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淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)操作

來(lái)源: 秦愛(ài)英 編輯: 2013/03/04 14:40:14  字體:

  在房地產(chǎn)企業(yè)中,房地產(chǎn)賬務(wù)處理的科目設(shè)置有些差別,但遵循的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是相同的。本文就房地產(chǎn)會(huì)計(jì)具體操作方法和操作技巧粗淺談一下自己的看法。

  一、合同和結(jié)算報(bào)告的管理

  現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來(lái),主要是通過(guò)合同形式進(jìn)行的,合同管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理制度的重要內(nèi)容之一,能否實(shí)施有效管理,把好合同關(guān),是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成敗的一個(gè)重要因素。因此,應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:

 ?。ㄒ唬┌凑蘸贤瑑?nèi)容進(jìn)行分類編號(hào),如工程合同的前期拆遷合同、建筑安裝合同、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)合同以及銷售代理合同等等要逐級(jí)分類、編號(hào),同類合同要?dú)w集在一起,以便于日常使用以及成本費(fèi)用的歸集和核算管理。

 ?。ǘ┖贤械暮献鲉挝幻Q、合同名稱、合同主要內(nèi)容、合同的簽訂時(shí)間記錄準(zhǔn)確、完整。

 ?。ㄈ┖贤目偨痤~或按照結(jié)算報(bào)告據(jù)實(shí)結(jié)算要標(biāo)注明確。

 ?。ㄋ模┕こ谭矫娴暮贤鑼?duì)質(zhì)保金比例及質(zhì)保期進(jìn)行明確。

  房地產(chǎn)公司的合同結(jié)算是合同履行的主要環(huán)節(jié)和內(nèi)容,把好合同的結(jié)算關(guān)至關(guān)重要,這既是對(duì)合同簽訂的審查,也是對(duì)合同履行的監(jiān)督。財(cái)務(wù)部門(mén)要將結(jié)算報(bào)告與合同對(duì)應(yīng)進(jìn)行管理,在原合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上,增加結(jié)算報(bào)告編號(hào)、結(jié)算報(bào)告時(shí)間、結(jié)算金額以及工程結(jié)算的質(zhì)保金金額及質(zhì)保期等內(nèi)容,形成一個(gè)完整的合同執(zhí)行情況表。對(duì)于涉及合同內(nèi)容較多的,也可以將合同結(jié)算情況表與原合同情況表分別建立EXCEL工作表,但必須要保持編號(hào)的一致性,方便核查使用。

  二、銷售發(fā)票收據(jù)的管理

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),銷售收入少則幾千萬(wàn)、幾億,多則幾十億、上百億,而一套開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收款次數(shù)少則兩次、三次,多則四次、五次,甚至還有一套產(chǎn)品購(gòu)買后又退回多次銷售的現(xiàn)象,那么其收款及退款的次數(shù)就更多了。銷售收入數(shù)量之大、收款次數(shù)之多就決定了銷售發(fā)票收據(jù)使用數(shù)量之大可想而知,而發(fā)票收據(jù)的使用、查找及分類匯總管理的問(wèn)題就顯得尤為突出了。

 ?。ㄒ唬┙l(fā)票收據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)的發(fā)票管理系統(tǒng)開(kāi)始施行后,可以直接借助于發(fā)票管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)取得基礎(chǔ)數(shù)據(jù),但是對(duì)于未使用稅務(wù)系統(tǒng)的情況下,自行建立一個(gè)發(fā)票收據(jù)的數(shù)據(jù)庫(kù)就顯得非常必要。隨著現(xiàn)代辦公軟件的普及應(yīng)用,建立一個(gè)EXCEL工作表,從收取第一筆銷售款開(kāi)始到收取最后一筆銷售款結(jié)束,涵蓋整個(gè)項(xiàng)目的全部收款過(guò)程。

