土地增值稅籌劃——土地增值稅的基礎(chǔ)知識(5)
土地增值稅應(yīng)納稅額的計算
㈠土地增值稅稅額計算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：
應(yīng)納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）
但在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計算。即：計算土地值稅稅額，可以按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
1、增值額未超過扣除項目金額50％：
土地增值稅稅額＝增值額×30％
2、增值稅額超過扣除項目金額50％，未超過100％：
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
3、增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％：
土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％
4、增值額超過扣除項目金額200％：
土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％
公式中的5％、15％、35％分別為二、三、四級的速算扣除系數(shù)。
?、嫱恋卦鲋殿~的確定
土地增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其計算公式為：
土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項目金額。
1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入確定
⑴根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入。
?、儇泿攀杖胴泿攀杖胧侵讣{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯款等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。這些類型的收入其實質(zhì)都是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取的價款。貨幣收入一般比較容易確定。
②實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。實物收入的價值不太容易確定，一般要對這些實物形態(tài)的財產(chǎn)進估價。
?、燮渌杖胧侵讣{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。這種類型的收入比較少見，其價值需要進行專門的評估。
?、妻D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月一日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當月一日國家公布的市場匯價折合人民幣。
2、增值額扣除項目金額的確定
⑴增值額扣除項目的有關(guān)規(guī)定
稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目金額主要包括以下幾項。
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額它包括兩方面的內(nèi)容：
A.納稅人為取得土地使用所支付的地價款如果是以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。
B.納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用它系指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。但對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本它是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配置設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
A、土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
B、前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三能一平”等支出。
C、建筑安裝工程費指以出包方式支會給承包單位的建設(shè)安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
D、基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
E、公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
F、開發(fā)間接費用指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用
它指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除。我省按下列情況確定房地產(chǎn)開發(fā)費用。
A、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機槍的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：
利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。
B、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：
（取得土地使用所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％
此外，財政部、國家稅務(wù)總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：
一是利息的上浮幅度按國家的關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
二是對于超過貸款期限和利息部門和加罰的利息不允許扣除。
④舊房及建筑物的評估價格它是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率扣的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。重置成本價的含義是：對舊房及建筑物，近轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。
例如：一棟房屋已使用近十年，建造時的造價為1000萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費4000萬元，該房有六成新，則該房的評估價格為：4000×60％＝240（萬元）
?、菖c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金它是指納稅人的轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，省政府規(guī)定征收的社會事業(yè)發(fā)展費，基礎(chǔ)設(shè)施附加費，以工建（補）農(nóng)資金及舊房及建筑物的評估費用，交易手續(xù)費等可允許扣除。需要注意的是：
A、允許扣除的印花稅人僅指其他納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)載金額的萬分之五貼花）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅在此不允許扣除。
B、對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
C、對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中包含此項目因素，不另作？quot；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“予以扣除。
?、挢斦恳?guī)定的其他扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《細則》（一）、（二）項規(guī)這（即取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額之和，加計20％的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。
⑵對轉(zhuǎn)讓各尖房地產(chǎn)的情況如何確定扣除項目金額。在具體計算土地增值稅的扣除項目金額時，應(yīng)注意區(qū)分以下四種情況進行確定。
第一種情況，對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時允許扣除？quot；取得土地使用權(quán)所支付的金額“和”與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“兩項扣除項目。不能予以20％的加計扣除。
第二種情況，對于取得了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（或者樓花）后，未進行任何實質(zhì)性的開發(fā)或改良即再行轉(zhuǎn)讓的，這一類型分兩種情形：
A、轉(zhuǎn)讓新建房新建房是指新建成投入使用一年以內(nèi)的房產(chǎn)。計算其增值額時允許扣除，取得房地產(chǎn)（樓花）時支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用及“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”。不得予以20％的加計扣除。
