周轉(zhuǎn)房作為出租房或商品房用于對外出租或出售。所以檢查時要注意三者之間的增減變化，看其出租或銷售收入是否記入其他業(yè)務(wù)收入，主營業(yè)務(wù)收入賬戶，有無將出租房，周轉(zhuǎn)房銷售后直接沖減出租房，周轉(zhuǎn)房所發(fā)生的攤銷費和改裝修復(fù)費等。

　　2、收入的分解一般常見的方法就是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同。另外，就是價外費用的分離，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃（煤）氣費、維修基金等各種配套設(shè)施費，這時房地產(chǎn)企業(yè)一般都會成立一個物業(yè)公司，將所有這些相關(guān)的代收費用由物業(yè)公司收取并向業(yè)主開具發(fā)票，這樣減少房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入。

　　3、對房地產(chǎn)開發(fā)分司的檢查，一般可通過主營業(yè)務(wù)收入，其他業(yè)務(wù)收入，主營業(yè)務(wù)稅金及附加等損益類科目和應(yīng)收賬款，預(yù)收賬款等往來賬戶來發(fā)現(xiàn)問題。應(yīng)特別注意以下幾個問題：

　　（1）將經(jīng)營收入賬與有關(guān)會計憑證相核對同時核對納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看有無分解收入，減少營業(yè)額的現(xiàn)象。（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)中，與被拆遷戶簽訂拆遷還房協(xié)議，約定房地產(chǎn)竣工后，在原地按照同等面積安置被拆遷戶，實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是用房屋換取了土地使用權(quán)）

　　（2）將“應(yīng)付賬款”預(yù)收賬款，等往來明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證，原始憑證，銷售合同等相核對，看有無將收入掛往來即不納稅的現(xiàn)象

　　（3）將經(jīng)營收入，分期收款開發(fā)產(chǎn)品等明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證，原始憑證及銷售合同相核對，看有無按合同規(guī)定應(yīng)收銷售款而實際未收到等原因而未轉(zhuǎn)作經(jīng)營收入的現(xiàn)象。

　　（4）以房換地時，其轉(zhuǎn)達讓房屋的營業(yè)額是否為用來換取土地使用權(quán)的新建房屋的造價，舊房的評估價或舊房的買價。

　?。?）審查“固定資產(chǎn)”，營業(yè)外支出、銷售費用等賬戶與有關(guān)會憑證相對照，有無捐贈不動產(chǎn)的行為、作為樣品、職工福利、獎勵等。

　?。?）幾種特殊情況：“還本銷售”對以還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收到的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。“以房換房”屬于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)范疇，應(yīng)該繳納營業(yè)稅。“購房回租”即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”觀時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后又將商品房購回。對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本費用的規(guī)定及應(yīng)注意的問題

　?。ㄒ唬┏杀举M用的有關(guān)規(guī)定

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)予扣除的支出項目包括開發(fā)、經(jīng)營過程中發(fā)生的、與取得收入相關(guān)的成本、費用、稅金和損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以獨立編制"建筑工程預(yù)算書"（包括獨立編制設(shè)計預(yù)算和施工圖預(yù)算）的單位工程為成本核算對象，分別核算建造成本。對支付的屬于多個成本核算對象的開發(fā)費用，應(yīng)按建筑面積等合理的方法在各成本核算對象之間進行分配。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品建造成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的，已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的建造成本。具體計算公式如下：可售面積單位工程成本=成本核算對象總建造成本/成本核算對象總可售面積 ，當(dāng)期可扣除的銷售成本=Σ各成本對象已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。

　　3.開發(fā)產(chǎn)品建造成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用、借款費用及其他費用等。

　　（二）成本費用注意的有關(guān)問題

　　房地產(chǎn)公司的收入可以通過與各部門聯(lián)手等方法計算出應(yīng)稅收入。故而虛增成本成了房地產(chǎn)企業(yè)達到少繳稅款的主要渠道。

　　1.有虛增建安項目與隱蔽工程時，要結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體平面圖、總規(guī)劃圖、總?cè)莘e率等，確定該開發(fā)項目應(yīng)有的建筑項目，預(yù)測所需的建安項目。以防虛增建安成本。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會通過虛列建安項目，達到降低土地增值率，減少土地增值額，虛列企業(yè)所得稅稅前扣除額，減少應(yīng)納稅所得額的目的。進而逃避土地增值稅，企業(yè)所得稅等。具體可以查看開發(fā)項目總預(yù)算，與施工方的合同等。查看所開出的發(fā)票中是否存在不實項目，尤其以附屬工程（如綠化、環(huán)衛(wèi)、排洪、排污、供水、供電、供氣等）隱蔽工程的支出。在此類項目中，一般的稅務(wù)機關(guān)是沒有能力查實的，他們可能通過在稅務(wù)機關(guān)代開或取得假發(fā)票等方式開出此類建筑安裝發(fā)票。以支付較小的代價獲取大的利益。

　　2.另一種虛增成本的方法就是在動遷房的支出上做文章，因這些房屋在最后一般要拆除，方式同上。

　　還有，就是征地補償費用上，如果開發(fā)項目征用的是農(nóng)民的土地，就可以大做手腳。因為此項支出大多以白條的方式支付。

　　3.將公司管理人員加入項目人員編制中，使其發(fā)生的工資、辦公費等做為項目開發(fā)的間接費列入開發(fā)成本等，加大開發(fā)成本，減少土地增值額。

　　還有就是將在稅務(wù)上有比例或限額的一些費用，如業(yè)務(wù)招待費，廣告宣傳費，以其他名目，擠入開發(fā)間接費，甚至是開發(fā)成本里。 以“開發(fā)間接費－其他”“開發(fā)成本－其他”或者其他子目的形式出現(xiàn)，一般對于不常出現(xiàn)的二級及以下級的科目就應(yīng)多注意了。