  (二)工作表的建立內(nèi)容要齊全。包括發(fā)票收據(jù)的本數(shù)編號(hào)、發(fā)票收據(jù)編號(hào)、開(kāi)具時(shí)間、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類別、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)、購(gòu)買人名稱、收款金額、收款方式以及具體的收款時(shí)間、收款開(kāi)戶行等涉及發(fā)票收據(jù)的所有內(nèi)容全部列示,這樣一個(gè)完整的數(shù)據(jù)庫(kù)就建好了。數(shù)據(jù)庫(kù)具有數(shù)據(jù)、資料信息的查找功能,財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的內(nèi)部核對(duì)功能、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的編輯匯總功能、銷售數(shù)據(jù)的復(fù)核功能等。

  三、財(cái)務(wù)輔助臺(tái)賬的管理

  現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡管使用了功能強(qiáng)大的財(cái)務(wù)軟件,但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的突出特點(diǎn),跨年度數(shù)據(jù)的分類整理匯總問(wèn)題是財(cái)務(wù)軟件無(wú)法解決的,所以財(cái)務(wù)輔助臺(tái)賬的建立是非常有必要的,直接決定著一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn),有兩大類科目需要建立輔助臺(tái)賬:一類是往來(lái)類和成本類科目;另一類是損益類科目。下面分別進(jìn)行闡述。

 ?。ㄒ唬┩鶃?lái)類和成本類科目的臺(tái)賬主要是預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本科目。預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目雖然通過(guò)財(cái)務(wù)軟件設(shè)置往來(lái)科目可以清晰反映往來(lái)情況,但是其只能反映賬面上的企業(yè)付款金額和合作單位開(kāi)具發(fā)票金額的預(yù)付賬款的借貸余額情況,并且財(cái)務(wù)軟件的缺陷即進(jìn)行年度結(jié)轉(zhuǎn)后不能再反映前一年度已發(fā)生明細(xì),另外對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),與合作單位的往來(lái)賬務(wù)可能涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程甚至是項(xiàng)目竣工決算后的質(zhì)保期間,鑒于上述情況往來(lái)科目臺(tái)賬的建立非常必要。

 ?。ǘp益類科目的臺(tái)賬主要有銷售收入(包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款)、銷售成本、銷售稅金及附加、期間費(fèi)用等。損益類科目在月度年度結(jié)轉(zhuǎn)后余額將為零,年度內(nèi)可以反映累計(jì)情況,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)并且需要按照項(xiàng)目進(jìn)行清算的特殊性,客觀要求建立臺(tái)賬進(jìn)行管理。

  銷售收入(包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款)臺(tái)賬的建立要在銷售發(fā)票(收據(jù))數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,根據(jù)賬務(wù)處理的特點(diǎn)增加憑證編制時(shí)間、憑證號(hào),保留開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類別、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)、購(gòu)買人名稱、收款金額、收款方式等內(nèi)容,形成對(duì)應(yīng)于銷售收入(預(yù)售賬款)明細(xì)賬的每一憑證的明細(xì)臺(tái)賬,臺(tái)賬需要按照產(chǎn)品類別分別建立,以便于按照各種核對(duì)查找需求分類匯總收入金額,最大限度實(shí)現(xiàn)對(duì)收入情況的各種管理需要。除此之外,其他損益類科目可根據(jù)企業(yè)自身管理需要按月度或其他分類方式建立臺(tái)賬,實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合理、有效管理,以及滿足對(duì)所得稅及土地增值稅匯算清繳的最終清算需要。

  以上從合同和結(jié)算報(bào)告的管理、銷售發(fā)票收據(jù)的管理、財(cái)務(wù)輔助臺(tái)賬的管理三方面對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的具體操作方法和技巧進(jìn)行了簡(jiǎn)明扼要的論述,涉及內(nèi)容較少,有待進(jìn)一步完善提高。

我要糾錯(cuò)】 責(zé)任編輯:小薇
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