B、轉(zhuǎn)讓舊房舊房是指新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)，計算其增值額時允許扣除：“舊房及建筑物的評估價格”，取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一交納的有關(guān)費用以及“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”。也不得予以20％的加計扣除。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金?。?br>
第三種情況，對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如進行“三通一平”等），不進行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時允許扣除：“取得土地使用權(quán)所支付的金額”、“房地產(chǎn)開發(fā)成本”“房地產(chǎn)開發(fā)費用”“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”并可加計20％的扣除。
第四種情況：對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時允許扣除：“取得土地使用權(quán)所支付的金額”“房地產(chǎn)開發(fā)成本”“房地產(chǎn)開發(fā)費用”“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”并可加計20％的扣除。
?、怯嬎阃恋卦鲋刀悤r如何扣除與土地有關(guān)的成本。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤，一般地說，對于房地產(chǎn)開發(fā)商建造的商品房，如果層次，建筑面積大體相同，則按土地面積分攤較為簡單；如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分攤較為合理。
3、納稅人提供增值額不準確的處理納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估格計算征收。
?、匐[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
?、谔峁┛鄢椖坎粚嵉?；
?、坜D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。具體處理如下
?、艑τ诩{稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格或者轉(zhuǎn)讓控產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入？
⑵對于納稅人提供扣除項目金額不實，如果虛增轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機關(guān)無法從納稅人處了解計征土地增值稅所需要的準確的扣除項目金額，那么，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。
4、對于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代征費未計入房價中，而在房價之外單位收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值稅額時不允許扣除代收費用。
5、土地增值稅計稅單位的確定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。就是說，在計算征收土地增值稅時，計稅的單位或稱計稅的對象要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的最的核算項目或核算相一致。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對開發(fā)的房地產(chǎn)進行財務(wù)會計核算時，若以一個項目為核算對象，則土地增值稅的計稅單位為房地產(chǎn)的棟號。在此應(yīng)注意的是：在計征土地增值稅時，應(yīng)將享受免稅規(guī)定的項目與其他征稅項目分開來計算，不應(yīng)將兩者作為一個計稅單位來計稅。例如：房地產(chǎn)開發(fā)公司既搞普通標準住宅建設(shè)，又搞寫這樓建設(shè)，在計稅時應(yīng)將二者分開。
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例1某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入1000萬元（營業(yè)稅稅率為5％，城市維護建設(shè)稅稅率為7％，教育費附加征收費為3％）。該公司為建造該寫字樓支付的地價款為100萬元，建設(shè)該寫字樓花費的房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元（注：該公司因同時建造別的商品房，不能按該寫字樓計算分攤銀行貸款利息支出）。假定該公司所在地政府確定的費用扣除比例為10％。請計算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)納的土地增值稅額。解：
?、糯_定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為1000萬元
⑵確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為100萬元
?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本為200萬元
③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費用為（100＋200）×10％＝30（萬元）
?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋1000×2‰＝59.5萬元
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為（100＋200）×20％＝60萬元
?、蘅鄢椖拷痤~為100＋200＋30＋59.5＋60＝449.5萬元轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為1000－449.5＝550.5萬元
?、仍鲋殿~與扣除項目金額的比率為：550.5÷449.5＝122％⑸應(yīng)納土地管理增值稅額為550.5×50％－449.5×15％＝275.25－67.43＝207.82萬元
例2、某企業(yè)以一幢房屋（該房屋已提折舊5年，八成新）作為抵押向銀行借入款項1000萬元，但由于企業(yè)經(jīng)營不善，資不低債，經(jīng)雙方協(xié)商，將該房屋轉(zhuǎn)讓給銀行抵償貸款本息1200萬元。該房屋經(jīng)政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價為1200萬元，問該企業(yè)應(yīng)交土地增值稅為多少？（假設(shè)營業(yè)稅稅率5％，城建稅稅率7％）解：
?、糯_定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為1200萬元
⑵確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：
①舊房的評估價格1200萬×80％＝960萬元
?、谂c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)前關(guān)的稅金為1200×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋1200×2％＝71.40萬元
?、强鄢椖拷痤~為960萬元＋71.40萬元＝1031.4萬元
?、仍鲋殿~占扣除項目金額比例：（1200－1031.4）÷1031.4≈16.35％
⑸應(yīng)納土地增值稅稅額為（1200－1031.4）×30％＝50.58萬元
例3、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，取得銷售收入800萬元（假設(shè)城市維護建設(shè)稅稅率為7％，教育費附加征收率為3％）該公司為建造普通標準住宅而支付的地價款為200萬元，建造此樓投入了350萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本；由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司同時建造別墅等住宅，對該普通標準住宅所用的銀行貸款利息支出無法分攤，問該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓此普通標準住宅是否應(yīng)繳納土地增值稅？
答：
?、呸D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為800萬元
⑵轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為762.6萬元
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為200萬元；
?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本為350萬元
?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用為（200＋350）×10％＝55萬元
?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為800×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋800萬×0.2‰＝46＋1.60＝47.6萬元
?、輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額為（200＋350）×20％＝110萬元
?、寝D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為800－762.6＝37.4（萬元）
?、仍鲋殿~與扣除項目金額的比率為37.4÷763＝4.9％
由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓此標準住宅取得的增值額未超過扣除項目金額的20％，因此，按規(guī)定免征土地增值稅。
