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目前投資性房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,有關(guān)房地產(chǎn)和物業(yè)投資漸成一些企業(yè)的一種重要投資手段,甚至成為這些企業(yè)的新經(jīng)濟增長點。而人們習(xí)慣將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)來看待,估計使用年限提折舊。這次新會計準(zhǔn)則把此內(nèi)容獨立成章以適應(yīng)時代的發(fā)展和與國際接軌的國情。
一、房地產(chǎn)投資新準(zhǔn)則制訂的背景和內(nèi)容
?。ㄒ唬┬聹?zhǔn)則制訂的背景
1.房地產(chǎn)投資的普遍性
隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變,有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為一種主營業(yè)務(wù);有的企業(yè)兼營房地產(chǎn)投資;有的主要是以房地產(chǎn)的增值而盈利。以往人們習(xí)慣將企業(yè)投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待,并按其估計的使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。因為數(shù)年后房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值,而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。
2.現(xiàn)行房地產(chǎn)投資會計處理的不合理性
投資房地產(chǎn)一般資金多、周期長、流動與變現(xiàn)能力差,往往具有高收益和高風(fēng)險的特點。在這種情況下,將投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理是不合適的。由此,投資房地產(chǎn)的會計處理面臨著如下的問題:
(1)對于投資性房地產(chǎn)是否需要和其他固定資產(chǎn)一樣提折舊。
(2)如果不允許提折舊,又應(yīng)以怎樣的標(biāo)準(zhǔn)來劃分普通房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn),尤其當(dāng)自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)劃分不明顯時。
(3)對投資性房地產(chǎn)是否允許進(jìn)行價值重估,如果進(jìn)行價值重估,應(yīng)以什么價值作為投資性房地產(chǎn)的重估價。
企業(yè)往往各行其是,所以企業(yè)會計信息的差異很大,缺乏統(tǒng)一性和可比性,有些企業(yè)甚至將對投資性房地產(chǎn)的價值重估作為改善業(yè)績、操縱利潤的一種手段。因此,在會計實務(wù)上迫切需要對投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來。
?。ǘ┬聹?zhǔn)則制訂內(nèi)容
2007年新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計處理和相關(guān)信息披露進(jìn)行了規(guī)范:
1.投資性房地產(chǎn)的核算范疇
投資性房地產(chǎn)是一種特殊資產(chǎn),主要體現(xiàn)在以下幾方面:第一,投資性房地產(chǎn)不用于銷售。第二,投資性房地產(chǎn)的實際使用壽命較長,應(yīng)當(dāng)對其后續(xù)支出與處置加以考慮。第三,企業(yè)持有的自用或用于銷售的土地應(yīng)界定為無形資產(chǎn)范疇,對于為了出租或資本增值而持有的土地使用權(quán)應(yīng)界定為投資性房地產(chǎn)。第四,企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取長期的租金收益或獲得資本增值,對于這部分資產(chǎn)的核算,應(yīng)當(dāng)充分遵循實質(zhì)重于形式原則來對收益進(jìn)行確認(rèn)。
2.投資性房地產(chǎn)的會計確認(rèn)與計量
?。?)會計確認(rèn)。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn),只有在同時具備以下兩個條件時才可以進(jìn)行會計確認(rèn):①因取得產(chǎn)權(quán)而發(fā)生的成本可以計量;②因該投資性房地產(chǎn)而包含的租金收入、使用收費或增值收益能夠流入企業(yè)。
(2)會計計量。企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照實際成本原則進(jìn)行計量。對于企業(yè)購入的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)將為取得該項資產(chǎn)而發(fā)生的價款、相關(guān)稅金、手續(xù)費計入成本。
3.投資性房地產(chǎn)的處置
當(dāng)投資性房地產(chǎn)處置或永久退出使用且預(yù)期沒有來自處置的未來經(jīng)濟利益流入時,應(yīng)終止確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。在企業(yè)的經(jīng)營過程中,銷售或訂立一項融資租賃合同可能會導(dǎo)致一項投資性房地產(chǎn)的處置。如果屬于銷售投資性房地產(chǎn),在確定投資性房地產(chǎn)的處置日時,企業(yè)應(yīng)按照確認(rèn)商品銷售收入的標(biāo)準(zhǔn),合理確定銷售實現(xiàn)的時點;如果是通過訂立一項融資租賃合同或通過售后租回方式進(jìn)行處置的,則應(yīng)按照會計準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
二、會計處理實例
?。ㄒ唬┤〉眉昂罄m(xù)管理時的賬務(wù)處理
案例1:利達(dá)股份公司2007年5月31日購入一幢商務(wù)樓,用于對外出租,該商務(wù)樓的購置價為1 680萬元,相關(guān)稅費10萬元,預(yù)計使用壽命40年,預(yù)計凈殘值10萬元,采用直線法折舊。2007年7月1日對外出租,年租金180萬元,每月收取租金一次。
根據(jù)上述情況,某股份公司購入的商務(wù)樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件,該投資性房地產(chǎn)的入賬成本為:1 680+10=1 690(萬元),每月租金為:180/12=15(萬元),每月的折舊費用為:[(1 690-10)/40]/12=3.5(萬元)。
購置房地產(chǎn):
借:投資性房地產(chǎn) 16 900 000
貸:銀行存款 16 900 000
收取租金:
借:銀行存款 150 000
貸:其他業(yè)務(wù)收入 150 000
提取折舊:
借:其他業(yè)務(wù)成本 35 000
貸:投資性房地產(chǎn)累計折舊 35 000
案例2:天山股份公司2007年6月接受乙公司投入的土地使用權(quán),該資產(chǎn)在乙公司的賬面價值為300萬元,雙方協(xié)商以評估價值作為投資價值確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),其評估價值為350萬元,該股份公司取得該土地后,擬于適當(dāng)時機轉(zhuǎn)讓。該股份公司接受乙公司投資的賬務(wù)處理為:
借:投資性房地產(chǎn) 3 500 000
貸:股本 3 500 000
?。ǘ┨幹脮r的賬務(wù)處理
案例1:利達(dá)股份公司于2007年10月以2 000萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓2007年5月31日購入的該幢商務(wù)樓,已通過銀行轉(zhuǎn)賬收取轉(zhuǎn)讓價款。該商務(wù)樓采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量,營業(yè)稅稅率為5%,轉(zhuǎn)讓商務(wù)樓的相關(guān)賬務(wù)處理為:
借:銀行存款 20 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊 210 000(3.5萬×6)
貸:投資性房地產(chǎn) 16 900 000
應(yīng)交稅金——營業(yè)稅 1 000 000
安卓版本:8.7.50 蘋果版本:8.7.50
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