土地增值稅法中的普通住宅與一般住宅有何區(qū)別

　　問：土地增值稅法中本地法規(guī)規(guī)定“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)為多少，與稅法中“一般住房”有何區(qū)別？在此標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，什么情況下可以不繳納土地增值稅？

　　答：1、根據(jù)大地稅一[1995]121號，納稅人建造出售的住宅不超過下列各項標(biāo)準(zhǔn)的，視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：

　?。?）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費市內(nèi)四區(qū)為1400元，其他縣（市）區(qū)為800元以下（12層以上高層住宅的建筑安裝工程費標(biāo)準(zhǔn)另定）；磚混結(jié)構(gòu)的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費費市內(nèi)四區(qū)為1080元，其他縣（市）區(qū)為600元以下。

　　大連市稅務(wù)局可以根據(jù)物價變化，定期對建筑安裝工程費用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整公布。對納稅人在施工中因地質(zhì)條件造成建筑安裝工程費發(fā)生較大支出的，經(jīng)市地方稅務(wù)局審批后，可適當(dāng)?shù)譁p。

　?。?） 每套住宅建筑面積不超過國家、省、市規(guī)定的住房標(biāo)準(zhǔn)范圍。

　?。?）室內(nèi)裝修不超過政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、大地稅發(fā)[2003]5號文中提出“一般住宅”概念，一般住宅僅作為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定土地增值稅預(yù)征率的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該文件規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人轉(zhuǎn)讓“未竣工決算”房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)于每月終了后10日內(nèi)，按規(guī)定的預(yù)征率申報納稅并預(yù)繳土地增值稅?！耙话阕≌?的預(yù)征率為0.5%；除“一般住宅”以外的其他類型，預(yù)征率為1%.這里所說的一般住宅“必須同時符合以下條件：

　?。?）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上列明建設(shè)工程項目名稱為“住宅”。高級公寓、別墅、度假村等均不屬一般住宅；

　?。?）市內(nèi)四區(qū)單套房地產(chǎn)的實際售價每平方米（建筑面積）在6000元以下（2004年8月1日起調(diào)整為8000元），其他縣市區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)本地實際情況確定，并報市局備案。

　　3、根據(jù)大地稅函[2002]8號，對開發(fā)轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅人，如果該項目工程預(yù)算或計劃成本比較清楚，且按其工程預(yù)算或計劃成本與其預(yù)售基準(zhǔn)價概算增值額未超過扣除項目金額20%的，可由納稅人提出申請，填報《土地增值稅預(yù)征確認(rèn)審批表》，并提供相關(guān)資料，經(jīng)其主管地稅機(jī)關(guān)審核后，報市局財產(chǎn)與行為稅管理處核準(zhǔn)可以不預(yù)征土地增值稅。