㈠土地增值稅稅額計算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：
應(yīng)納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）
但在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計算。即：計算土地值稅稅額，可以按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
1、增值額未超過扣除項目金額50％：
土地增值稅稅額＝增值額×30％
2、增值稅額超過扣除項目金額50％，未超過100％：
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
3、增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％：
土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％
4、增值額超過扣除項目金額200％：
土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％
公式中的5％、15％、35％分別為二、三、四級的速算扣除系數(shù)。
?、嫱恋卦鲋殿~的確定
土地增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其計算公式為：
土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項目金額。
1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入確定
⑴根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入。
?、儇泿攀杖胴泿攀杖胧侵讣{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯款等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。這些類型的收入其實質(zhì)都是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取的價款。貨幣收入一般比較容易確定。
②實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。實物收入的價值不太容易確定，一般要對這些實物形態(tài)的財產(chǎn)進估價。
?、燮渌杖胧侵讣{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。這種類型的收入比較少見，其價值需要進行專門的評估。
?、妻D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月一日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當月一日國家公布的市場匯價折合人民幣。
2、增值額扣除項目金額的確定
⑴增值額扣除項目的有關(guān)規(guī)定
稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目金額主要包括以下幾項。
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額它包括兩方面的內(nèi)容：
A.納稅人為取得土地使用所支付的地價款如果是以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。
B.納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用它系指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。但對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本它是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配置設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
A、土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
B、前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三能一平”等支出。
C、建筑安裝工程費指以出包方式支會給承包單位的建設(shè)安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
D、基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
E、公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
F、開發(fā)間接費用指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用
它指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除。我省按下列情況確定房地產(chǎn)開發(fā)費用。
A、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機槍的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：
利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。
B、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：
（取得土地使用所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％
此外，財政部、國家稅務(wù)總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：
一是利息的上浮幅度按國家的關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
二是對于超過貸款期限和利息部門和加罰的利息不允許扣除。
④舊房及建筑物的評估價格它是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率扣的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。重置成本價的含義是：對舊房及建筑物，近轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建筑同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。
例如：一棟房屋已使用近十年，建造時的造價為1000萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費4000萬元，該房有六成新，則該房的評估價格為：4000×60％＝240（萬元）
?、菖c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金它是指納稅人的轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，省政府規(guī)定征收的社會事業(yè)發(fā)展費，基礎(chǔ)設(shè)施附加費，以工建（補）農(nóng)資金及舊房及建筑物的評估費用，交易手續(xù)費等可允許扣除。需要注意的是：
A、允許扣除的印花稅人僅指其他納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)載金額的萬分之五貼花）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅在此不允許扣除。
B、對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
C、對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中包含此項目因素，不另作？quot；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“予以扣除。
?、挢斦恳?guī)定的其他扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《細則》（一）、（二）項規(guī)這（即取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額之和，加計20％的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。
⑵對轉(zhuǎn)讓各尖房地產(chǎn)的情況如何確定扣除項目金額。在具體計算土地增值稅的扣除項目金額時，應(yīng)注意區(qū)分以下四種情況進行確定。
第一種情況，對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時允許扣除？quot；取得土地使用權(quán)所支付的金額“和”與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“兩項扣除項目。不能予以20％的加計扣除。
第二種情況，對于取得了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（或者樓花）后，未進行任何實質(zhì)性的開發(fā)或改良即再行轉(zhuǎn)讓的，這一類型分兩種情形：
A、轉(zhuǎn)讓新建房新建房是指新建成投入使用一年以內(nèi)的房產(chǎn)。計算其增值額時允許扣除，取得房地產(chǎn)（樓花）時支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用及“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”。不得予以20％的加計扣除。
