地下人防工程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)常碰到的一個(gè)項(xiàng)目，也是房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)人員的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。這里試著就地下人防工程的相關(guān)稅金作一探討。

　　一、人防工程的介紹

　　人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八條。）這里探討的是后一種，通常也被稱為結(jié)建人防工程。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，人防工程的支出是一種義務(wù)，帶有強(qiáng)制性的特點(diǎn)。根據(jù)《人民防空法》第二十二條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。”同時(shí)，根據(jù)《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字〔1984〕9號(hào)）：“三、結(jié)合民用建筑修建防空地下室，一律由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修建。”

　　在這個(gè)前提下，開(kāi)發(fā)公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納異地建設(shè)費(fèi)。根據(jù)《建設(shè)部印發(fā)關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的規(guī)定的通知》（計(jì)價(jià)格〔2000〕474號(hào)）：“二、對(duì)按規(guī)定需要同步配套建設(shè)，但確因下列條件限制不能同步配套建設(shè)的，建設(shè)單位可以申請(qǐng)易地建設(shè)。”當(dāng)然了，如果要修建人防工程的，從節(jié)約成本的角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)公司盡量選擇物資掩蔽的地下人防，盡量避免修建人員的地下人防。

　　在房屋測(cè)量和銷售的時(shí)候，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條明確規(guī)定，“作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”從中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面積當(dāng)中，當(dāng)然是無(wú)法正常對(duì)外銷售的。

　　二、人防工程的所有權(quán)

　　目前，人防工程的所有權(quán)有一定的爭(zhēng)議。通常，有三種意見(jiàn)：

　　1、國(guó)家所有：根據(jù)《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國(guó)家的財(cái)產(chǎn)”，同時(shí)各地方也有相類似的規(guī)定，例如《大連市人民防空管理規(guī)定》第二十條：“人民防空工程使用人應(yīng)向人民防空主管部門(mén)申領(lǐng)人防工程使用證，按規(guī)定簽訂使用協(xié)議書(shū)。”在實(shí)際操作中。開(kāi)發(fā)商在竣工后也需要將人防工程移交給當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T(mén)，當(dāng)然大多數(shù)又簽訂了使用協(xié)議書(shū)，租了回來(lái)。

　　2、開(kāi)發(fā)單位所有：根據(jù)《人民防空法》第五條：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。” 人防工程沒(méi)有包含在商品房的面積當(dāng)中，也就不歸業(yè)主所有。投資者當(dāng)然就是開(kāi)發(fā)單位了。

　　3、業(yè)主全體所有：根據(jù)《物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)單位通常將人防工程的成本放在了整個(gè)銷售項(xiàng)目的成本當(dāng)中，相當(dāng)于全體業(yè)主購(gòu)買了人防工程的投資。同樣根據(jù)《人民防空法》第五條，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。

　　從目前的實(shí)踐來(lái)看，國(guó)家所有說(shuō)占據(jù)主動(dòng)。當(dāng)時(shí)由于防空工程的特殊性，無(wú)論是開(kāi)發(fā)單位和業(yè)主都不可能擁有完全的所有權(quán)，因此傾向于國(guó)家所有，只不過(guò)是由開(kāi)發(fā)單位回租使用而已。下面的相關(guān)稅收都按照國(guó)家所有說(shuō)來(lái)進(jìn)行處理。

　　三、移交時(shí)的所得稅

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）“（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。”

　　根據(jù)目前的規(guī)定，人防工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、報(bào)竣等工作都需要當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T(mén)進(jìn)行監(jiān)督，竣工后無(wú)償移交給人防部門(mén)。因此需要單獨(dú)核算人防工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等費(fèi)用，無(wú)法單獨(dú)核算的需要計(jì)算分?jǐn)側(cè)朔拦こ痰某杀?，匯總后并入到整個(gè)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施中，在所得稅前進(jìn)行扣除。

　　四、出租時(shí)的營(yíng)業(yè)稅

　　人防工程移交后，通常開(kāi)發(fā)單位提出申請(qǐng)，簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使用證后，會(huì)將人防工程回租過(guò)來(lái)。這時(shí)候進(jìn)行適當(dāng)改造，大都改造成地下車庫(kù)，然后對(duì)外轉(zhuǎn)租。這時(shí)候，簽定的應(yīng)當(dāng)是租賃合同，租賃期限20-70年不等，大都是一次性交納租賃款。

　　對(duì)于這部分租金的收入，不能按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅目來(lái)走，按時(shí)應(yīng)當(dāng)按照租賃業(yè)的稅目來(lái)走。理由如下：

　　1、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［1995］076號(hào)）“五、關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)征稅問(wèn)題單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地，物品，設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。”

　　2、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]83號(hào)）“一、對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－－租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。”

　　營(yíng)業(yè)稅的納稅時(shí)間，由于是一次性收款，根據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）“五、單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金等，下同），其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。”可以按照會(huì)計(jì)方面的規(guī)定，分期納稅。但由于所得稅方面的要求，以及實(shí)務(wù)中的處理習(xí)慣，還是建議在收到與收款的時(shí)候，一次性繳納營(yíng)業(yè)稅，以避免麻煩。

　　五、出租時(shí)的所得稅

　　根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，就是說(shuō)在按照合同規(guī)定收到款項(xiàng)的時(shí)候一次性確認(rèn)為收入。同時(shí)，將支付給人防部門(mén)的租金和改造的費(fèi)用配比扣除。

　　六、印花稅

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1988]第11號(hào)）財(cái)產(chǎn)租賃合同，按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。注意，按照合同總金額一次性交納。合同未到期解除合同的，印花稅不作調(diào)整。

　　七、房產(chǎn)稅

　　2005年12月31日以前，根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]8號(hào)）第十一條：“為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。”

　　2006年1月1日起，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)），明確規(guī)定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　由于開(kāi)發(fā)公司是對(duì)外轉(zhuǎn)租，對(duì)于轉(zhuǎn)租相關(guān)的房產(chǎn)稅，目前國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一明確的政策，各地對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征稅規(guī)定各有不同，大約有三種：

　　1、對(duì)于轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅；

　　2、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金全額收入按綜合稅率繳房產(chǎn)稅；

　　3、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金差額收入按12%繳房產(chǎn)稅。

　　根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，以及各地的主流做法，還是認(rèn)為轉(zhuǎn)租不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅：

　　1、根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。開(kāi)發(fā)公司既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在產(chǎn)權(quán)未確定的情況，因此不是納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。

　　2、根據(jù)《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》(滬地稅地〔1996〕42號(hào))規(guī)定：“房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人?，F(xiàn)對(duì)出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對(duì)承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題，經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司后，決定本市關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行。”

　　3、《成都市地稅局關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅若干問(wèn)題的解答》(成地稅發(fā)[1994]第8號(hào))規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)租房屋的轉(zhuǎn)租人，因產(chǎn)權(quán)不屬轉(zhuǎn)租人，對(duì)轉(zhuǎn)租人所得的租金收入，不應(yīng)再征房產(chǎn)稅。

　　因此，開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)租不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但建議同當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系，進(jìn)行確認(rèn)。

　　八、土地增值稅

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　由于轉(zhuǎn)租人防工程沒(méi)有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也沒(méi)有轉(zhuǎn)讓建筑物的所有權(quán)，因此不涉及土地增值稅。