土地增值稅的減稅與免稅

　?。ㄒ唬ㄔ炱胀?biāo)準(zhǔn)住宅的減免稅優(yōu)惠

　　稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％免征土地增值稅。在實際執(zhí)行這條減免稅規(guī)定時，應(yīng)注意以下四點(diǎn)：

　　1、要注意開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

　　2、注意確認(rèn)增值額是否未超過扣除項目金額的20％。

　　對那些雖從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)建設(shè)的，但取得的增值額超過扣除項目金額20％的，也不能予以免稅。

　　3、對增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)對其全部增值額按規(guī)定計征土地增值稅，不能僅按其超過扣除項目金額20％的部分計算征稅。

　　4、對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值。

　　不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

　?。ǘ艺饔檬栈氐姆康禺a(chǎn)的減免稅優(yōu)惠

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這里所說的“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。

　?。ㄈ€人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的減免稅優(yōu)惠

　　《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：

    個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；

　　居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

　　（四）對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的減免稅優(yōu)惠

　　1、1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)的何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

　　2、1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。對于個別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定5年免稅其以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財政、稅務(wù)部門審核、并報財政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)的，可以適當(dāng)延長免稅期限。

　　3、在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。上述減免稅優(yōu)惠的適用范圍，限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的行為，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，不適用此規(guī)定。