B、轉(zhuǎn)讓舊房舊房是指新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)，計算其增值額時允許扣除：“舊房及建筑物的評估價格”，取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一交納的有關(guān)費用以及“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”。也不得予以20％的加計扣除。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金?。?br>
第三種情況，對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如進行“三通一平”等），不進行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時允許扣除：“取得土地使用權(quán)所支付的金額”、“房地產(chǎn)開發(fā)成本”“房地產(chǎn)開發(fā)費用”“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”并可加計20％的扣除。
第四種情況：對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時允許扣除：“取得土地使用權(quán)所支付的金額”“房地產(chǎn)開發(fā)成本”“房地產(chǎn)開發(fā)費用”“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”并可加計20％的扣除。
?、怯嬎阃恋卦鲋刀悤r如何扣除與土地有關(guān)的成本。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤，一般地說，對于房地產(chǎn)開發(fā)商建造的商品房，如果層次，建筑面積大體相同，則按土地面積分攤較為簡單；如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分攤較為合理。
3、納稅人提供增值額不準確的處理納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估格計算征收。
?、匐[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
?、谔峁┛鄢椖坎粚嵉?；
?、坜D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。具體處理如下
?、艑τ诩{稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格或者轉(zhuǎn)讓控產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入？
⑵對于納稅人提供扣除項目金額不實，如果虛增轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機關(guān)無法從納稅人處了解計征土地增值稅所需要的準確的扣除項目金額，那么，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。
4、對于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代征費未計入房價中，而在房價之外單位收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值稅額時不允許扣除代收費用。
5、土地增值稅計稅單位的確定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。就是說，在計算征收土地增值稅時，計稅的單位或稱計稅的對象要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的最的核算項目或核算相一致。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對開發(fā)的房地產(chǎn)進行財務(wù)會計核算時，若以一個項目為核算對象，則土地增值稅的計稅單位為房地產(chǎn)的棟號。在此應(yīng)注意的是：在計征土地增值稅時，應(yīng)將享受免稅規(guī)定的項目與其他征稅項目分開來計算，不應(yīng)將兩者作為一個計稅單位來計稅。例如：房地產(chǎn)開發(fā)公司既搞普通標準住宅建設(shè)，又搞寫這樓建設(shè)，在計稅時應(yīng)將二者分開。
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例1某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入1000萬元（營業(yè)稅稅率為5％，城市維護建設(shè)稅稅率為7％，教育費附加征收費為3％）。該公司為建造該寫字樓支付的地價款為100萬元，建設(shè)該寫字樓花費的房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元（注：該公司因同時建造別的商品房，不能按該寫字樓計算分攤銀行貸款利息支出）。假定該公司所在地政府確定的費用扣除比例為10％。請計算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)納的土地增值稅額。解：
?、糯_定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為1000萬元
⑵確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為100萬元
?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本為200萬元
③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費用為（100＋200）×10％＝30（萬元）
?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋1000×2‰＝59.5萬元
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為（100＋200）×20％＝60萬元
?、蘅鄢椖拷痤~為100＋200＋30＋59.5＋60＝449.5萬元轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為1000－449.5＝550.5萬元
?、仍鲋殿~與扣除項目金額的比率為：550.5÷449.5＝122％⑸應(yīng)納土地管理增值稅額為550.5×50％－449.5×15％＝275.25－67.43＝207.82萬元
例2、某企業(yè)以一幢房屋（該房屋已提折舊5年，八成新）作為抵押向銀行借入款項1000萬元，但由于企業(yè)經(jīng)營不善，資不低債，經(jīng)雙方協(xié)商，將該房屋轉(zhuǎn)讓給銀行抵償貸款本息1200萬元。該房屋經(jīng)政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價為1200萬元，問該企業(yè)應(yīng)交土地增值稅為多少？（假設(shè)營業(yè)稅稅率5％，城建稅稅率7％）解：
?、糯_定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為1200萬元
⑵確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：
①舊房的評估價格1200萬×80％＝960萬元
?、谂c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)前關(guān)的稅金為1200×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋1200×2％＝71.40萬元
?、强鄢椖拷痤~為960萬元＋71.40萬元＝1031.4萬元
?、仍鲋殿~占扣除項目金額比例：（1200－1031.4）÷1031.4≈16.35％
⑸應(yīng)納土地增值稅稅額為（1200－1031.4）×30％＝50.58萬元
例3、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，取得銷售收入800萬元（假設(shè)城市維護建設(shè)稅稅率為7％，教育費附加征收率為3％）該公司為建造普通標準住宅而支付的地價款為200萬元，建造此樓投入了350萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本；由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司同時建造別墅等住宅，對該普通標準住宅所用的銀行貸款利息支出無法分攤，問該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓此普通標準住宅是否應(yīng)繳納土地增值稅？
答：
?、呸D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為800萬元
⑵轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為762.6萬元
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為200萬元；
?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本為350萬元
?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用為（200＋350）×10％＝55萬元
?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為800×5％×（1＋7％＋3％＋5％）＋800萬×0.2‰＝46＋1.60＝47.6萬元
?、輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額為（200＋350）×20％＝110萬元
?、寝D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為800－762.6＝37.4（萬元）
?、仍鲋殿~與扣除項目金額的比率為37.4÷763＝4.9％
由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓此標準住宅取得的增值額未超過扣除項目金額的20％，因此，按規(guī)定免征土地增值稅。
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